Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2011 по делу n А19-16252/2010. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью

на отчуждение объектов недвижимости, являющихся предметом залога по договору об ипотеке № 410/07/08-03 (т. 1 л.д. 28-29).

Данное согласие было направлено в Управление Росреестра.

Вместе с тем, 16.06.2009 г. в Управление Росреестра от ЗАО «Райффайзенбанк»  поступило уведомление № 9-1-7683/7 от 15.06.2009 г. об аннулировании согласия № 5-1-6869 от 29.04.2009 г. на переход права собственности Обществу с ограниченной ответственностью «ГЕВА» объектов недвижимости, являющихся предметом залога по договору об ипотеке № 410/07/08-03 (т. 2 л.д. 2-3).

Наличие у регистрирующего органа двух вышеуказанных взаимоисключающих документов явилось, в том числе, основанием для приостановления регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 05.05.2009 г., а в дальнейшем и основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом залога по договору об ипотеке № 410/07/08-03.

Выясняя причины выдачи ЗАО «Райффайзенбанк» Герцогу В. О. согласия № 5-1-6869 от 29.04.2009 г., судом апелляционной инстанции в ходе рассмотрения данного дела установлено, что для получения указанного согласия Герцогом В. О. были представлены в банк: проект договора купли-продажи и решение № 1 единственного участника ООО «ГЕВА» (т. 6 л.д. 56-61), что подтверждается описью представленных документов от 11.12.2008 г., входящий № 5324 от 12.12.2008 г. (т. 6 л.д.  53).

В соответствии с данными документами Герцог В. О. обязуется передать в собственность ООО «ГЕВА» объекты недвижимости, аналогичные тем, что в последствии были указаны в договоре купли-продажи от 05.05.2009 г. (т. 1 л.д. 16-18).

В проекте договора купли-продажи и решение № 1 единственного участника ООО «ГЕВА» стоимость имущества определена в размере 211579314 руб., которая соответствует цене имущества, являющегося предметом договора об ипотеке № 410/07/08-03 от 23.07.2008 г., в связи с чем, ЗАО «Райффайзенбанк» и дал Герцогу В. О. согласие № 5-1-6869 от 29.04.2009 г.

Однако, впоследствии, при заключении договора купли-продажи от 05.05.2009 г. стоимость передаваемого имущества была определена уже сторонами этого договора в размере 21000000 руб. (т. 1 л.д. 17).

Учитывая снижение стоимости объектов более чем в десять раз ЗАО «Райффайзенбанк» и аннулировало согласие № 5-1-6869 от 29.04.2009 г.

В вязи с чем, суд апелляционной инстанции признает не состоятельными доводы ООО «ГЕВА» о том, что данное залогодержателем (ЗАО «Райффайзенбанк») 29.04.2009 г. за № 5-1-6869 согласие на совершение залогодателем сделки с обремененным залогом имуществом повлекло за собой совершение последним сделки 05.05.2009 г. купли-продажи имущества с третьим лицом.

В статье 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен порядок и условия представления документов на государственную регистрацию прав.

Согласно статье 13, пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органом, осуществляющим государственную регистрацию, проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, а к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В частности, согласно п. 1 ст. 17 этого Закона в регистрирующий орган должны быть  представлены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с действующим законодательством на момент совершения сделки.

В соответствии со статьями 9, 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующий орган при проведении правовой экспертизы должен проверить действительность поданных заявителем документов, наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, отсутствие противоречий в описании объектов регистрационных действий.

В соответствии с пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Министерством юстиции Российской Федерации Приказом от 01 июля 2002 года №184 – далее Рекомендации, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона). При этом пунктом 33 Рекомендаций перед принятием решения по результатам правовой экспертизы рекомендуется проверять сведения о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 36 Рекомендаций при наличии в Едином государственном реестре прав записи об аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым имуществом, установленных до совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации, государственный регистратор в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений о том, существовало ли на момент совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации ограничение, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав и препятствующее проведению государственной регистрации.

Нахождение недвижимого имущества в ипотеке в определенной мере ограничивает его оборот, ипотека является обременением такого имущества.

Таким образом, осуществляя государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, являющиеся предметом ипотеки, Управление Росреестра должно удостовериться в отсутствии установленных запретов на регистрацию права и противоречий в представленных документов.

Как отмечалось выше, в ходе проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, регистрирующим органом было установлено наличие двух взаимоисключающих документов - согласие № 5-1-6869 от 29.04.2009 г. на переход права собственности и уведомление № 9-1-7683/7 от 15.06.2009 г. об аннулировании согласия № 5-1-6869 от 29.04.2009 г.

Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В соответствии с указанной нормой права, государственный регистратор с учетом противоречивости документов, влияющих на государственную регистрацию права, правомерно приостановил государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 05.05.2009 г., сообщив об этом заявителю уведомлением № 08-26523 от 26.07.2010 г., запросив при этом документы, подтверждающие наличие согласия ЗАО «Райффайзенбанк» на отчуждение объектов недвижимости, являющихся предметом залога по договору об ипотеке № 410/07/08-03.

В соответствии с ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона.

Данный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Поскольку заявителем не были устранены недостатки, препятствующие государственной регистрации, а именно не представлен, в том числе, документ, достоверно подтверждающий согласие ЗАО «Райффайзенбанк» на отчуждение объектов недвижимости, являющихся предметом залога по договору об ипотеке № 410/07/08-03 (при наличии у регистрирующего органа уведомления банка № 9-1-7683/7 от 15.06.2009 г. об аннулировании согласия № 5-1-6869 от 29.04.2009 г. на переход права собственности), Управление Росреестра законно и обосновано отказало в государственной регистрации прав на недвижимое имущество в связи с нарушением требований абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с утверждением Управления Росреестра о необходимости представления на государственную регистрацию перехода права собственности согласия временного управляющего для осуществления действий по государственной регистрации перехода права, обоснованное на положениях п. 2 ст. 64 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Поскольку процедура наблюдения введена арбитражным судом в ноябре 2009 г., а сделка была совершена 5 мая 2009 г. Таким образом, на момент совершения сделки отсутствовала необходимость получения согласия временного управляющего для осуществления действий по государственной регистрации перехода права собственности.

Суд апелляционной инстанции признает не состоятельными доводы ООО «ГЕВА», что согласие залогодержателя не может быть отнесено к числу документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав». Поскольку, согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя. Таким образом, согласие залогодержателя, в данном случае ЗАО «Райффайзенбанк», является неотъемлемой частью документов, предоставляемых для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в случае если указанное имущество, является предметом залога по договору ипотеки.

Суд апелляционной инстанции критически оценивает довод заявителя о том, что банк не вправе был отменить в одностороннем порядке выданное им согласие № 5-1-6869 от 29.04.2009 г. на переход права собственности и указанное согласие должно было быть признано недействительным судом или иным управомоченным органом государства.

Поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Как сделка, либо обязательство, указанное согласие № 5-1-6869 от 29.04.2009 г. рассматриваться не может. Поэтому положения ст. 310 ГК РФ в данном случае не применяются. Действующее же законодательство не содержит какого либо запрета на аннулирование залогодержателем выданного ранее согласия на совершение сделки.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о законности отказов в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в следствие не представления в регистрирующий орган согласия ЗАО «Райффайзенбанк» на отчуждение объектов недвижимости, являющихся предметом залога по договору об ипотеке № 410/07/08-03.

Проанализировав все собранные по делу доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения заявленных ООО «ГЕВА» требований.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 110, 167, 170, 201, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 ноября 2010 года по делу № А19-16252/2010 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных Обществом с ограниченной ответственностью «ГЕВА» требований – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ГЕВА» в пользу Закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1000 руб.

Возвратить Закрытому акционерному обществу «Райффайзенбанк» излишне уплаченную по платежному поручению от 20.12.2010 г. № 621 государственную пошлину в сумме