Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 по делу n А78-3988/2009. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью

в аренду объекта недвижимости, которая с 20.02.2009 года составляет 313,75 кв.м., сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость с 20.02.2009 г. составляет 126 000, 50 рублей (л.д. 27, 28).

          Ответчик отрицает получение как уведомления № 06-5304 от 06.08.2007г. , так и приведенного дополнительного соглашения. Дополнительное соглашение не подписано арендатором, не содержит сведений о государственной регистрации.

           Иск заявлен, согласно расчету, на сумму задолженности  за период с декабря 2008 года по май 2009 года включительно, исходя из размера арендной платы равной 125 406, 00 рублям,  что по состоянию на 01.06.2009 года составило 728 006, 26 рублей.

           Апелляционный суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

             Договор № 71-05ф от 01.09.2005 г. является договором аренды.

  Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Переход права оперативного управления к Управлению Федеральной миграционной службы по Забайкальскому краю не явился основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выводы суда первой инстанции относительно ничтожности договора не соответствуют положениям статей  120, 296, 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды № 71-05ф от 01.09.2005 г. заключен ранее, чем состоялась передача имущества, являющегося объектом аренды, в оперативное управление третьего лица по делу (25.04.2007г.).

В соответствии со статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пунктах 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 5.1 договора, изменение его условий, за исключением условий, предусмотренных пунктами 3.3, 3.6, 3.7, или его досрочное расторжение допускаются по соглашению сторон. Предложения по изменению условий настоящего договора и его досрочному прекращению рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Пункты 3.6, 3.7 договора не предусматривают возможности изменения арендной платы в одностороннем порядке в случае принятия нормативно-правовых актов Российской Федерации, получения указаний Росимущества, изменяющих порядок платы за аренду государственного имущества, внесения изменений в утвержденную методику расчета арендной платы, на которые ссылается истец в своих пояснениях.

Пунктом 3.1 договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа, исходя из фиксированного размера 1975,4 у.д.е.+0,4 определяемого по курсу доллара США на последнее число месяца, предшествующего факту оплаты.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Как следует из представленного в материалы дела расчета уровня платы за аренду нежилых помещений, направленного истцом ответчику вместе с уведомлением № 06-5304 от 06.08.2007г., истцом в соответствии с отчетом № 158 от 11.04.2007г., выполненного ООО «Агентство по оценке имущества», произведено подразделение занимаемой ответчиком площади нежилого помещения на торговые помещения и подсобно-вспомогательные помещения, с определением их площади и рыночной ставки платы в рублях за 1 квадратный метр каждого из них. Размеры ставок не равны между собой. Сумма арендной платы в итоге 125 406,00 рублей получена путем сложения произведений площади каждого из видов помещений на рыночную ставку платы.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что истцом в одностороннем порядке (п.п. 3.6, 3.7 договора) было произведено не увеличение суммы ежемесячной арендной платы (п. 3.1), а изменение способа расчета размера арендной платы, т.е. изменение существенного условия договора о плате за пользование имуществом.  

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку материалы дела не содержат достоверных сведений о вручении ответчику для согласования размера арендной платы, иного чем, предусмотрено самим договором аренды, а также сведений о проведении государственной регистрации данных изменений, нельзя признать измененными обязательства ответчика в части размера арендной платы, подлежащей внесению ответчику.

Доводы истца о том, что ответчик, в ходе рассмотрения арбитражным судом дела о взыскании задолженности 929 257,37 рублей за период с 01.11.2007г. по 01.09.2008г.,  рассчитанную исходя из нового размера ежемесячной арендной платы равной 125 406 рублям, погасил указанную задолженность и тем самым признал новый размер арендной платы, апелляционной коллегией отклонятся. Действия ответчика по внесению арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором при незарегистрированном в установленном порядке изменения условий договора о размере арендной платы нельзя расценить как совершение ответчиком  конклюдентных действий по согласованию новых условий договора о размере арендной платы, порядке её расчета и принятию на себя обязательства по внесению арендной платы в новом размере.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, контррасчету ответчика,  у последнего отсутствует задолженность в указанном истцом размере.

        При указанных обстоятельствах истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком денежного обязательства, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт наличия задолженности ООО «Фортуна-Сервис» в заявленном размере, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

          На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края  от 29 сентября 2009 года  по делу № А78-3988/2009 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска  отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

       Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

          Председательствующий             (подпись)            Е.Н.Скажутина

        Судьи:                                             (подпись)           Л.В. Капустина

                                                        (подпись)           Н.В. Клочкова