Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 по делу n А10-5005/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

Тел. [phone],  тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]    http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                    Дело № А10-5005/2009               

“03” июня 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена  05 мая  2010 года

Полный текст постановления изготовлен  03 июня 2010 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Клочковой,

судей Е.Н. Скажутиной, С.И. Юдина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Першиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по делу Общества с ограниченной ответственностью «М-Индустрия» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 января 2010 года по делу № А10-5005/2009 по иску  Комитета   по управлению    имуществом   и    землепользованию   г.Улан-Удэ    к   Обществу   с    ограниченной ответственностью  «М-Индустрия»  о   взыскании   задолженности  по   арендной  плате  и  пени, расторжении договора аренды (суд первой инстанции: Устинова Н.В.);

при участии в судебном заседании:

от истца КУИМ г.Улан-Удэ: не явился, извещен;

от ответчика ООО «М-Индустрия»: не явился, извещен;

установил:

Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ (далее – КУИМ г.Улан-Удэ, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковыми требованиями, увеличенными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  к Обществу с ограниченной ответственностью «М-Индустрия» (далее – ООО «М-Индустрия», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2008 по 31.01.2010 в сумме 1 619 912 рублей  87 копеек, пени за период с 11.12.2008 по 12.01.2010 в размере 94 460 рублей 85 копеек и  расторжении  договора  аренды от 02 июля 2007 года № 413.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 января 2010 года  исковые требования полностью удовлетворены.  Суд руководствовался статьями 309,  330, 421, 432, 607, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпунктом 3 пункта 10 статьи 3 Федерального Закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 №4 «Об установлении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением Правительства Республики Бурятия от 03.12.2007 №384 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов».

Ответчик, не согласившись с решением суда, подал на него апелляционную жалобу, просит решение суда отменить как вынесенное с нарушением норм материального права (статей 452, 453, 307 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой») и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении  иска. Ответчик  считает, что установленный пунктом 2.2 договора  аренды  размер  арендной платы с учетом условий пунктов 2.8, 3.1 и 5.1 договора аренды и изменении порядка исчисления арендной платы  не мог быть изменен истцом в течение года и в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения  и его государственной регистрации. Ответчик полагает, что нарушение условий договора аренды об уплате арендной платы он не допустил и  оснований для расторжения с ним  договора аренды  не имеется.  

Стороны   о времени и месте судебного заседания были уведомлены  надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.  Истец  направил отзыв  на апелляционную жалобу,  в котором   считает доводы апелляционной жалобы необоснованными, просит оставить решение суда без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь частью 1 статьи 123 и частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным  рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных  сторон.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к  следующим выводам.

Из материалов дела следует, что     02 июля  2007 года  истец Комитет     по управлению имуществом г.Улан-Удэ (арендодатель)  и ответчик ООО «М-Индустрия» (Арендатор) подписали договор № 413 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, из земель населенных пунктов,  расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, Советский район, 10 км. Кяхтинского тракта, площадью 23 400 кв.м., кадастровый номер 03:24:011901:0034,   границы которого указаны на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка, - для строительства авторынка,   на срок с 02.07.2007 по 01.07.2010 (п.1.1, 1.2, 1.3 договора). Размер арендного платежа, выплачиваемого арендатором, предусмотрен  135 977 руб. 40 коп. в год, в том числе ежемесячно 11 331 руб. 45 коп., с условием  оплаты  ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца. Сторонами согласована методика исчисления арендной платы по формуле: ставка земельного налога в квартале (01 19 01) умноженная на площадь арендуемого земельного участка умноженная на коэффициент вида использования земель и умноженная на коэффициент категории арендатора. Закреплено право истца  в течение срока действия договора в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством и актами местного самоуправления, регламентирующими ставки земельного налога и размеры арендной платы (пункты 2.2, 2.3, 2.5, 3.1). Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 02.07.2007г., государственная регистрация договора произведена в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия 21.12.2007 года.

С учетом условий договора суд первой инстанции правомерно признал договор аренды земельного участка заключенным, и возникшие между сторонами правоотношения квалифицировал как отношения по договору аренды. Спорный  договор в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ является заключенным  с 21 декабря 2007 года.

Постановлением Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 №4 «Об установлении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена» с 01.01.2008 установлена методика расчета годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, на основе стоимостных показателей государственной кадастровой оценки, утвержденных постановлением Правительства Республики Бурятия от 03.12.2007 №384 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов» (опубликованы соответственно в   издании «Бурятия» № 5 от 16.01.2008г. и  № 228 от 05.12.2007г.)  Размер арендной платы за земельный участок согласно указанных нормативных актов с 16 января 2008 года   составил 115 830 рублей 78 копеек (кадастровая стоимость земельного участка площадью (23400кв.м)  (кадастровый номер 03:24:011901:0034), предназначенного для размещения  объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (2 970,02 руб./кв.м)  умноженная на коэффициент разрешенного использования  (2).

КУИМ г.Улан-Удэ,  ссылаясь на то, что   ответчик  с  10 декабря 2008 года перестал уплачивать арендную плату, 23 октября 2009 года обратился в суд с настоящим иском.

Вывод суда первой инстанции в части правомерности  одностороннего изменения  истцом  размера арендной платы  являются правильными, к отношениям сторон  судом обоснованно применены общие положения о договоре и об обязательствах (главы 21 - 23, 27 - 29 ГК РФ), общие положения о договорах аренды (глава 34 ГК РФ) и Земельный кодекс Российской Федерации, а доводы апелляционной жалобы о  несоответствии условиям договора  одностороннего увеличения истцом с 16 января 2008 года размера арендной платы подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии с требованиями статьи 424 ГК РФ  исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункты 1, 3 статьи 614 ГК РФ).

В силу требований статей 309 и 310 ГК РФ  обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств  и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ, и соответствует пунктам 3.1 и 5.1 спорного договора, которыми предусмотрено, что арендодатель имеет право в течение срока действия договора в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством и актами местного самоуправления, регламентирующими ставки земельного налога и размеры арендной платы, а все изменения, дополнения и поправки к условиям договора действительны тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, за исключением случаев изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем по основаниям, предусмотренным условиями договора.

Таким образом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 февраля 2010 года № 12404/09).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Согласно представленному истцом расчету  задолженность ответчика по арендной плате за период с 01 декабря 2008 года  по 31 января 2010 года составила 1 619 912,87 рублей.  Доказательства внесения арендной платы за спорный период на день вынесения решения судом первой инстанции ответчик не представил.

Согласно статье 330 ГК РФ  неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.2 договора аренды стороны предусмотрели, что в случае не внесения ответчиком платежей в сроки, установленные настоящим договором, ответчик  уплачивает пени в размере учетной ставки процента, установленного Центральным банком Российской Федерации на день внесения арендной платы, установленного пунктом 2.3, с просроченной суммы за каждый день просрочки.

За период не исполнения  ответчиком своей обязанности по внесению арендной платы  с 11.12.2008 по 12.01. 2010  пеня составила 94 460 рублей  85 копеек, расчет истца судом проверен и ответчиком не оспорен.

Таким образом,  выводы суда первой инстанции в части удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени   основаны на установленных фактических обстоятельствах, соответствуют имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ, поэтому решение суда отмене или изменению в указанной части  не подлежит.

Вместе с тем апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда в части расторжения договора аренды не соответствует нормам материального права и не подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (подпункт 3 абзаца 1).  Договором