Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2010 по делу n А19-7019/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что Жамбалдоржиева Т.Д. являлась арендатором спорного нежилого помещения в период с 9 августа 2001 года по 30 июня 2006 года, что подтверждается договорами аренды от 9 августа 2001 года № 4755, от 25 сентября 2002 года № 4755, от 10 июля 2003 года № 4755, от 9 июля 2004 года № 4755 и от 17 октября 2005 года № 4755 (т. 1, л.д. 35-74).

В соответствии с дополнительным соглашением от 27 июня 2006 года Жамбалдоржиева Т.Д. и Администрации г. Иркутска пришли к соглашению о том, что договор аренды от 17 октября 2005 года № 4755 прекращает действие с 30 июня 2006 года.

По передаточному акту от 27 июня 2006 года спорное нежилое помещение было возвращено предпринимателем Администрации г. Иркутска.

30 июня 2006 года между Администрацией г. Иркутска и ООО «Амритта» был заключен договор аренды № 7411, предметом которого являлось спорное нежилое помещение. Срок действия договора – с 1 июля 2006 года по 29 июня 2007 года.

На основании передаточного акта от 1 июля 2006 года спорное нежилое помещение было передано Администрацией г. Иркутска (арендодателем) ООО «Амритта» (арендатору).

25 сентября 2006 года между Администрацией г. Иркутска и ООО «Амритта» заключено дополнительное соглашение о прекращении действия договора аренды № 7411 от 30 июня 2006 года с 30 сентября 2006 года.

По передаточному акту от 1 октября 2006 года ООО «Амритта» произвело возврат спорного нежилого помещения Администрации г. Иркутска.

Между Администрацией г. Иркутска и предпринимателем Жамбалдоржиевой Т.Д. 26 сентября 2006 года заключен договор аренды нежилого помещения (здания) № 7486.

Спорное нежилое помещение передано предпринимателю от Администрации г. Иркутска по передаточному акту от 1 октября 2006 года.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в период с 30 июня по 1 октября 2006 года спорное нежилое помещение не находилось в аренде у предпринимателя.

В связи с этим ссылка заявителя апелляционной жалобы на правовую позицию, выраженную в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года № 134, является необоснованной.

Согласно данной правовой позиции, исходя из фактических обстоятельств дела, временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

То есть для квалификации временного владения (пользования) как непрерывного необходимо, чтобы в период времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего договора аренды арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом.

В рассматриваемом же случае Жамбалдоржиева Т.Д. по передаточному акту от 27 июня 2006 года передала спорное нежилое помещение арендодателю (Администрации г. Иркутска), после чего оно было передано в аренду третьему лицу – ООО «Амритта».

То есть с 30 июня 2006 года спорное нежилое помещение выбыло из владения и пользования предпринимателя.

Вновь во владение и пользование предпринимателя спорное нежилое помещение поступило только 1 октября 2006 года.

Статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 этой статьи (пункт 2).

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из приведенных норм права следует, что прекращение арендных отношений, помимо соответствующего соглашения, оформляется передачей арендованного имущества от арендатора арендодателю, что и имело место в рассматриваемом случае.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ) для возникновения преимущественного права выкупа арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона (5 августа 2008 года) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Однако 5 августа 2006 года спорное нежилое помещение находилось в аренде не у Жамбалдоржиевой Т.Д., а у ООО «Амритта».

При этом то обстоятельство, что учредителем и генеральным директором этой организации являлась Жамбалдоржиева Т.Д. правового значения не имеет, поскольку на основании статей 48 и 49 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Амритта» является самостоятельным субъектом права, имеет собственную правоспособность, от своего имени приобретает и осуществляет имущественные и личные неимущественные права, несет обязанности.

С учетом изложенного следует признать, что на момент вступления Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в силу (5 августа 2008 года) спорное помещение находилось у предпринимателя в аренде менее двух лет (с 1 октября 2006 года), в связи с чем у Администрации г. Иркутска имелись правовые основания для отказа Жамбалдоржиевой Т.Д. в реализации преимущественного права выкупа этого помещения.

Действия Администрации г. Иркутска отвечают требованиям части 4 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, которой предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на разъяснения, содержащиеся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», является необоснованной, поскольку в рассматриваемом случае возникшие спорные отношения не связаны с применением правил о приобретательной давности.

При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 мая 2010 года по делу № А19-7019/10, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 мая 2010 года по делу № А19-7019/10 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья                                                         Г.Г. Ячменёв

Судьи                                                                                                  Е.В. Желтоухов

Э.В. Ткаченко