Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2010 по делу n А19-12466/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected]://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. ЧитаДело №А19-12466/2010

4 октября 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена  4 октября 2010

Полный текст постановления изготовлен  4 октября 2010

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарцева А.В.,

судей: Скажутиной Е.Н., Капустиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Першиной А.В., рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Время» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 июля 2010 года по делу № А19-12466/2010 по иску индивидуального предпринимателя Бровченко Юрия Олеговича к обществу с ограниченной ответственностью «Время»

третье лицо – Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Братска

о внесении изменений в договор аренды № 632 от 16 февраля 2004 года (суд первой инстанции: судья Михайлова В.В.),

при участии в судебном заседании:

от истца представитель Денгаза О.Ю.,

от ответчика представитель Фролова Я.В.,

от третьего лица представитель не явился,

у с т а н о в и л:

Бровченко Юрий Олегович является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г.Братск, ж.р.Центральный, ул.Советская, д.7, пом.1005 на основании договора купли – продажи объекта муниципальной собственности № 19 от 2 ноября 2009 года, заключенного между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Братска, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 38 АГ 963798 от 27 ноября 2009 года.

Ранее, 16 февраля 2004 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Братска и ООО «Время» был заключен договор аренды № 632 муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г.Братск, ж.р.Центральный, ул.Советская, д.7, пом.1005, сроком на пятнадцать лет, то есть с 16 февраля 2004 по 15 февраля 2019 года. Договор прошел процедуру государственной регистрации, о чем 7 апреля 2004 года сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 38-01/03-8/2004-748.

Согласно пункту 1.3. договора аренды № 632 от 16 февраля 2004 года размер арендной платы установлен равным 392 282 руб. в год, то есть 32 690 руб. в месяц, порядок внесения арендной платы определен в разделе 2 договора.

Истец, воспользовавшись перешедшими к нему правами собственника спорного имущества (и, соответственно, арендодателя), письмами предлагал арендатору ООО «Время» внести изменения в договор аренды, связанные со сменой собственника объекта аренды, исключив пункт 2.2 из договора и изменив размер арендной платы, направляя при этом дополнительное соглашение.

Однако ООО «Время» на вышеуказанные письма истца ответило отказом, мотивируя свой отказ положениями статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с полученным отказом ответчика от внесения изменений в договор № 632 истец обратился в суд с настоящим иском со ссылкой на статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением арбитражного суда Иркутской области от 27 июля 2010 года исковые требования удовлетворены. С ООО «Время» в пользу индивидуального предпринимателя Бровченко Юрия Олеговича взыскана государственная пошлина в размере 4 000 рублей.

ООО «Время», не согласившись с решением суда, обжаловало его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, указывая на то, что судом были неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.  Суд, принимая решения об изменении условий договора, применил статью 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации, включил в предмет доказывания по настоящему делу обстоятельства, о наличии которых в материалах дела не представлено доказательств. Необоснованными явились выводы о  значительном росте ставок арендной платы. Кроме того, решение суда не соответствует пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что отчет № 09-331 по определению рыночной стоимости права аренды помещения от 23 декабря 2009 года, который был положен в основу решения суда первой инстанции, противоречит федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО № 3)», не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В отчете отсутствуют сведения, на основании которых сделаны выводы о рыночном размере арендной платы. Итоговая величина размера арендной платы является недостоверной и необоснованной. Характеристики помещения не установлены оценщиком в полном объеме. Отсутствуют различные сведения и документы, наличие которых в отчете об оценки обязательно в соответствии с вышеуказанными нормативно-правовыми актами. Таким образом, отчет об оценке не может являться доказательством по данному спору, подтверждающим размер арендной платы.

В отзыве на апелляционную жалобу истец доводы ответчика не признает, считает их несостоятельными, решение арбитражного суда Иркутской области законным и обоснованным, поскольку судом исследованы все доказательства, представленные в материалах дела, которым дана надлежащая оценка и правильно применены нормы материального права. Представленный отчет по определению рыночной стоимости права аренды помещения считает соответствующим Федеральному закону «Об оценочной деятельности Российской Федерации».

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо – Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Братска поясняет, что судом первой инстанции были правильно применены нормы статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение экономической ситуации явилось объективной причиной, не зависящей от арендатора, арендодателя и собственника, которое повлекло увеличение арендной платы, что подтверждается отчетом об оценки рыночной стоимости размера арендной платы, соответствующего положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности». Суд первой инстанции дал надлежащую оценку приведенным доводам истца, возражениям ответчика и принял правильное решение.

В ходе судебного заседания представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней и дополнительно заявленным основаниям, представитель истца просит в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав участвующих лиц, изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в настоящее время произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, что позволяет в соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменить условия договора.

С таким выводом согласиться нельзя, решение арбитражного суда Иркутской области подлежит частичной отмене.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд первой инстанции правомерно установил, что в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие между сторонами гражданских правоотношений по договору аренды, действительность договора аренды, соблюдение истцом порядка изменения договора, наличие условий для изменения договора по требованию истца. Вместе с тем, суд первой инстанции сделал неправильный вывод о том, что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды – рост ставок арендной платы вследствие изменения экономической ситуации в стране.

Абзац второй пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Сама по себе экономическая ситуация или рост арендных ставок по другим объектам аренды, связанные в основном с инфляционными процессами, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Истец, не являвшийся стороной договора аренды, знала о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений при приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г.Братск, ж.р.Центральный, ул.Советская, д.7, пом.1005.

Факт того, что договор аренды изначально был заключен со стороны арендатора с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Братска, в то время как после заключения договора купли-продажи нежилого помещения арендодателем стал Бровченко Ю.О. – лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, также в части размера арендной платы нельзя признать существенным изменением обстоятельств на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Соответственно, решение в части изменения размера арендной платы подлежит отмене.

Решение подлежит отмене также в части исключения из договора аренды пункта 2.2, поскольку в ходе судебного заседания не было представлено доказательств обоснованности данного требования, что оно подлежит удовлетворению в связи со сменой собственника арендованного имущества.

В остальной части решение следует оставить без изменения.

В части изменения преамбулы договора аренды, пункта 1.2., пункта 2.1 договора решение вынесено в связи с переходом права собственности на сданное в аренду имущество, чего стороны предусмотреть не могли.

Как следует из пункта 24 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением условий о собственнике. В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.

Таким образом, судом первой инстанции было допущено неправильное применение норм материального права (часть 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В части судебных расходов решение подлежит изменению, поскольку было заявлено требование неимущественного характера, подлежащее частичному удовлетворению, т.е. на 50 %. По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 000 рублей от 4 000 руб., оплаченных при подаче иска.

Апелляционная жалоба в части требования имущественного характера также подлежит удовлетворению, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 2 000 рублей за ее подачу. Соответственно, в связи с необходимостью зачета пошлина распределению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

п о с т а н о в и л:

апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 июля 2010 года по делу № №А19-12466/2010 в части отменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции:

исковые требования удовлетворить частично.

Внести изменения в договор аренды № 632 от 16 февраля 2004 года, заключенный между Муниципальным образованием г.Братска и ООО «Время».

Преамбулу договора изложить в следующей редакции: «Гражданин РФ Бровченко Юрий Олегович, 27 апреля 1969 года рождения, место рождения: пос.Перещепино Новомосковского района Днепропетровской области, паспорт 25 06 676581, выдан ОВД Падунского округа города Братска Иркутской области 20 сентября 2006 года, зарегистрирован по адресу: Иркутская