Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.02.2010 по делу n А74-3847/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве основания возникновения обязательств статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры и сделки.

Статьями 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Заключенный 03.03.2006 договор аренды земельного участка №2014/06 по своей правовой природе является договором аренды недвижимого имущества, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Суд первой инстанции,  учитывая положения статьи 1 Федерального закона от 06.10.2003                   № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и подпункта 6 пункта 2.1., подпункта 4 пункта 2.4. Положения о Департаменте архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска сделал правильный вывод о том, что истцу принадлежит право передавать земельный участок в аренду и взимать арендную плату за его использование.

В порядке статей 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.03.2006 № 2014/06 за период с 01.01.2008 по 30.11.2009 в сумме                            337 124 рубля 17 копеек, поскольку указанный договор не расторгнут сторонами.

Учитывая, что после истечения срока аренды договор от 03.03.2006 № 2014/06, права арендатора по которому в соответствии с соглашением от 01.11.2006 перешли к ответчику, до настоящего времени сторонами не расторгнут, доказательств, свидетельствующих о том, что предприниматель возвратила департаменту спорный земельный участок не представлено, суд первой инстанции правомерно указал, что договор аренды земельного участка от 03.03.2006                                    № 2014/06 считается возобновленным с 04.01.2008 на неопределенный срок.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда о том, что сопроводительное письмо департамента от 15.06.2008 о направлении в адрес предпринимателя проекта соглашения о расторжении договора не может расцениваться как отказ от договора от 03.03.2006, поскольку направление соглашения было вызвано намерением предпринимателя заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок, что подтверждается представленным в материалы дела заявлением ответчика от 11.04.2008, адресованным департаменту о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка площадью 1691 кв.м., расположенного по адресу:                                      г. Саяногорск, Интернациональный микрорайон, 23в,  для строительства кафе-кулинарии. Предприниматель впоследствии отказалась от намерения заключить договор аренды на новый срок, поэтому соглашение о расторжении действующего договора аренды ответчиком подписано не было. Уведомление об отказе от договора аренды земельного участка 03.03.2006 № 2014/06 департамент предпринимателю не направлял.

Ссылки апелляционной жалобы на преюдициальное значение обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 28.07.2009 по делу №А74-2604/2009, касающихся срока действия договора  аренды земельного участка от 03.03.2006 №2014/06 не принимаются судом апелляционной инстанции.

Из содержания указанного решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 28.07.2009 по делу №А74-2604/2009 следует, что суд установил обстоятельства дела и дал оценку соглашению от 22.02.2007 №1 к договору аренды земельного участка от 03.03.2006 №2014/06, согласно которому срок действия договора аренды земельного участка действительно продлен до 03.01.2008, а также внесены изменения в раздел 3 договора о расчетах по договору аренды. Вместе с тем, судом не исследовался вопрос продления срока действия договора аренды земельного участка от 03.03.2006 №2014/06 на неопределенный срок.

Довод ответчика о том, что департамент препятствовал в пользовании спорным земельным участком не может быть принят во внимание, поскольку оценка законности действий истца, связанных с выдачей разрешения на строительство объекта недвижимости – кафе-кулинарии, которое располагается на спорном земельном участке, не входит в предмет исследования по данному делу. Указанные обстоятельства не являются основанием для освобождения арендатора от надлежащего исполнения возложеной на него обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. По смыслу части 4 статьи 421 и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Из содержания части 4 статьи 22 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органов местного самоуправления.

В соответствии с решением Саяногорского городского Совета депутатов от 15.11.2006 №  85 «Об утверждении методики расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования г. Саяногорск» расчет арендной платы за землю производится исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Данная методика опубликована в газете «Саянские ведомости» от 24.11.2006 № 17.

В соответствии с положением о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утвержденного постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05, арендная плата за использование земельных участков устанавливается от их кадастровой стоимости, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, законодательством Республики Хакасия и данным положением.

Проверив представленный истцом расчет основного долга по договору аренды земельного участка от 03.03.2006 № 2014/06 апелляционный суд считает его правильным.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно указал на возникновение у истца права требования в судебном порядке взыскания арендной платы за 2009 год до истечения установленного договором срока оплаты, поскольку уведомлением от 23.04.2008 об оплате задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.03.2006 № 2014/06 истец установил предпринимателю  двухнедельный срок для оплаты задолженности со дня получения уведомления; в установленный срок задолженность ответчиком не погашена. 

Поскольку ответчик доказательства оплаты основного долга в полном объеме в материалы дела не представил, требование истца о взыскании 337124 рублей 17 копеек долга по арендной плате за период с 01.01.2008 по 30.11.2009 обоснованно удовлетворено.

Истец предъявил ко взысканию неустойку за период с 26.12.2008 по 30.11.2009 в сумме                       40 050 рублей 59 копеек.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 3.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременную уплату арендных платежей в размере 0,2 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определением Конституционного суда Российской Федерации от 21.12.2000 и принимая во внимание высокий процент договорной неустойки, обоснованно уменьшил размер неустойки до  11 000 рублей.

Апелляционный суд считает необоснованным довод апелляционной жалобы о том, что неуведомление департаментом предпринимателя о повышении размера арендной платы влечет последствия в виде отсутствия у последней обязанности по ее оплате, и отсутствия оснований для начисления суммы пеней.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 указанной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 3.3 договора аренды земельного участка от 03.03.2006 № 2014/06 установлено, что размер арендной платы изменяется в соответствии с действующим законодательством, без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. При этом, арендная плата считается измененной с момента вступления в силу нормативного акта о плате за пользование земельными участками.

Таким образом, стороны в договоре определили порядок изменения размера арендной платы не предусматривающий предварительного уведомления арендодателем арендатора, что соответствует требованиям действующего законодательства.

Ссылки предпринимателя на необоснованное применение при расчете задолженности по арендной плате коэффициента вида разрешительного использования для земельных участков, предоставляемых на период строительства объектов общественного питания по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка в аренду в размере 9,49%, поскольку фактически строительство осуществлялось 6 месяцев (с 02.08.2006 по 02.02.2007) и в дальнейшем было приостановлено по вине истца, также отклоняются апелляционным судом, поскольку незаконность действий (бездействий) департамента по продлению разрешения на строительство не входит в предмет доказывания по данному спору.

Истцом при расчете задолженности по арендной плате правомерно использовались коэффициенты видов разрешенного использования для  исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся на территории муниципального образования город Саяногорск, утвержденные решением Саяногорского  городского совета депутатов от 13.03.2008 №129, которое распространяло свое действие на спорные правоотношения.

Признание решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 декабря 2009 по делу №А74-4227/2009, вступившим в законную силу с момента его вынесения, недействующим решения Саяногорского  городского совета депутатов от 13.03.2008 №129 не может повлиять на выводы суда о правильности совершенных расчетов, так как согласно части 5 статьи 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данный нормативный правовой акт не подлежит применению с момента вступления в законную силу указанного