Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2009 по делу n А78-2871/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита         Дело №А78-2871/2009

“16” октября 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2009 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей Н.В. Клочковой, Т.О. Лешуковой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Малановой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Литвишко Сергея Геннадьевича и Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю, на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 августа 2009 года по делу №А78-2871/2009, по заявлению Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю о признании незаконным Решения от 11.03.2009 № 01/008/2009-328 об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) и обязании зарегистрировать залог (ипотеку) в пользу Сбербанка на следующее недвижимое имущество: квартиру кадастровый (условный) номер 75-75-01/157/2008-044, расположенную по адресу: Россия, Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, микрорайон Северный, 66, корпус № 1, кв. 7, Сидоренко В.А.,

при участии:

от заявителя, Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества): не было;

от заинтересованного лица, Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю: Лобан Т.Б., представителя по доверенности от 02.03.2009г.;

от третьих лиц:

Литвишко С.Г.: Печкина А.А., представителя по доверенности от 23.07.2009г.;

Салтанов О.А.: не было;

установил:

Заявитель, Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество), обратился к Управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю  с требованием о признании незаконным решения от 11.03.2009 № 01/008/2009-328 об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) и обязании зарегистрировать залог (ипотеку) в пользу Сбербанка на следующее недвижимое имущество: квартиру кадастровый (условный) номер 75-75-01/157/2008-044, расположенную по адресу: Россия, Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, микрорайон Северный, 66, корпус № 1, кв. 7.

Решением суда первой инстанции  от 07 августа 2009 года требования заявителя удовлетворены.

Суд первой инстанции признал решение Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю от 11.03.2009 № 01/008/2009-328 об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) незаконным, как несоответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости) и Федеральному Закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Суд предложил Управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю устранить нарушения прав и законных интересов, допущенные в отношении Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества), путём совершения регистрационных действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки (залога недвижимости) в силу закона квартиры, кадастровый (условный) номер 75-75-01/157/2008-044, общей площадью 218,9 кв.м, расположенной по адресу: Россия, Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, микрорайон Северный, 66, корпус № 1, кв. 7.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.

Как видно из материалов дела, документы, представленные Сбербанком для государственной регистрации, подтверждают возникновение у заявителя ипотеки в силу закона на квартиру, принадлежащую на праве собственности Литвишко С.Г.

В кредитном договоре от 27.09.2006 № 14129 содержится условие о том, что Сбербанк обязуется предоставить Заёмщику кредит “Ипотечный” в сумме 4 890 600 рублей на инвестирование строительства жилого помещения № 7 в малоэтажном доме 1.1 микрорайона Северный г.Читы на срок по 27 сентября 2026 года под 15% годовых. Заёмщик обязуется возвратить Кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях настоящего договора (пункт 1.1 кредитного договора).

Заёмщик обязан использовать кредит на цели, указанные в пункте 1.1 настоящего договора. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по настоящему договору Заёмщик предоставляет (обеспечивает предоставление) Кредитору, в том числе, залог построенного объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 настоящего договора (пункт 5.2 кредитного договора).

Заёмщик обязан оформить ипотеку объекта недвижимости в силу закона в течение 36 месяцев от даты проведения первой операции по ссудному счёту, но не позднее 3 (трёх) месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность Заёмщика (пункт 5.4.2 кредитного договора).

Как следует из пункта 1 статьи 77 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Судом не может быть принят довод управления и третьих лиц, о том, что регистрация залога невозможна в силу перехода права собственности на спорную квартиру от Салтанова О.А. к Литвишко С.Г. по следующим основаниям.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” установлено, что общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии пунктом 1 статьи 353 ГК РФ В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. Согласно положениям пункта 1 статьи 460 ГК РФ Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Положениями статей 37 и 38 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

На основании изложенного суд считает, что заявленное требование о признании незаконным Решения Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю от 11.03.2009 № 01/008/2009-328 об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) незаконным подлежит удовлетворению.

Решение Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю от 11.03.2009 № 01/008/2009-328 об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки), является незаконным, несоответствующим Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости) и ”Федеральному Закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

В соответствии с требованиями статьи 201 АПК РФ на Управление Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю возлагается обязанность устранения нарушений прав и законных интересов, допущенных в отношении Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества), путём совершения регистрационных действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки (залога недвижимости) в силу закона квартиры, кадастровый (условный) номер 75-75-01/157/2008-044, общей площадью 218,9 кв.м, расположенной по адресу: Россия, Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, микрорайон Северный, 66, корпус № 1, кв. 7.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд в резолютивной части решения по делу оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

При этом суд может указать условия и путь устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, а выбор конкретного механизма устранения нарушений является функцией и обязанностью управления.

Третье лицо, Литвишко Сергей Геннадьевич,  не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить  и отказать заявителю в удовлетворении требований.

Представитель третьего лица в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснив, что решение подлежит отмене, а в удовлетворении требований надлежит отказать.

Согласно пункту 1 статьи 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В соответствии с абзацем 4 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) к числу ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество отнесена ипотека - залог недвижимого имущества.

Как устанавливает пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации, государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Согласно статье 16 Закона о регистрации представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав осуществляется, в частности, в порядке, установленном пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона.

В силу названной нормы права государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке (пункт 5 статьи 29 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Согласно пункту 1 статьи 21 Закона об ипотеке в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом пунктом 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации установлено, что в государственной регистрации может быть отказано, в частности, в тех случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо регистрирующему органу не были представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав.

Как следует из содержания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество № 01/008/2009-328 от 11.03.2009 года, одним из оснований отказа явилось то, что документы для государственной регистрации информации о возникновении у Банка залога в силу закона не содержали.

Как следует из пункта 1 статьи 77 ФЗ «Об ипотеке», квартира, приобретенная полностью или частично с использованием кредитных средств банка, считается в залоге с момента государственной регистрации права собственности на квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом