Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2010 по делу n А78-2043/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ремонт помещения не окончен, а выполненный ремонт частично приведен в ненадлежащее состояние по причине прорывов внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения.

       Акты приема передачи выполненных ремонтных работ (КС 2), подлежащие передаче арендодателю как предусмотрено в дополнительных соглашениях к договору № 2 и № 3 не подписаны и арендодателю не переданы.

         В материалы дела также представлена переписка сторон по вопросу невозможности использования арендуемого помещения, срывов сроков проведения капитального ремонта по причине аварийного состояния магистральных систем водоснабжения и водоотведения.

         Условие договора об обязанность арендатора по производству капитального ремонта арендуемого помещения не противоречит статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, капитальному ремонту подлежало принадлежащее арендодателю на праве собственности имущество.  Тогда как, обязанность по ремонту магистральных внутридомовых сетей холодного, горячего водоснабжения и водоотведения, не являющихся собственностью арендодателя ( статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), на арендатора договором не возлагалась. Названные работы в дефектном акте на капитальный ремонт арендованного помещения арендодателем и арендатором не предусматривались.

        В материалах дела отсутствуют доказательства принятия Комитетом  по управлению имуществом городского округа «Город Чита» мер по устранению недостатков переданного имущества, проведению капитального  ремонта инженерных коммуникаций. Отсутствуют  и доказательства  дачи   согласия  арендатору на   проведение  капитального  ремонта   внутридомовых инженерных сетей с последующим возмещением расходов и зачетом расходов в счет арендных платежей.

           Из вышеизложенного следует, что индивидуальный предприниматель Тюрина Т.В.  не выполнила ремонтные работы арендованного имущества в сроки, в которые она была освобождена от арендной платы по не зависящим от арендатора обстоятельствам.

          В заявлении от 09.07.2009г. в адрес арендодателя индивидуальный предприниматель Тюрина Т.В. просила в связи с невозможностью использования нежилого помещения в силу непреодолимых обстоятельств, признать договор аренды недействительным со списанием арендной платы и передать указанный объект на ответственное хранение до решения вопросов по замене неисправных магистральных, транзитных линий и завершения восстановительных работ объекта.

          10.07.2010г. между сторонами заключен договор ответственного хранения нежилого встроенного подвального помещения, общей площадью 268,53 кв.м. по адресу: г. Чита, ул. Ингодинская, 4 сроком действия  с 10.07.2009г. до востребования поклажедателя (регистрационный номер договора 18 от 15.07.2009г) (л.д. 52). Акт приема-передачи помещения из ответственного хранения названного нежилого помещения подписан сторонами договора 20.09.2010г.

          Таким образом, индивидуальный предприниматель Тюрина Т.В. реально  не смогла использовать арендованное помещение  по назначению под размещение столовой.

         Поскольку, арендатор фактически не мог пользоваться арендованным имуществом по прямому назначению, указанному в договоре, в связи с непригодностью имущества к использованию, а договором арендатору не предоставлено право самостоятельного проведения капитального ремонта не принадлежащего арендодателю имущества, но частично находящегося в его помещении, следует признать наличие неустранимых препятствий к пользованию арендованным имуществом.       

Вывод суда первой инстанции  о том, что в акте приема –передачи техническое состояние помещения было оговорено и в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены ранее и известны арендатору, апелляционный суд находит ошибочными, поскольку истец нарушил положения статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие доказательств устранения арендодателем недостатков, когда использование переданного в аренду имущества по его назначению стало бы возможным, учитывая эквивалентно-возмездный характер гражданских правоотношений, в удовлетворении требования Комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» о взыскании задолженности по арендной плате надлежит отказать.

Отсутствие оснований для взыскания арендной платы является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании пени.

С учетом изложенного оспариваемое решение подлежит отмене,  апелляционная жалоба   - удовлетворению.

        Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

       На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

        Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 28 июля 2010 года по делу № А78-2043/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт.

        В удовлетворении иска отказать.

        Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации  городского округа  "Город Чита" в пользу индивидуального  предпринимателя Тюриной Татьяны Викторовны 2 000 рублей государственной пошлины.   

        Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

       Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

          Председательствующий                                        Е.Н.Скажутина

        Судьи:                                                                       С.И.Юдин  

                                                                                           Н.В. Клочкова