Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 по делу n А19-16415/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

Тел. [phone],  тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]    http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                 Дело № А19-16415/2010               

“01”  апреля  2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена  21 марта  2011 года

Полный текст постановления изготовлен  01 апреля  2011 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Клочковой,

судей Л.В. Капустиной, С.И. Юдина,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Верхотуровым Ю.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца   Администрации г.Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 декабря 2010 года по делу № А19-16415/2010 по иску Администрации г.Иркутска к Обществу с ограниченной ответственностью «АВМ» о расторжении договора аренды нежилого помещения, изъятии имущества  и взыскании 176 122 рублей 98 копеек

и встречному иску  Общества с ограниченной ответственностью «АВМ» к Администрации г.Иркутска  о признании  договора недействительным (суд первой инстанции: Ушакова О.В.);

при участии в судебном заседании:

от истца Администрации г. Иркутска (ИНН 3807003647, ОГРН 1053808211610): Баторов В.Н. (представитель по доверенности № 059-72-419/10 от 30.08.2010 г.);

от ответчика ООО «АВМ» (ИНН 3811093322, ОГРН 1053811136609): не явился, извещен;

установил:

Администрации г.Иркутска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «АВМ» (далее – ответчик, ООО «АВМ») о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) № 6940 от 01 ноября 2008 года, изъятии у ООО «АВМ» нежилого помещения, площадью 62,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Иркутск, ул.Коммунистическая,76, -  взыскании 176 122 руб. 98 коп., из них: 130 982 руб. 00 коп. арендной платы  по спорному договору за период с сентября 2008 года по июль (включительно) 2010 года и 22 247 руб. 69 коп. неустойки (пени) за просрочку внесения арендной платы за период с 06 мая 2009 года по 15 июля 2010 года, 18 125 руб. 44 коп. основного долга за использование земельного участка с 1 квартала 2009 года по 3 квартал 2010 года и 4 767 руб. 85 коп. неустойки (пени) за просрочку внесения платежей за использование земельного участка за период с 16 марта  2009 года по 15 июля 2010 года.

Определением от 15 декабря  2010 года суд принял к производству по настоящему делу  встречное исковое заявление, в котором ООО «АВМ» просит признать недействительным договор аренды нежилого помещения № 6940 от 01 ноября 2008 года, площадью 69,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Иркутск, ул.Коммунистическая, дом 76.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 декабря 2010 года встречный иск удовлетворен,  в удовлетворении первоначального иска отказано. Как следует из судебного акта основанием для удовлетворения встречного иска послужил вывод суда о том, что спорное  нежилое помещение с момента приватизации первой квартиры в доме № 76 по ул.Коммунистическая, утратило статус объекта, находящегося в муниципальной собственности, и у Администрации г.Иркутска, отсутствовали правомочия собственника для сдачи нежилого помещения в аренду. Суд руководствовался статьями 167, 168, 209,  433, 608, 610, 621, 621, 651,   Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и  Приложением N 3 к  нему, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09.

Администрация г.Иркутска,  не согласившись с решением суда, подала на него  апелляционную жалобу, ставит вопрос  об отмене судебного акта  в связи с неправильным применением норм материального права (статьи 36 Жилищного кодекса РФ), несоответствием  выводов, изложенных в решении,  фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит принять новый судебный акт и  удовлетворить первоначальный иск. Истец считает, что   вывод суда о том, что спорное помещение с момента приватизации первой квартиры в жилом доме,  утратило статус объекта, находящегося в муниципальной собственности города Иркутска, сделан без учета того,  что   помещение   на момент перехода его в муниципальную собственность являлось складским (специально оборудованным изолированным помещением, предназначенным для хранения вещей), а с 2005 года  используется в качестве  магазина, тем самым предназначено для самостоятельного использования  для целей, не связанных с обслуживанием жилого дома.

Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом. Представитель Администрации  в судебном заседании доводы  апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, первоначальный иск удовлетворить,  в удовлетворении встречного иска отказать.

ООО «АВМ» ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемое решение без изменения,  жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании 14 марта 2011 года был объявлен перерыв до 21 марта 2011 года до 16 часов 50 минут, объявление о перерыве размещено на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.  После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились.

Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным  рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителя истца и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к  следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 01 ноября 2008 года  истец Администрация г.Иркутска (Арендодатель) и ответчик ООО «АВМ» (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения № 6940, по  условиями которого Администрация     предоставила  ответчику     во    временное    возмездное владение и пользование  за плату муниципальное нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: ул.Коммунистическая, 76, площадью 62,2 кв.м., согласно выкопировке из технического паспорта нежилого здания, изготовленного МУП БТИ г.Иркутска, на срок  с 28 сентября 2008 года  по 27 сентября 2009 года,  с целью использования для торговли. Площадь земельного участка, расположенного под помещением,  и необходимого для его использования составила 28,4кв.м    (пункты 1.1, 1.2, 1.3,  1.4 договора).

За пользование  помещением и земельным участком ответчик  уплачивает арендную плату, и  плату за использование земли, которая должна перечисляться  ответчиком не позднее 5-го числа текущего месяца. Размер арендной платы может быть изменен истцом в одностороннем порядке на основании соответствующих актов  органов  городского самоуправления г.Иркутска. Об изменении размера арендной платы истец направляет  (заказным письмом с уведомлением о вручении) ответчику соответствующее уведомление.  В том случае, если от ответчика не поступило извещение о расторжении договора и возврате объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в договор с первого числа месяца, в котором ответчик получил уведомление (пункт 3.1, 3.1.1).

Приложением  № 1 к договору арендная плата за нежилое помещение за период с сентября 2008 года по август 2009 года установлена  в размере 132 551 руб. с разбивкой платежей по месяцам. Приложением № 2 к договору  плата за использование земли за период с 28 сентября 2008 года по 31 декабря 2008 года  установлена в размере 544 руб. 49 коп. (годовая арендная плата в размере 2 092,00руб.).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных пунктом 3.1.1 договора,   арендатор (ответчик) уплачивает арендодателю (истцу) пеню в размере 0,1% от невнесенной сумму арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств (пункт 4.2 договора).

По передаточному акту от 28 сентября 2008 года истец передал ответчику объект аренды.

По окончании срока аренды ответчик продолжал пользоваться спорным помещением при отсутствии  возражений об этом со стороны Администрации, однако с 1 сентября 2009 года  ответчик перестал уплачивать арендную плату и плату за пользование землей.

14 января 2010 года Администрация направила ответчику предупреждение от 16 декабря 2009 года  № 505-71-15204/9  с требованием уплатить в срок до 18 марта 2010 года задолженность по арендной плате, по земельному платежу и неустойку, а также  расторгнуть договор в добровольном порядке. Уведомление  ответчик получил 19 января 2010 года, что подтверждается реестром заказной корреспонденции от 14.01.2010г.,   уведомлением о вручении  № 66400722100327.

15 апреля 2010 года Администрация с письмом от 14.04.2010 № 505-70-4986/10 направила ответчику  расчеты арендной платы за период с 01 сентября 2009 года по 31 декабря 2009 года и с 1 января 2010 года по 31 декабря 2010 года, а также расчеты земельного платежа на 2009, 2010 годы к договору № 6940 от 01 ноября 2008 года, которые ответчик получил 23 апреля 2010 года. Одновременно Администрация предупредила  ответчика  о наличии у него задолженности по арендной плате и плате за пользование землей и намерении обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании задолженности.

Не погашение ответчиком задолженности  по арендной плате, плате за пользование землей и неустойке,  а также отказ добровольно расторгнуть договор  аренды, явились основанием для обращения Администрации 23 августа 2010 года  в суд с настоящим иском.

Встречные исковые требования о признании договора аренды ООО «АВМ» № 6940 от 01 ноября 2008 года недействительным обоснованы тем, что  указанный договор противоречит нормам статей 246 ГК РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

Апелляционный суд находит ошибочным, не соответствующим нормам материального права, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, вывод суда первой инстанции о том, что  помещение, являющееся объектом аренды с момента приватизации первой квартиры утратило статус объекта, находящегося в муниципальной собственности.

Помещение, являющееся объектом аренды,  на основании постановления мэра  г.Иркутска № 031-06-642/9 от 29.04.1999г. как служебное помещение, расположенное по адресу: г.Иркутск, Октябрьский район, ул.Коммунистическая, д.76, литера А, площадью 62,2 кв.м., -  внесено в реестр муниципального имущества г.Иркутска (реестровый номер MIN03955-С).

Согласно техническому паспорту  от 19.08.1988г. дом № 76 по ул.Коммунистическая в г.Иркутске является  пятиэтажным панельным жилым домом, находился  на балансе Домоуправления № 22 Октябрьского РЖУ. 

Согласно пункту 2  Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и абзаца 2 пункта 1  Приложения N 3 к указанному постановлению объекты государственной собственности – жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов  местной администрации, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского  Совета народных депутатов, передаются в муниципальную собственность городов.

Таким образом, спорный жилой дом 76 по ул.Коммунистическая в г.Иркутске в процессе разграничения государственной собственности  был передан в силу закона в муниципальную собственность.

Первая квартира в многоквартирном жилом доме  № 76 по ул.Коммунистическая в г.Иркутске была приватизирована 24.12.1991 года, что подтверждается письмом  председателем Комитета по управлению Октябрьским округом г.Иркутска от 07.12.2010г. № 705-70-5227/10. Однако указанное обстоятельство само по себе не является   основанием возникновения права общей долевой собственности  домовладельцев жилого дома на спорное помещение.

В соответствии со статьей  289 ГК РФ  собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу пункта 1 статьи  290 ГК РФ  собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Как указано в пункте  1 статьи  36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Подпунктом «а» пункта  2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, установлено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения