Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2011 по делу n А19-11082/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

         г. Чита                                                                                  Дело № А19-11082/2010

      16  марта 2011  года                                                                               

       Резолютивная часть постановления объявлена 03.03.2011.

       Полный текст постановления  изготовлен 16.03.2011.

       Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Капустиной Л.В., Клочковой Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горловой О.О.,

 рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  закрытого акционерного общества «Надежда-Фарм» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2010 года по делу № А19-11082/2010 по иску Закрытого акционерного общества "Надежда-Фарм" (ОГРН 1033802140492, ИНН 3819012808) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Усолье-Сибирское (ОГРН 1023802144112, ИНН 3819003592), ИП Зверевой О. В. (ОГРН 304381702800068, ИНН 381706898891) о признании отчета недействительным, (суд первой инстанции:  Аксаментова В.Г.)

при участии в судебном заседании:

от истца: Мацкевичус А.В. – представитель по доверенности от 15.04.2010,

от ответчиков: не явились, извещены,

установил:

         Закрытое акционерное общество "Надежда-Фарм"  обратилось в арбитражный суд с иском к  Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Усолье-Сибирское, ИП Зверевой О. В. о признании недействительным отчёта об оценке имущества и понуждении к заключению договора купли-продажи по цене, установленной в ходе рассмотрения дела со ссылкой на статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

         Решением Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2010  года в удовлетворении исковых требований отказано.

         С решением не согласен истец, который в поданной  апелляционной жалобе просит отменить обжалуемый судебный акт.  Считает, что судом первой инстанции при рассмотрении иска  допущены неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, а изложенные в решении суда выводы, не соответствуют обстоятельствам дела. Полагает, что, соблюдая принципы равенства сторон и состязательности арбитражного процесса,  суд первой инстанции должен был удовлетворить исковое требование ЗАО «Надежда-Фарм» и признать оспариваемый отчёт независимого оценщика недостоверным, а, следовательно, недействительным. Указывает, что отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не только не разрешил по существу, в соответствии с нормами ст.ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи, но  лишил истца права преимущественного выкупа арендуемого имущества, предоставленного ему Федеральным законом от 22 июля 2008 года№ 159-ФЗ.

        Комитетом  по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Усолье-Сибирское представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, где указано на несогласие с доводами истца.

         ИП Зверева О.В. в отзыве указала на необоснованность доводов истца, касающихся претензий к оценщику.

         Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

         Иные лица, участвующие в деле,  надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, представителей не направили.

         В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц не препятствовала рассмотрению жалобы в отсутствие представителей этих лиц.

         Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

        Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

         Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между Закрытым акционерным обществом «Надежда-Фарм» и КУМИ администрации г.Усолье-Сибирское  заключен договор аренды нежилого помещения от 18.10.2004 №802.

        В соответствии с указанным договором ЗАО «Надежда-Фарм» является арендатором аптеки №82 - помещения, расположенного на первом этаже и в подвале четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 421, 69 кв.м. (номер на поэтажном плане 1 этаж 1-24, подвал 1-8), по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, улица Энгельса, д. 1.

          Истец указывает, что   свои обязательства, предусмотренные договором аренды исполняет надлежащим образом, в связи с чем, приобрел право на приватизацию нежилого помещения посредством преимущественного права выкупа, в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

         Истцом 18.12.2009 в КУМИ администрации города Усолье-Сибирское  направлено заявление о предоставлении в собственность арендуемого помещения.

        В адрес ЗАО «Надежда-Фарм» 09.04.2010 КУМИ администрации города Усолье-Сибирское направлен пакет документов по приватизации вышеуказанного нежилого помещения:  копия распоряжения КУМИ от 02.04.2010 г. № 53 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Энгельса, д. 1, посредством преимущественного права выкупа», копия протокола (решения комиссии по приватизации муниципального имущества) от 30.12.2009 (Приложение №1 к распоряжению КУМИ № 53 от 02.04.2010.); договор купли-продажи №144 от 09.04.2010; график платежей к договору №144 от 09.04.2010; акт приёма-передачи к договору №144 от 09.04.2010.

       Решением комиссии определена цена продажи объекта недвижимости -  4 380 000 рублей с учётом НДС.

        Указанная цена установлена согласно отчёту об определении рыночной стоимости имущества от 28.12.2009, составленному независимым оценщиком Зверевой О.В.

        ЗАО «Надежда-Фарм» 15.02.2010 обращалось в КУМИ с заявлением о пересмотре оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Энгельса, д. 1, указывая на то, что установленная оценщиком Зверевой О.В. рыночная цена объекта существенно завышена. По мнению истца, такое завышение цены имущества нарушает предусмотренное ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, право истца на приобретение имущества по его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В соответствии с отчётом по определению рыночной стоимости от 10.03.2010 №0903/10(2)НЗ, выполненного по поручению истца ЗАО «Надежда-Фарм» независимым оценщиком «Бюро Независимой Оценки» ООО «Бухгалтер» рыночная стоимость нежилого помещения - аптеки, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, ул. Энгельса, 1 составляет 2 555 000 рублей. При этом, отчёт, составленный оценщиком Зверевой О.В. и используемый КУМИ администрации города Усолье-Сибирское истец считает недостоверным по следующим основаниям:  оценка затратным подходом: производилась без осмотра нежилого помещения, в связи с чем занижен процент физического устранимого износа до 33 %;  оценка сравнительным подходом: необоснованна, т.к. для сравнения взяты лишь цены предложения к продаже объектов не сопоставимых с оцениваемым, совершенно различной площади и без подвала (корректировка отсутствует;  оценка доходным подходом: необоснованно занижен процент капитализации (обоснование процента капитализации 15,5 в отчёте отсутствует). Кроме того, в соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

        Обращаясь в КУМИ с заявлением о реализации преимущественного права от 18.12.2009 истец просил ответчика зачесть в счёт оплаты приобретаемого имущества вложенные в его ремонт с согласия КУМИ денежные средства в сумме 1 500 000 рублей.       

       Согласие арендодателя на вложение данных денежных средств выражено в предварительном договоре, заключённом между сторонами 14.07.2004.

       Указанное требование истца не получило ответа ни в решении комиссии по приватизации муниципального имущества от 30.12.2009, ни в оспариваемом распоряжении КУМИ от 02.04.2010 № 53.

         В связи с изложенным истец - ЗАО «Надежда-Фарм», после получения проекта договора купли-продажи направил в адрес ответчика - КУМИ протокол разногласий с сопроводительным письмом от 22.04.2010, в котором просил рассмотреть указанные разногласия в 10-дневный срок. КУМИ направил истцу письмо от 14.05.2010 № 756, которым фактически отклонил представленный ему протокол разногласий.

          Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

          Арбитражный суд первой инстанции, принимая оспариваемый судебный акт,  пришел к выводу о том, что  требования истца о признании недействительным отчета №22-д об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной оценщиком ИП Зверевой О.В. и обязании КУМИ заключить с истцом договор купли-продажи по цене определенной в ходе судебного разбирательства, не обоснованы и  не подтверждены материалами дела.

          Суд апелляционной инстанции  приходит к следующим выводам. 

          Фактически основанием для обращения ЗАО «Надежда-Фарм» с настоящим иском послужило  недостижение согласия сторонами по цене выкупаемого имущества.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 217 указанного Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с абзацем 2 статьёй 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: -одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; -объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; -цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со статьёй 20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной   деятельности   в   Российской   Федерации»   требования   к   порядку   проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - Стандарт), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком», в случае оспаривания