Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.08.2009 по делу n А33-5683/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

32 совместного Постановления от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Гражданский кодекс Российской Федерации также не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В настоящем деле, прокурор, действуя в интересах индивидуального предпринимателя Лещевой М.Э., оспаривает законность заключенного между ответчиками договора купли-продажи муниципального имущества посредством публичного предложения от 12 января 2009 года № 84 ПР. По мнению истца, названный договор заключен с нарушением требований Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты  Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из положений приведенной выше статьи, в предмет доказывания по настоящему делу входит факт несоответствия заключенного сторонами договора требованиям закона. В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания данного обстоятельства возложено на истца.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции признает недоказанным факт нарушения предусмотренного законом порядка приватизации муниципального имущества - нежилого помещения торгового назначения общей площадью 89,50 кв.м. на 1 этаже здания по адресу: г.Канск, ул.Каландарашвили, 19-94, в виду следующего.

Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что спорное помещение по адресу: г.Канск, ул.Каландарашвили, 19-94, являлось муниципальной собственностью на основании Постановления Верховного совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик и составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

29 ноября 2006 года Канским городским советом депутатов принято решение № 26-249 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества города Канска на 2007-2008 годы». В утвержденный прогнозный план приватизации включен объект недвижимости – нежилое помещение по ул.Каландарашвили, 19-94 (позиция 50).

21 июля 2008 года муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска» вынесено распоряжение №64 о приватизации нежилого помещения по адресу: г.Канск,  ул.Каландарашвили,  д. 19, пом. № 94, путем продажи на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене. Нормативная цена приватизации нежилого помещения установлена в размере 2 500 000 рублей, начальная цена продажи – 2 513 500 рублей.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются названным Федеральным законом. Данный Федеральный закон не предусматривает ограничений относительно возможности приватизации объектов недвижимости, переданных в аренду, а также не устанавливает необходимость при принятии решения о приватизации муниципального имущества учитывать преимущественное право арендатора на приобретение  имущества.

Названный истцом Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», регламентирующий особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества, вступил в силу уже после принятия решения о приватизации муниципального имущества по адресу: г.Канск, ул.Каландарашвили, 19-94. К моменту вступления в силу названного федерального закона также истек и предусмотренный статьей 4 данного Федерального закона срок для направления копии решения о приватизации имущества арендатору. Статья 10 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» не предусматривает распространение действия данного закона на отношения, возникшие до введения его в действие.

Таким образом, на момент принятия муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска» распоряжения от 21 июля 2008 года №64 о приватизации нежилого помещения по адресу: г.Канск,  ул.Каландарашвили,  д. 19, пом. № 94, у муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска» отсутствовала обязанность направить арендатору имущества – индивидуальному предпринимателю Лещевой М.Э. предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого помещения.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца о наличии у муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска» обязанности направить такое предложение после изменения способа приватизации спорного помещения.

Действительно, из протокола заседания комиссии по приватизации от 11 июля 2008 года № 3 и распоряжения муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска» от 21 июля 2008 года №64 следует, что первоначальным способом приватизации нежилого помещения по адресу: г.Канск, ул.Каландарашвили, 19-94, являлась реализация имущества на аукционе. После решения комиссии по проведению торгов, оформленному протоколом заседания комиссии от 24 сентября 2008 года № 1, о признании несостоявшимися торгов по продаже нежилого помещения по адресу: г. Канск, ул. Каландарашвили, д.19, пом. 94, способом приватизации объекта избрана его продажа путем публичного предложения.

В силу части 1 статьи 23 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся. При этом закон не предусматривает необходимость принятия нового решения о приватизации объекта муниципального имущества. Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», в частях 1, 2 статьи 4, связывает возникновение  у органа местного самоуправления обязанности предусмотреть преимущественное право арендатора и направить последнему проект договора купли-продажи лишь с моментом принятия решения о приватизации объекта муниципального имущества.

По смыслу частей 3, 4 статьи 23 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случае приватизации муниципального имущества путем продажи посредством публичного предложения, право приобретения муниципального имущества принадлежит заявителю, который первым подал в установленный срок заявку на приобретение указанного имущества по цене предложения.

В силу части 7 статьи 23 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» прием заявок на приобретение имущества посредством публичного предложения завершается регистрацией первой заявки в журнале приема заявок с указанием времени ее поступления (число, месяц, часы и минуты).

Представленными в материалы дела книгой регистрации заявок на приватизацию и заявлением индивидуального предпринимателя Скуратовской Г.Е подтверждается, что заявка от индивидуального предпринимателя Скуратовской Г.Е. поступила ранее, чем поданная индивидуальным предпринимателем Лещевой М.С., а именно в 10 час. 40 мин. 12 января 2009 года. Заявок на приобретение спорного помещения ранее 12 января 2009 года не зарегистрировано. Следовательно, в силу положений Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска» правомерно заключило договор купли-продажи муниципального имущества посредством публичного предложения  с индивидуальным предпринимателем Скуратовской Г.Е.

Согласно положению о муниципальном учреждении «Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска (л.д. 129), Комитет осуществляет функции по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом города Канска, в том числе выступает продавцом муниципального имущества (пункт 2.1.1).

Кроме того, суд  апелляционной инстанции  пришел к выводу о том, что недосказано и нарушение преимущественного право индивидуального предпринимателя Лещевой М.С. на приобретение арендуемого ею помещения № 94 по ул.Каландарашвили, 19.

Действительно, материалами дела  подтверждается факт наличия между индивидуальным предпринимателем Лещевой М.С. и муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска» длительных  арендных отношений. На момент приватизации спорного имущества действовал заключенный между комитетом и индивидуальным предпринимателем Лещевой М.С.  договор  аренды зданий, объектов, сооружений, являющихся муниципальной собственностью города Канска от  25 января 2008 года № 27А/115.

Однако, действовавшая на момент подачи индивидуальным предпринимателем Лещевой М.С. заявления на покупку имущества путем публичного предложения редакция пункта 2 абзаца 1 статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» предусматривала в качестве одного из критериев для возникновения у арендатора права выкупа имущества надлежащее перечисление арендатором арендной платы за аренду имущества в течение всего срока пользования им имуществом. Представленными в дело претензионными письмами и актами сверки расчетов подтверждается наличие у индивидуального предпринимателя Лещевой М.С. задолженности по внесению арендной платы. Индивидуальный предприниматель Лещева М.С. подтвердила данный факт в суде апелляционной инстанции. Ссылка истца на новую редакцию Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», действующую в настоящее время, необоснованна.

Более того, из материалов дела следует, что индивидуальный предприниматель Лещева М.С. знала о приватизации арендуемого ею помещения.

После принятия решения о приватизации помещения, находящегося по адресу: г. Канск, ул.Каландарашвили, 19, № 94, предпринимателю Лещевой М.Э. было направлено уведомление муниципального учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска № 170/25 от 1 сентября 2008 года о принятом решении о приватизации арендуемого помещения, сроках и условиях торгов.

Сообщение о продаже нежилого помещения по ул.Каландарашвили, 19-94, посредством публичного предложения было опубликовано 22 октября 2008 года в газете «5 канал» №43 (622). В своем заявлении к прокурору индивидуальный предприниматель Лещева М.Э. указала, что не имея денежных средств на приобретение помещения по первоначальной стоимости, она смогла реализовать это право лишь 22 января 2009 года (л.д. 65). Следовательно, индивидуальный предприниматель Лещева М.С. знала и о продаже имущества путем публичного предложения.

Статья 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» предусматривает право арендатора приобрести арендуемое им имущество по цене, равной его рыночной стоимости, определенной  независимым оценщиком.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещение общей площадью 89,50 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Канск, ул. Каландарашвили, д. 19, пом. 94, от 10 июля 2008 года № 0176-13/08-К рыночная стоимость объекта на дату оценки 1 июля 2008 года составила 2 500 000 рублей.

Как следует из информационного сообщения от 22 октября 2008 года и заявления индивидуального  предпринимателя Лещевой М.С. от 29 января 2009 года на покупку имущества посредством публичного предложения, индивидуальный предприниматель Лещева М.С. подала заявку на 9 этапе продажи имущества, когда в соответствии с предложением цена имущества составила бы 1 508 820 рублей.

Ни положения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», ни положения статьи 23 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не содержат положений о том, что арендатор при реализации своего преимущественного права может обратиться с требованием о выкупе имущества по цене ниже определенной оценщиком рыночной цены лишь по той причине, что иные  покупатели данного  имущества отсутствуют.

По смыслу статьи 23 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного