Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2010 по делу n А19-14622/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года № 134) указано, что при применении положений статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года № 134).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, существенным условием договора аренды недвижимого имущества является его предмет (недвижимое имущество), в том числе площадь арендуемого нежилого помещения.

Из материалов дела следует, что между Обществом (арендатором) и КУМИ Администрации г. Иркутска (арендодателем) были заключены:

- договор аренды нежилого помещения от 29 октября 2001 года № 4844, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 4, общей площадью 57,6 кв.м., срок действия договора – с 1 ноября 2001 года по 31 октября 2002 года (т. 1, л.д. 9-16);

- договор аренды нежилого помещения от 3 октября 2002 года № 4844, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 4, общей площадью 57,6 кв.м., срок действия договора – с 30 октября 2003 года по 28 октября 2004 года (т. 1, л.д. 17-22);

- договор аренды нежилого помещения от 20 декабря 2004 года № 4844, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 4, общей площадью 57,6 кв.м., срок действия договора – с 29 октября 2004 года по 27 октября 2005 года (т. 1, л.д. 23-30, 46-52);

- договор аренды нежилого помещения от 15 декабря 2005 года № 4844, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 4, общей площадью 57,6 кв.м., согласно позиции № 6 в выкопировке технического паспорта, изготовленного БТИ г. Иркутска 4 февраля 1993 года, срок действия договора – с 28 октября 2005 года по 26 октября 2006 года (т. 1, л.д. 31-35, 53-59);

- договор аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года № 4844, предметом которого (с учетом дополнительного соглашения от 22 августа 2007 года) является нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 4, общей площадью 96,6 кв.м., номера на поэтажном плане - 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 5а, 5б, 5в (отражены в техническом паспорте, изготовленном БТИ г. Иркутска 11 мая 2006 года), кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:0200043220:1002, срок действия договора – с 1 октября 2006 года по 31 декабря 2011 года (т. 1, л.д. 36-45, 61-68).

Таким образом, вплоть до заключения договора аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года № 4844 предметом предыдущих четырех договоров аренды являлось нежилое помещение площадью 57,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4, первый этаж.

Помимо собственно договоров аренды данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела передаточными актами от 1 ноября 2001 года (т. 1, л.д. 14), от 30 октября 2003 года (т. 1, л.д. 21), от 29 октября 2004 года (т. 1, л.д. 28 и 50) и от 28 октября 2005 года (т. 1, л.д. 57), экспликацией внутренних обмеров и подсчетов площадей помещений (т. 1, л.д. 15) и выкопировками из технического паспорта (т. 1, оборот л.д. 15, л.д. 22, 30, 35, 52, 59).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные доказательства и сравнив их с положениями договора аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года № 4844 и передаточного акта от 1 октября 2006 года (т. 1, л.д. 41 и 66), а также поэтажным планом строения (литера А, г. Иркутск, ул. Фурье, 4), являющимся приложением № 6 к договору аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года № 4844 (т. 1, л.д. 68) и частью технического паспорта (т. 1, л.д. 76-81), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что до 1 октября 2006 года Обществом арендовалось иное нежилое помещение, гораздо меньшей площади, чем спорное нежилое помещение.

При этом части спорного нежилого помещения, обозначенные на поэтажном плане под номерами 5 (санузел), 5б (кабинет) и 5в (служебное помещение), до 1 октября 2006 года в аренде у Общества не находились.

До указанной даты Общество владело на праве аренды только частью спорного нежилого помещения, обозначенной на поэтажном плане под номером 6а (торговый зал) и (частично) – под номерами 5а (коридор), 6б (касса), 6в (касса) и 6г (касса).

Таким образом, утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что оно арендовало спорное нежилое помещение площадью 96,6 кв. м. и до 1 октября 2006 года, а расхождение в площади вызвано только имевшей место перепланировкой этого помещения, опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Кроме того, в пункте 1.1 договора аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года имеется указание на кадастровый номер арендованного нежилого помещения – 38:36:000034:0000:25:401:001:0200043220:1002, тогда как иных договорах аренды такого индивидуализирующего признака не содержится, что также опровергает доводы заявителя апелляционной жалобы об идентичности арендованных им нежилых помещений до и после 1 октября 2006 года.

Указанное выше обстоятельство (аренда Обществом до 1 октября 2006 года нежилого помещения площадью 57,6 кв.м.) дополнительно подтверждается следующим.

Согласно пункту 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Из упоминавшихся выше договоров аренды и передаточных актов следует, что до 1 октября 2006 года площадь земельного участка, расположенного под арендованным объектом, составляла 21,9 кв.м., а после 1 октября 2006 года – 36,7 кв.м., что явно указывает на различие площади арендованного нежилого помещения до и после 1 октября 2006 года.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1).

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2).

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (пункт 3).

Из приложений к договорам аренды от 29 октября 2001 года, от 3 октября 2002 года, от 20 декабря 2004 года и от 15 декабря 2005 года, касающихся расчета арендной платы (т. 1, л.д. 12, 26-27, 34 и 49), следует, что размер арендной платы определялся сторонами названных договоров исходя из площади арендуемого помещения, а именно – 57,6 кв. м.

Следовательно, за помещение площадью 39 кв.м. (96,6 – 57,6) до заключения договора аренды от 13 октября 2006 года № 4844 Обществом арендная плата не вносилась. На данное обстоятельство (невнесение арендной платы) указано и в отзыве Администрации от 22 марта 2010 года на апелляционную жалобу (т. 2, л.д. 53). Доказательств, опровергающих данный вывод, Обществом в материалы дела не представлено.

Если даже допустить, что ООО «Золотой телец», арендуя до 1 октября 2006 года нежилое помещение площадью 96,6 кв.м., одновременно без уплаты арендной платы пользовалось и помещением площадью 39 кв.м., то у него не возникает преимущественного права на приватизацию спорного нежилого помещения площадью 96,6 кв.м., поскольку безвозмездное пользование муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.

Такая правовая позиция выражена в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года № 134.

Письмо МУП «Бюро технической инвентаризации города Иркутска» от 23 ноября 2009 года № 8284 (т. 2, л.д. 14) свидетельствует лишь о том, что изменение площади нежилого помещения, расположенного на первом этаже двухэтажного кирпичного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4, литера А, с 57,6 до 96,6 кв.м. произошло в результате проведения реконструкции и перепланировки помещения в виде сноса и установки капитальных стен и перегородок.

Однако в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное письмо, равно как и технический паспорт от 11 мая 2006 года (т. 1, л.д. 76-81), не является допустимым доказательством тому, что ООО «Золотой телец» действительно арендовало нежилое помещение площадью 96,6 кв.м. (до 1 октября 2006 года).

Относительно договора аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года № 4844 суд апелляционной инстанции дополнительно отмечает следующее.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года № 134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из уведомления Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области от 8 октября 2007 года № 08-28077 следует, что договор аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года № 4844 был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 5 октября 2007 года (т. 1, л.д. 44).

Данное обстоятельство подтверждается также штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, проставленным на договоре аренды от 13 октября 2006 года № 4844 (т. 1, оборот л.д. 43), из которого усматривается, что указанный договор аренды был зарегистрирован 5 октября 2007 года, номер регистрации – 38-38-01/120/2007-948.

Таким образом, исходя из положений пункта 3 статьи 165 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года № 4844 был заключен только 5 октября 2007 года.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (в редакции, действовавшей до 22 июля 2009 года) для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение трех и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года № 134 указано, что, исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Суд апелляционной инстанции, учитывая приведенные выше фактические обстоятельства настоящего дела, не может признать незначительным промежуток времени с 26 октября 2006 года (последний день действия договора аренды от 15 декабря