Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2009 по делу n А78-2871/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

или договором. При таких обстоятельствах, указание в пункте 5.2.2. кредитного договора на обязанность заемщика оформить ипотеку позднее регистрации права собственности, является не чем иным, как ограничением права банка на залог в силу закона в отношении спорной квартиры.

Литвишко С.Г. приобрёл спорную квартиру у Салтанова О.А. на основании договора купли-продажи от 20.11.2008 года.

Согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Следует отметить, что положения статьи 353 ГК РФ о сохранении права залога при изменении правообладателя предмета залога, в настоящем случае являются неприменимы.

Судом немотивированно не принят во внимание довод Управления ФРС по Забайкальскому краю, что в соответствие с пунктом 28 Инструкции «О порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Минюстом РФ № 213 от 15.06.2006г. при регистрации ипотеки в силу закона в графе "Залогодатель" указываются данные покупателя, в графе "Документы-основания" указываются реквизиты договора (купли-продажи, ренты и т.д.), на основании которого возник залог в силу закона. В случаях, когда документом, на основании которого зарегистрирована ипотека, является зарегистрированная сделка, в этой же графе также указываются дата и номер ее регистрации. Ни Инвестиционный договор № 40, ни кредитный договор не содержат сведений о третьем лице - Литвишко С.Г., который, по мнению банка, является залогодателем.

Представитель Управления в судебном заседании согласился с доводами апелляционной жалобы третьего лица, заявив при этом собственную апелляционную жалобу, доводы  которой поддержал в судебном заседании в полном объеме и просил отменить решение суда и отказать заявителю в удовлетворении требований.

Из пояснений представителя Управления следует, что судом не дана оценка доводам, изложенным в отзыве Управления (представленным в ходе судебного заседания).

Так в соответствии с п. 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006г. № 213, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа).

Более того, в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Представитель Банка в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, уведомление №16293181, 16293235, 16293150, 16293204.

Отзыва на апелляционные жалобы заявителем не представлено.

Третье лицо, Салтанов Олег Анатольевич в судебное не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, уведомление №16293174, вручено 01.10.2009г.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке ст.ст. 122, 123 АПК РФ.

Согласно п. 2 ст. 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах и возражениях на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы сторон, пришел к следующим выводам.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционных жалоб. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, подлежат отклонению, поскольку заявлялись в суде первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Согласно ст. 77 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Как правильно установлено судом первой инстанции, 27.09.2006 Сбербанк, именуемый – Кредитор, в лице заместителя Управляющего Краснокаменским ОСБ № 8005Акименко Натальи Михайловны с одной стоны и Салтанов Олег Анатольевич, именуемый – Заёмщик, на основании представленных Салтановым О.А. документов, в том числе предварительного инвестиционного договора долевого участия в строительстве от 17.08.2006 № 17 (л.д. 8-12), заключили кредитный договор № 14129 (л.д. 13-18). По условиям договора Сбербанк обязуется предоставить Заёмщику кредит “Ипотечный” в сумме 4 890 600 рублей на инвестирование строительства жилого помещения № 7 в малоэтажном доме 1.1 в северо-восточной части микрорайона Северный г.Читы на срок по 27 сентября 2026 года под 15% годовых. Заёмщик обязуется возвратить Кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях настоящего договора (пункт 1.1 кредитного договора).

Заёмщик обязан использовать кредит на цели, указанные в пункте 1.1 настоящего договора, в течение 36 месяцев от даты выдачи кредита, но не позднее 3-х месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность Заёмщика, предоставить кредитору документы, подтверждающие право собственности заёмщика на поостренный объект недвижимости: Свидетельство о праве собственности (пункт 5.1 кредитного договора).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по настоящему договору Заёмщик предоставляет (обеспечивает предоставление) Кредитору поручительство граждан Салтановой Ноны Сергеевны, Трипук Дины Георгиевны и Бянкиной Галины Александровны, имущественные права по договору инвестирования строительства в залог № 40 от 17 августа 2006 года и залог построенного объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 настоящего договора (пункт 5.2 кредитного договора).

Заёмщик обязан оформить ипотеку объекта недвижимости в силу закона в течение 36 месяцев от даты проведения первой операции по ссудному счёту, но не позднее 3 (трёх) месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность Заёмщика (пункт 5.4.2 кредитного договора).

Согласно предварительного инвестиционного договора инвестирования № 40 от 17 августа 2006 года долевого участия в строительстве жилья инвестор получает от застройщика жилое помещение №7 доме 1.1 с количеством комнат – 5, общей площадью 209 кв.м. по адресу северо-восточная часть микрорайона «Северный» в Центральном административном районе г. Читы.

Согласно названного договора (т.1, л/д.8) жилое помещение приобретается инвестором, Салтановым О.А., за счет кредита получаемого у ОСБ №8005 (заявителя).

Из указанного следует и не оспаривается участниками процесса, что Салтанов Олег Анатольевич получил у заявителя целевой кредит в сумме 4 890 600 рублей на инвестирование строительства жилого помещения № 7 в малоэтажном доме 1 микрорайона Северный г.Читы на срок по 27 сентября 2026 года под 15% годовых.

Поскольку иного не следует из договора или закона, в силу ст. 77 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указанное жилое помещение находится в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Согласно материалам дела, Управлением 11.11.2008 осуществлена государственная регистрация права собственности Салтанова О.А. на квартиру № 7 в корпусе № 1 по адресу: г. Чита, микрорайон Северный, 66, с четырьмя жилыми комнатами, кухней-гостиной, общей площадью жилого помещения 218,9 кв.м, о чём внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 75-75-01/157/2008-044. Право собственности зарегистрировано, в том числе, на основании представленных инвестиционного договора от 17.08.2006 № 40 (т.1, л/д.28-30) и акта приёма-передачи от 30.04.2007.

Из материалов дела следует, что Салтанов Олег Анатольевич при регистрации права собственности на указанное жилое помещение, скрыл от регистрирующего органа факт заключения им предварительного инвестиционного договора инвестирования № 40 от 17 августа 2006 года долевого участия в строительстве жилья и представил в Управление (т.1, л/д. 26) следующие документы: заявление от 20.10.2008г. (т.1, л/д.27), инвестиционный договор долевого участия в строительстве №40 от 17.08.2006г. (т.1, л/д.28-30), Соглашение о внесении изменений и дополнений в инвестиционный договор долевого участия в строительстве №40 от 17.08.2006г от 30.04.2007г. (т.1, л/д.31-32), доверенность, квитанцию об оплате госпошлины, технический паспорт, справку (т.1, л/д.34), акт приема-передачи от 30.04.2007г. (т.1, л/д.33).

Оценив указанные документы, суд апелляционной инстанции установил, что в указанных документах отсутствуют сведения о том, что названный объект жилого помещения приобретался за счет целевого займа полученного Салтановым О.А. от заявителя.

Вместе с тем, непредставление залогодателем сведений регистрационному органу о факте приобретения жилого помещения, на которое регистрируется право собственности, за счет средств целевого займа на приобретение данного объекта недвижимости, не может свидетельствовать о том, что залогодержатель утратил право залога на данный объект и лишен возможности самостоятельно представить в регистрирующий орган сведения о таком обременении указанного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, заявитель 10 февраля 2009 года, обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации залога на указанный объект недвижимости.

Ссылка заявителей апелляционной жалобы о том, что на момент обращения заявителя в регистрирующий орган, объект недвижимости уже не принадлежал залогодателю, не имеет правового значения, поскольку в силу закона право залога на указанное имущество возникло у заявителя в момент регистрации права собственности на данный объект на Салтанова О.А., а не в момент обращения заявителя в регистрирующий орган.

Отсутствие у регистрирующего органа на момент обращения Салтанова О.А. сведений об обременении данного объекта в силу закона, объективно не может указывать о том, что данное имущество не передано залогодателем, Салтановым О.А., в залог заявителю в обеспечение целевого займа на приобретение данного объекта недвижимости.

Как правильно указал суд первой инстанции в силу ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Ссылка заявителей апелляционных жалоб о том, что Литвишко С.Г., приобретая объект недвижимости, не был поставлен в известность о том, что данное жилое помещение находится в залоге, в силу чего является добросовестным приобретаем имущества, по отношению к требованиям заявителя не имеет правового значения, поскольку данное обстоятельство не является основанием для прекращения обременения жилого помещения.

Поскольку Литвишко С.Г. состоит в договорных отношениях с Салтановым О.А, то неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной по договору обязательств, не может влиять на право залогодержателя осуществить регистрацию залога возникшего в силу закона на указанный объект недвижимости. Не уведомление приобретателя объекта залога о его обременении залогодателем, не влияет на характер обязательств по обременению между залогодателем и залогодержателем, в связи с чем залогодатель несет самостоятельную ответственность перед покупателем обремененного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований заявителя, в связи с тем, что оспариваемое решение Управления нарушает права залогодержателя на регистрацию залога в установленном порядке.

Ссылка Управления на то, что Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006г. № 213, установлено, что в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя