Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2010 по делу n А58-5235/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

Тел. [phone],  тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]    http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                   Дело № А58-5235/2009

04 мая 2010 года                                                       

Резолютивная часть постановления объявлена  26 апреля   2010 года

Полный текст постановления изготовлен  04 мая  2010 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Клочковой,

судей И.Ю. Григорьевой, С.И. Юдина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красильниковой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по делу Общества с ограниченной ответственностью «Кафе Маргарита» на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 декабря 2009 года по делу № А58-5235/2009 по иску Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия) к обществу с ограниченной ответственностью «Кафе Маргарита» о взыскании 1 119 294 рублей 92 копеек (суд первой инстанции: Г.И.Лисица); 

при участии в судебном заседании:

от истца: не было, извещен;

от ответчика: не было, извещен;

установил:

Министерство имущественных отношений Республики Саха (Якутия)  (далее –Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Кафе Маргарита» (далее – ООО «Кафе Маргарита», ответчик) о взыскании арендной платы по договору аренды № 07-253 от 24 апреля 2007 года зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся собственностью Республики Саха (Якутия), в сумме 1 119 294 рублей 92 копеек, в том числе 166 730 рублей 46 копейки  - арендная плата за период с 01 января 2007 года по 30 апреля 2007 года и с 01 июля 2007 года по 31 июля 2007 года,  919 218 рублей 38 копеек - пени за просрочку арендных платежей за период с 05 мая 2007 года по 13 июля 2009 года, 33 346 рублей 08 копеек  - штраф за неисполнение обязательства в соответствии с пунктом 7.4 договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 декабря 2009 года иск удовлетворен частично. С ООО «Кафе Маргарита» в доход Государственного бюджета Республики Саха (Якутия) взыскано 233 423 рублей 22 копейки в том числе: основной долг 166 730 рублей 46 копейки, пени 33 346 рублей 38 копеек, штраф 33 346 рубля 38 копеек, в доход бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 168 рублей 46 копеек. В остальной части в удовлетворении исковых требования отказано. Как следует из судебного акта, основанием для удовлетворения иска в части послужил вывод суда о заключенности договора аренды, возникновении обязанности по оплате за аренду помещений с 1 января 2007 года и  доказанности не выполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме. Отказ во взыскании пени в заявленном истцом размере суд мотивировал необоснованным начислением пени на арендную плату за период с 01.01.2007г. по 30.04.2007г. и несоразмерностью подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательств.  Суд руководствовался статьями 333, 425, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик ООО «Кафе Маргарита», не согласившись с решением суда,  обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить в связи с нарушением норм материального права (статей 425, 431, 651 ГК РФ) и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме. Ответчик указывает на то, что  подписанный между сторонами 24 апреля 2007 года договор аренды № 07-253  со сроком действия до 31 декабря 2010 года  зарегистрирован 18 сентября 2008 года,  считается заключенным с этого момента и  обязательства для сторон возникли с момента регистрации, в связи с чем  не подлежит взысканию  за период до заключения договора арендная плата,  пени и  штраф. Считает, что спорный договор не содержит условие о применении условий заключенного договора к отношениям, возникшим до его заключения; ставит под сомнение возникновение права собственности Республики Саха (Якутия) на спорное  имущество с  25 ноября 1992 года,   при наличии в Свидетельстве о государственной регистрации от 14.12.2007г. права собственности Республики Саха (Якутия) на спорное имущество  обременения сделками аренды, в том числе договором аренды № 166 от 19.09.1996 года, заключенным ООО «Кафе «Маргарита»  с Администрацией г.Якутска, со сроком действия до 01.02.2010 года, соглашение о расторжении которого было подписано только  09 сентября 2008 года.

Стороны   о времени и месте судебного заседания были уведомлены  надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Ответчик  ходатайствовал о рассмотрении жалобы в  отсутствие своего представителя, представил пояснение и дополнительно пакет документов по договору аренды № 07-253 от 24.04.2007г., прошедшего  государственную регистрацию: два акта  приема-передачи государственного имущества от 1 января 2007 года, договор аренды № 07-253 от 24.04.2007г.,  Приложение № 1 к договору аренды № 07-253 от 24.04.2007 года, расчет № 1 годовой арендной платы за нежилое помещение к договору аренды № 07-253 от 24.04.2007г. на помещение площадью 100кв.м,   расчет № 1 годовой арендной платы за нежилое помещение к договору аренды № 07-253 от 24.04.2007г. на помещение площадью 109кв.м,   два поэтажных плана (копии заверены как один пакет  документов), - а также копию постановления ФАС ВСО от 26 февраля 2010 года по делу № 58-4702/09, которые приобщены к материалам дела.

Истец представил отзыв, в котором просит оставить решение суда без изменения,   апелляционную жалобу – без удовлетворения, пояснения, акт приема-передачи государственного имущества от 1 января 2007 года, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12 октября 2009 года № 01/046/2009-604 и копию соглашения от 25 ноября 1992 года  между Президентом РФ и Правительством Республикой Саха (Якутия) о разграничении государственной собственности между Российской Федерацией и Республикой Саха (Якутия), которые приобщены к материалам дела на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 АПК РФ  как обосновывающие возражения истца.  

Руководствуясь частью 1 статьи 123 и частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным  рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных  участвующих в деле лиц.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы,  материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к  следующим выводам.

В обоснование своих требований истец представил  договор аренды  № 07-253 от 24 апреля 2007 года зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся собственностью Республики Саха (Якутия), по которому истец Министерство имущественных отношений РС (Я)  (арендодатель) сдало, а ответчик  ООО «Маргарита» (арендатор)  принял в срочное возмездное владение  и пользование  нежилое помещение общей площадью 209 кв.м., в том числе 100 кв.м – под кафе, 109 кв.м. – под аптеку, в жилом доме, расположенном по адресу: г.Якутск, пр.Ленина, №23, на срок до 31 декабря 2010 года. Размер арендной платы установлен на срок действия договора, сумма платежи с 01.01.07г. по 31.12.07г. составляет 472 180,57 рублей, в том числе арендная плата 400 153,02 рубля, НДС – 72 027,55 рублей. Арендная плата за период с 01.01.07г. по 30.04.07г.  в сумме 133 384,38 рублей и НДС – 24 009,15 рублей  выделены в договоре  отдельно, их перечисление предусмотрено в течение 10 дней с момента подписания договора.  Ежемесячные платежи  за период с 01.05.07г. по 31.12.07г. в размере: арендная плата – 33 346,15 рублей, НДС – 6 022,30 рублей, перечисляются ежемесячно до 10 числа каждого оплачиваемого месяца.  В случае просрочки уплаты или неуплаты ответчиком платежей в установленный срок начисляется пени в размере 0,7% с просроченного платежа  за каждый день просрочки. Ответчик обязан перечислять арендную плату  в республиканский бюджет и ежемесячно представлять истцу  копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы в республиканский бюджет.  При не поступлении арендной платы  в указанный срок истец   взыскивает её в установленном порядке с начислением пени за просрочку платежа.  Передача имущества производится по акту приема-сдачи, который подписывается Балансодержателем и ответчиком не позднее десяти дней с момента подписания договора аренды  (пункты 1.1, 1.6, 2.1, 2.2, 2.3, 2.5, 3.1, 7.2, 7.4). Договор подписан  от имени истца  министром имущественных отношений РС (Я) Ефимовым В.П., от имени ответчика – директором ООО «Маргарита»  Богословской М.О.

 Договор с приложенными к нему документами, всего в количестве 8 листов, был зарегистрирован  управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия)  18 сентября 2008 года  за номер регистрации 14-14-01/048/2008-049.

Не поступление от ответчика арендной платы за период с 1 января 2007 года по 03 апреля 2007 года и за июль 2007 года явилось основанием для обращения Министерства в суд с настоящим иском.

Предметом спорного договора аренды являются нежилые помещения – объекты недвижимости и суд первой  инстанции правильно определил, что на основании договора аренды № 07-253 от 24 апреля 2007 года  между сторонами возникли  правоотношения  по договору аренды, которые регулируются  параграфами 1 и 3  главы  34 ГК РФ и общими нормами части первой Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статьям  606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с разъяснением, содержащемся в пункте 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53,  к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта  2 статьи  651 ГК РФ, которым установлено, что  договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 Договор аренды нежилого помещения  согласно пункту 1 статьи 651 ГК РФ  заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Нормы об арендной плате за пользование помещениями  установлены статьей  614  ГК РФ.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом статьей  425 ГК РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В статьи  611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Сторонами были согласованы в требуемой форме существенные  условия договора аренды. Определено имущество – объект аренды, описание которого дано в пункте 1.1 договора.  В пакет документов с договором аренды, которые в соответствии с пунктом 4.4.6 договора ответчик представил для государственной регистрации,   вошли: выписка из технического паспорта, что  арендуемыми являются  нежилые помещения площадью 209кв.м., расположенные на 1 этаже 5-этажного здания,  находящегося по адресу: пр.Ленина,23 (приложение  № 1 к договору аренды),  и   копии двух поэтажных планов помещений, составленных 22.01.2007 года и 01.02.2007 года,  соответствующие согласно техпаспорту, составленному 06.12.2006 года, помещениям аптеки (№1-4 общей площадью 109,0кв.м.) и помещениям кафе (№1-8 общей площадью 100,0кв.м.),   находящимся в здании по адресу: г.Якутск, пл.Ленина,23.

 Установлен ежемесячный размер арендной платы (пунктами 2.1, 2.2 договора, и  представленными с договором на государственную регистрацию двумя расчетами  № 1 годовой арендной платы за каждое из  нежилых помещений площадью 100кв.м и площадью 109кв.м.), срок договора. При этом  стороны  в порядке статьи 425 ГК РФ согласовали условие о начальном  сроке договора  и обязанности ответчика оплатить арендную плату не с момента заключения договора,  а  с 1 января 2007 года – с начального срока договора (пункт 2.2 договора). Договор аренды № 07-253 от 24 апреля 2007 года согласно пункту 3 статьи 433 и пункту 2 статьи 651 ГК РФ  был заключен  18 сентября 2008 года, с указанной даты вступили в силу все не противоречащие закону и согласованные сторонами его условия, в том числе  условия о начальном сроке договора и обязанности ответчика оплачивать арендную плату с 1 января 2007 года.

Пунктом 8.3 договора  аренды № 07-253 от 24 апреля 2007 года   предусмотрено, что он вступает в силу с момента его подписания, что не соответствует пункту 3 статьи 433 и пункту 2 статьи 651 ГК РФ, в связи с чем  в силу пункта 166, пункта 167, статьи 168 и   статьи 180 ГК РФ является недействительным  (ничтожным).

Факт передачи истцом ответчику указанных в пункте 1.1 договора  аренды № 07-253 от 24 апреля 2007 года   помещений   1 января 2007 года   подтверждается  доказательствами, представленными и истцом,  и ответчиком по предложению апелляционного суда (определение от 10 марта 2010 года).

Ответчик  представил  копию подписанного  ответчиком  и начальником ГУПЕСАЗ – балансодержателем акта приема-передачи от 01 января 2007 года государственного