Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.03.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«03» марта 2010 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-12004/2009

Резолютивная часть постановления объявлена «01» марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен          «03» марта 2010 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Петровской О.В.,

судей: Бабенко А.Н., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии:

от ООО «Чемодан» (истца) Тимакова И.Ю. – представителя по доверенности от 13.01.2010,

от ООО «САВВА» (ответчика) Кошкина Д.В.- представителя по доверенности от 10.03.2009;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью «Чемодан»

на решение Арбитражного суда  Красноярского края

от «18» декабря 2009 года по делу № А33-12004/2009, принятое судьей Ермаковой И.И.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Чемодан» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «САВВА» о взыскании стоимости неотделимых улучшений по договору аренды нежилых помещений от 15.08.2006 в размере 511 477 руб. (с учетом уточнения).

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 19 ноября 2009 года принято встречное исковое заявление ООО «САВВА» к ООО «Чемодан» о взыскании 200 000 руб. задолженности по договору аренды от 15.08.2006.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 декабря 2009 года в удовлетворении  иска общества с ограниченной ответственностью «Чемодан» отказано, иск общества с ограниченной ответственностью «САВВА» удовлетворен.

Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, указав следующее:

-  встречное исковое заявление было принято судом первой инстанции, несмотря на тот факт, что оно было подписано неустановленным лицом, о чем истец уведомил суд;

- судом первой инстанции неверно истолковано содержание акта приема-передачи неотделимых улучшений от 15.08.2006. Улучшения не могли быть переданы в день заключения договора, так как акт о приемки выполненных работ составлен 06.09.2006;

- судом первой инстанции не исследован акт приема-передачи неотделимых улучшений от 16.01.2007;

- актами от 16.01.2007, 15.08.2006 подтверждается согласование и передача ответчику неотделимых улучшений. Перечень неотделимых затрат закреплен сторонами в п. 3.2.5.;

- суд первой инстанции не исследовал письма истца в адрес ответчика о проведении зачета неотделимых улучшений в счет арендных  платежей.

Представитель ответчика представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал следующее:

- акт от 15.08.2006 не подписан ООО «САВВА», поэтому не является доказательством согласования сторонами наличия и размера неотделимых улучшений;

- ООО «САВВА» за счет собственных средств установило в помещении систему вентиляции, произвело подключение энергопринимающих устройств к электрическим сетям  ОАО «Красноярскэнерго», произвело в 2007 году озеленение и благоустройство территории, установило пластиковые окна.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон  поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве к ней.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:

15.08.2006 между ООО «САВВА» (арендодатель) и ООО «Чемодан» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (далее - Договор).

Предметом указанного договора является аренда нежилого помещения № 32 на первом этаже трехэтажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, 14, общей площадью 159 кв.м.

В пункте 1.1.4 Договора указано, что передаваемое в аренду помещение принадлежит арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права, выдано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.04.2004, серия 24 ГУ № 004495, кадастровый номер: 24:50:030225:0000:000040:1001, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2004 сделана запись регистрации № 24:01:7.2004:228) и арендуемое подвальное помещение по договору аренды № 5668 от 22 декабря 2000 года

Согласно пункту 2.1 Договора  размер арендной платы за пользование помещением составляет 50 000 рублей в месяц  без учета НДС.

Пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 2 числа текущего месяца.

Согласно пункту 2.3 Договора арендатор, помимо арендной платы, оплачивает все дополнительные расходы за потребляемую электроэнергию, тепловую энергию, водоснабжение, канализационные расходы, уборку территории, вывоз отходов и мусора, охрану, а также несет расходы по ремонту и содержанию охранной и пожарной сигнализаций.

В пункте 2.4  Договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 3.2.3. Договора арендатор обязан своевременно, за счет собственных средств, производить текущий ремонт.

По условиям пункта 3.2.5. Договора  арендатор имеет право без письменного согласия арендодателя производить неотделимые улучшения арендуемого помещения. Затраты на неотделимые улучшения арендодателем не возмещаются, за исключением следующих неотделимых улучшений: замена окон; входной двери центрального входа; вентиляции (50% от обшей сметы); организации парковки перед крыльцом; двери служебного входа. Указанные неотделимые улучшения подлежат возмещению арендодателем и засчитываются в счет арендной платы, равными долями на весь срок действия данного договора.

Срок  аренды установлен 4 года, начиная с 15.08.2006 по 19.05.2010 (пункт 4. Договора).

Указанный договор зарегистрирован Главным управлением регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам за регистрационным номером 24-24-01/139/2006-145.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.01.2009 № 01/001/209-164 и свидетельства о государственной регистрации права от  26.04.2004  серии 24 ГУ № 004495, согласно которым нежилое помещение кадастровый номер: 24:50:030225:0000:000040:1001 площадью 159 кв. м. по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, 14 находится в собственности ООО «САВВА».

В материалы дела  представлен акт приема-передачи неотделимых улучшений от 15.08.2006, согласно которому стоимость затрат, принимаемых ООО «САВВА» в счет уменьшения арендной платы составляет 711 477 рублей. При этом стоимость затрат на ремонт подвала, а также стоимость жалюзи оценивается сторонами в размере 50 000 рублей, расчет произведен отдельно. Указанный акт утвержден учредителем ООО «САВВА» Заболитским В.А. и учредителем ООО «Чемодан» Степановым Д.В.,  директором ООО «САВВА» Жмаковым Ю.И. акт не подписан.

Согласно приложению к договору от 15.08.2006, подписанному уполномоченными  представителями сторон,  арендатор принял  неотделимые улучшения, произведенные арендодателем, в том числе замену окон, входной двери центрального входа, вентиляции (50% от общей сметы), организацию парковки перед крыльцом, двери служебного входа. Стороны договорились об уменьшении размера арендной платы  с 01.01.2007 по 19.05.2010 до 32 650 рублей в месяц без учета НДС.

В установленном законом порядке указанное приложение не зарегистрировано.

В материалы деда представлен акт приемки – передачи  площади по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, 14, площадью 159 кв.м. В акте указано, что на данной площади находится: пластиковые окна в количестве 6 шт., роль - ставни, 7 шт.; дверь центрального  входа “Pinifaririna” пр-во Италия, дверь металлическая служебного входа, межкомнатные двери, количество 9 шт.; вентиляция, кондиционер, пожарная охранная сигнализация, водоснабжение холодной и горячей воды, электропроводка, барная стойка 1 шт. в удовлетворительном состоянии; напольный настенный кафель, целый; гардеробная стойка целая; сантехника в исправном состоянии.

В подтверждение  выполнения истцом работ представлен договор от 15.08.2006 между  индивидуальным предпринимателем Степановым Д.В. (агент) и ООО «Чемодан» (принципал), по условиям которого агент обязуется от своего имени, но за счет принципала заключить необходимые договоры и выполнить юридически значимые действия, направленные на производство дизайнерских и ремонтных работ, а также получение необходимых согласований по открытию точки общественного питания – Крем – холла «Ликер», расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, 14.

В силу пункта 2.3. договора агент обязался заключить от своего имени гражданско-правовые договоры, на предмет выполнения следующих видов работ:

- по монтажу охранно-пожарной сигнализации;

- по монтажу вентиляционной системы;

- по монтажу дверных и оконных  проемов;

- по монтажу электропроводки и электрооборудования;

- по монтажу горячего и холодного водоснабжения, а также сантехнического оборудования;

- по организации парковочных мест и благоустройству прилегающей территории.

26.04.2006 Степанов Д.В. (заказчик) и ЗАО «Полюс» (исполнитель) подписан договор № 060426/01, согласно которому исполнитель обязуется выполнить работы по доставке, монтажу, подключению и пуско-наладке систем приточно-вытяжной вентиляции и систем кондиционирования в нежилом помещении по адресу: ул. Красной Армии, 14.

Истцом приобретены металлическая дверь, двери противопожарные, электрооборудование (выключатели, дифференциальные автоматы, розетки, рамки, профили, светильник, лампы, провода), оборудование для вентиляции, рольставни, алюминиевые окна с установкой, роллы-шторы.

 Определением Арбитражного суда Красноярского края от 22 октября 2009 года по делу № А33-10615/2009 производство по делу прекращено в связи подписанием сторонами соглашения от 01.10.2009 о расторжении договор аренды недвижимого имущества от 15.08.2006 .

22.06.2009 истец уведомил ответчика о проведении зачета требований ООО «Чемодан» по возмещению стоимости неотделимых улучшений в счет погашения задолженности перед ООО «САВВА» по уплате аренды за период с мая по июнь 2009 года. 15.09.2009 истец уведомил ответчика о проведении зачета требований ООО «Чемодан» по возмещению стоимости неотделимых улучшений в счет погашения задолженности перед ООО «САВВА» по уплате аренды за период с июля по сентябрь. Материалами дела подтверждено получение ответчиком данных писем.

С учетом зачета требований по состоянию на 01.10.2009 истец числит за ответчиком задолженность по возмещению неотделимых улучшений в размере 511 477 руб.

19.11.2009 ответчик предъявил встречное исковое заявление, в котором просит арбитражный суд  взыскать 200 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.06.2009 по 30.09.2009 из расчета 50 000 руб. в месяц.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Заключенный между сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений.

Согласно пункту 3.2.5. договора аренды от 15.08.2006 арендатор имеет право без письменного согласия арендодателя производить неотделимые улучшения арендуемого помещения. Затраты на неотделимые улучшения арендодателем не возмещаются, за исключением следующих неотделимых улучшений: замена окон; входной двери центрального входа; вентиляции (50% от обшей сметы); организации парковки перед крыльцом; двери служебного входа. Указанные неотделимые улучшения подлежат возмещению арендодателем и засчитываются в счет арендной платы, равными долями на весь срок действия данного договора.

Таким образом, право арендатора на возмещение стоимости конкретных неотделимых  улучшений предоставлено ему пунктом 3.2.5. договора.

Вместе с тем, в материалы дела представлен акт от 15.08.2006, согласно которому стороны договорились о том, что пункт 3.2.5 договора аренды выполнен, арендодателем переданы арендатору  в полном объеме следующие неотделимые улучшения: замена окон, входной двери центрального входа, вентиляция (50% от общей суммы), организация парковки перед крыльцом; двери служебного входа.

Таким образом, стороны подписали соглашение об исполнении пункта 3.2.5. договора арендодателем, то есть ответчиком, в связи с чем ссылки истца на последующее проведение  ремонтных работ истцом, на письма истца о зачете неотделимых  улучшений являются  несостоятельными.

Как следует из пункта 3.2.5 договора затраты на неотделимые  улучшения, произведенные  без письменного согласия арендодателя, арендатору не возвращаются.

Истец - арендатор не представил письменного согласия ответчика на производство неотделимых улучшений. Улучшения, перечисленные в пункте 3.2.5.  договора,  выполнены самим арендодателем.

Факт передачи имущества ответчиком истцу подтвержден также актом приемки – передачи площади по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, 14, площадью 159 кв.м. В акте указано, что на данной площади находится: пластиковые окна в количестве 6 шт., роль-ставни, 7 шт.; дверь центрального  входа “Pinifaririna” пр-во Италия, дверь металлическая служебного входа, межкомнатные двери, количество 9 шт.; вентиляция, кондиционер, пожарная охранная сигнализация, водоснабжение холодной и горячей воды, электропроводка, барная стойка 1 шт. в удовлетворительном