Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2010 по делу n А78-2043/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

         г. Чита                                                                                  Дело № А78-2043/2010

       10 ноября 2010  года                                                                             

       Резолютивная часть постановления объявлена  14.10.2010.

       Полный текст постановления  изготовлен 10.11.2010.

       Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей   Клочковой Н.В.,  Юдина С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красильниковой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тюриной Татьяны Викторовны на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 28 июля 2010 года по делу № А78-2043/2010  по иску Комитета по управлению имуществом администрации  городского округа  "Город Чита" к индивидуальному предпринимателю Тюриной Татьяне Викторовне о взыскании   89 570 руб. основного долга, 33 964 руб. 07 коп. (суд первой инстанции:  Малышев Л.В.),

при участии в судебном заседании:

от истца:  не явился, извещен,  

от ответчика:  Тюрина Т.В.-  индивидуальный предприниматель,

установил:

          Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тюриной Татьяне Викторовне о взыскании по договору аренды № 1/418 от 27.12.2007 основного долга 89 570 руб. за период аренды с 15.01.2008 по 03.02.2008, с 29.12.2008 по 31.12.2008, 01.01.2009 по 09.07.2009, пени за просрочку платежей 33 964 руб. 07 коп. с 10.02.2008  по 09.03.2010.

   Решением Арбитражного суда  Забайкальского края от 28 июля  2010 года   исковые требования удовлетворены. С индивидуального предпринимателя Тюриной Татьяны Викторовны в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита"  взыскано:  89 570 руб. основного долга,  33 964 руб. 07 коп. пени, всего – 123 534 руб. 07 коп, в доход федерального бюджета  - 4 706 руб. 02 коп. государственной пошлины

   Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик – Тюрина Т.В.,  обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, как принятое при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, при несоответствии выводов суда обстоятельствам и представленным доказательствам, с нарушением и неправильным применением материального и процессуального права. Полагает, что вывод суда о надлежащем исполнении истцом обязательств по договору сделан вопреки требованиям п.1 ст. 611 и п.1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно акту приема-передачи имущества от 15.01.2008 техническое состояние помещения оценено как неудовлетворительное, требующее капитального ремонта. Капитальный ремонт общедомовых коммуникаций, проходящих по помещению, актом приема-передачи не предусматривался  и обязанность по его проведению договором №1/418 от 27.12.2007  на ответчика не возлагалась. Указывает, что представленные ответчиком доказательства сдачи в аренду имущества с недостатками,    препятствующими    использование    его    по назначению, бездействие истца по исполнению условий договора, судом не исследованы и не оценены. Представленные ответчиком заявления в Комитет по управлению имуществом от 09.07.2009, 02.02.2010, 23.03.2010, 08.04.2010 о предоставлении в аренду имущества непригодного для использования по назначению, о расторжении договора и признании сделки недействительной, неправомерного предъявления арендной платы за имущество, которым ответчик не пользовался, судом также не  исследовались и не оценивались. Судом сделан необоснованный и неправомерный вывод о том, что истцом же предъявлено об оплате аренды за те периоды, в которые он не давал согласия ответчику не оплачивать арендные платежи. Полагает, что представленное ответчиком суду бесспорное доказательство сдачи в аренду имущества с недостатками, полностью препятствующими использования его по назначению, проигнорировано, что привело к вынесению ошибочного судебного акта о взыскании арендной платы и пени за имущество, которое ответчиком по независящим от него причинам не использовалось, на ремонт которого им произведены затраты в сумме 450 000 рублей.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.   

         Ответчик в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

         Истец  представителя в судебное заседание  не направил,  о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

 В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие надлежащим образом  извещенного истца.

          Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

 Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права,  суд апелляционной инстанции полагает оспариваемое решение подлежащим отмене.

 Как следует из материалов дела,  согласно условиям договора аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью № 1/418 от 27.12.2007  Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (арендодатель) передал индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица Тюриной Татьяне Викторовне (арендатор) во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного в Ингодинском районе г. Читы, по адресу: ул. Ингодинская д. 4, общей площадью 268,53 кв.м. (встроенное подвальное помещение) для использования под столовую.

Срок аренды согласован с 15.01.2008  по 10.01.2009 (пункт 1.1 договора).

Арендная плата в месяц на момент заключения договора составила согласно  пункту 1.1 договора - 11 342,71 руб. + НДС.   С 01.01.2009г. размер арендной платы в месяц составил 12 889, 44 +НДС согласно расчету арендной платы (Приложение № 1 к договору аренды).

В пункте 4.3.2 договора стороны согласовали условие о неустойке в размере 0,1 % суммы задолженности за каждый день просрочки.

          Помещение передано по акту приема передачи от 15.01.2008

В  пункте 2.4.2 договора стороны согласовали, что арендатор обязуется поддерживать объект в  надлежащем техническом и соответствующем санитарном состоянии, производить за свой счет капитальный ремонт и не менее 1 раза в год текущий ремонт, и нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

Дополнительным соглашением к договору аренды на период составления дефектного акта и проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта нежилого помещения, арендатор освобожден от уплаты арендной платы. Сторона в данном дополнительном соглашении также указали, что с момента изготовления проектно-сметной документации необходимо составить дополнительно соглашение № 2, об отсрочке начисления арендной платы на срок равный нормативному сроку продолжительности капитального ремонта. (л.д. 21 т.1).

Дополнительным соглашением № 2  к договору аренды стороны согласовали освобождение арендатора от уплаты арендной платы на период проведения работ по капитальному ремонту с 17.03.08г. по 16.10.08г.  С 17.10.08. арендная плата начисляется и подлежит оплате в полном объеме (л.д. 22 т.1).

Дополнительным соглашением № 3 к договору аренды стороны согласовали освобождение арендатора от уплаты арендной платы на период проведения работ по капитальному ремонту с 17.10.08г. по 28.12.08г. С 29.12.08г. аренная плата начисляется и подлежит оплате в полном объеме (л.д. 23. т.1).

Указывая, что ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял несвоевременно и не в полном объеме, задолженность составляет 89 570 руб. за период аренды с 15.01.2008 по 03.02.2008, с 29.12.2008 по 31.12.2008, 01.01.2009 по 09.07.2009, пени за просрочку платежей 33 964 руб. 07 коп. с 10.02.2008 по 09.03.2010, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемый судебный акт, пришел к выводу, что ответчиком не доказана невозможность использования арендованного имущества, при этом исходил из того, что договором аренды стороны предусмотрели осуществление капитального ремонта арендатором. Ответчик принимая помещения знал о всех его недостатках,  согласился с этим. В противном случае ответчик не лишен был возможности в любое время расторгнуть с истцом договор аренды. Размер задолженности по арендной плате и процентов суд счел обоснованным, поскольку истцом к оплате предъявлены периоды аренды на которые не распространялось действие дополнительных соглашений к договору об освобождении от уплаты арендной платы.

Судебный акт принят со ссылками на положения статей 309, 330, 614,  612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        Апелляционная коллегия  приходит к следующим выводам.

        Отношения сторон возникли из договора аренды и регулируется главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

       Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

По условиям п. 1.1 договора аренды арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое встроенное подвальное помещение общей площадью  268,53 кв.м.м. для использования под столовую.

Согласно техническому паспорту (л.д. 110-114 т.1), сданное в аренду нежилое помещение расположено в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Чита, ул. Ингодинская, д. 4.

Из документов, в том числе акта приема-передачи нежилого помещения от 15.01.2008г., видно, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору здания для размещения в нем столовой, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество по назначению, указанному в договоре аренды.

         Так, согласно акту приема-передачи арендованного помещения от 15.01.2008 года, техническое состояние помещения оценено как неудовлетворительное и требующее капитального ремонта:

- деревянный пол находится в неудовлетворительном состоянии, т.к. в связи с авариями коммуникаций проходящих под полом, деревянные доски подвергаются испарению, следствием чего является гниение пола;

-  бетонный пол имеет выбоины;

-  штукатурка стен местами осыпается, наблюдается грибок. Окраска панелей стен также осыпается, побелка стен находится в загрязненном состоянии. Местами в связи с проходящими вблизи стен коммуникациями наблюдаются осадки ржавчины;

-  потолок находится в загрязненном состоянии;

-  дверные блоки отсутствуют;

-  оконные блоки находятся в ветхом состоянии. На окнах установлены металлические решетки;

-  электричество в помещении отсутствует. В одном из помещений в полу и на стенах находятся не изолированные электрические провода, что угрожает противопожарной безопасности помещения;

-  коммуникации проходящие через помещение находятся в удручающем состоянии, помещение постоянно затапливает, в следствии порыва труб из систем внутридомовых коммуникаций, в связи с чем, в помещении большая степень влажности, что влияет на общее техническое состояние помещения;

- места общего пользования (санузел, коридор) требует проведения ремонтных работ (на потолке и стенах наблюдаются пятна следы затоплений, окраска стен осыпается, стены находятся в загрязненном состоянии);

- фасад находится в загрязненном состоянии.

        Согласно акту проверки нежилого помещения от 18.03.2008 года, помещение было затоплено в следствие прорыва транзитной трубы отопления. Помещению причинен ущерб (из-за испарений штукатурка стен осыпалась, на стенах наблюдаются трещины) (л.д. 43 т.1).

         Согласно ответу ОАО «Производственное управление водоснабжения и водоотведения г. Читы» от 08.02.2008г. (л.д. 60, 61 т.1). Розлив и стояки холодного водоснабжения находятся в аварийном состоянии, требуется проведение капитального ремонта. Имеется утечка горячего водоснабжения. Указано, что капитальный ремонт внутридомовых и придомовых сетей водоснабжения и водоотведения обязано проводить МП «Служба заказчика».

         В ходе проведения прокурорской проверки по заявлению ответчика, установлено, что внутридомовые системы  холодного и горячего водоснабжения находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют ремонта на всем протяжении. В адрес энергоснабжающих и эксплуатирующих организаций внесены представления об устранении допущенных нарушений (128-129 т.1).

        Индивидуальный предприниматель Тюрина Т.В. по согласованию с арендодателем начала производство ремонта в арендуемом помещении. Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 20.09.2010 г. ремонтные работы были проведены частично (настелены кафельная плитка на полу, оштукатурены стены, в некоторых местах отделаны ГВЛ, в кухне и подсобных помещениях стены отделаны кафельной плиткой, произведен монтаж креплений для фиксации подвесного потолка).

          Здесь же отмечено, что в связи с постоянными затоплениями помещения сточными водами и авариями бойлерной, в помещении стоит влажность, на стенах наблюдается грибок.

        Из материалов дела следует, что капитальный