Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 по делу n А10-5005/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (абзац 2). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Так как абзац 3  статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В пунктах 29 и 30 Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 452 и  абзаца 3  статьи 619 ГК РФ  письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате должно быть не только направлено арендодателем, но и получено  арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок. При этом  предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения  договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Пунктом 5.4 договора аренды стороны предусмотрели, что истец (арендодатель) вправе  требовать досрочного расторжения договора аренды в установленном законом порядке в случае если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа ответчик (арендатор) не вносит арендную плату.

Таким образом, расторжение спорного договора аренды земельного участка по  требованию истца (арендодателя) возможно только в судебном порядке, по основаниям, предусмотренным законом  или договором аренды и  при  соблюдении порядка, установленного пунктом 2 статьи 452 и абзацем 3 статьи 619 ГК РФ.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

На момент обращения с иском в суд  ответчик в течение 9 месяцев подряд не оплачивал арендную плату. Однако  в деле отсутствуют доказательства, что истцом  до  обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды был соблюден установленный законом порядок его  расторжения.

Представленное истцом   предупреждение от 16 апреля 2008 года № 1-42 доказательством соблюдения истцом указного порядка не является. Указанное  предупреждение касается земельного участка, предоставленного по договору № 07-413 и находящегося на ул.Алтачейской, тогда как спорным является договор № 413, а земельный участок, согласно договора  и кадастрового плана предоставлен  в Советском районе г.Улан-Удэ на 10км Кяхтинского тракта около жилого дома на ул.Мирная,7. В предупреждении ответчику предложено  в срок до 15 мая 2009 года погасить задолженность по  арендной плате  за земельный участок и пени и расторгнуть договор аренды № 07-413 и передать его по акту приема-передачи истцу в срок  до 16.05.2009г., при этом дата вручении предупреждения   руководителю ООО «М-индустрия»  Абзаеву Д.И. отсутствует, что не позволяет определить срок, с которого у КУИМ г.Улан-Удэ возникло право на обращения с иском в суд о расторжении договора аренды.

Предупреждение от 06.11.2009г. № 1-326 о необходимости погасить задолженность и расторгнуть договор вынесено после обращения с иском в суд, не содержит дату его вручения ответчику и место расположения земельного участка,  указанный в нём номер договора отличается от номера спорного договора,   поэтому   оно также  не может  являться доказательством соблюдения истцом  установленный законом досудебного порядок расторжения договора аренды.

Суд первой инстанции при разрешении спора в указанной части нарушил  нормы материального и процессуального права (абзац 3 статьи 619, пункт 2 статьи 452  ГК РФ, части 5 статьи 4 АПК РФ),  поэтому в силу пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ  решение в  части  расторжения договора аренды № 413 от 2 июля 2007 года  подлежит отмене,  требование о расторжении договора аренды оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ, а  решение в части взыскания госпошлины изменению до  20 071 рублей 87 копеек.

Руководствуясь статьей 268, пунктами 2, 3  статьи 269, статьей  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 января 2010 года по делу № А10-5005/2009 в части расторжения договора аренды земельного участка № 413 от 02.07.2007 отменить, требование о расторжении договора аренды  от 02 июля 2007 г. № 413 оставить без рассмотрения.

В остальной части  решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 января 2010 года по делу № А10-5005/2009 изменить. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью      «М-Индустрия» в пользу Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ 1 714 373 рубля  72 копейки, в том числе 1 619 912 рублей 87 копеек - задолженность по арендной плате, 94 460 рублей 85 копеек – пени.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью         «М-Индустрия» государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 20 071 рубль 87 копеек.

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья                                                      Н.В. Клочкова

Судьи                                                                                               Е.Н. Скажутина     

 С.И. Юдин