Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 по делу n А19-16415/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

общего пользования.

Ссылаясь на правовую позицию,  изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 г. № 13391/09, суд первой инстанции не в полной мере учел   содержащиеся в  судебном акте выводы и рекомендации.

Между тем в постановлении от 02.03.2010 г. № 13391/09 Президиум ВАС РФ указал, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося  исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Для рассмотрения дела необходимо, прежде всего, выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

Согласно экспликации подвала многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Иркутск, ул.Коммунистическая,76, - назначение спорного нежилого помещения, площадью 62,2 кв.м. (поз.№14) - «складское», то есть предназначено для самостоятельного использования в качестве складского помещения, не связанного с обслуживанием жилого дома и его эксплуатацией. В материалах дела отсутствуют доказательства  использования  спорного нежилого помещения  на момент приватизации первой квартиры для целей, связанных с обслуживаем жилого дома, или  фактического использования  его в качестве общего имущества домовладельцами.

Апелляционный суд критически оценивает акт  ОАО «Южное управление жилищно-коммунальными системами» от 06 декабря 2010 года, как доказательство принадлежности спорного нежилого  помещения подвала к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. В акте указано, что   в подвальном помещении расположены  инженерные коммуникации, тепловой узел, электрощитовая и  магазин «Продукты», при этом  отмечено, что  подвальное помещение является целостным.  Однако спорное помещение техническим подвалом  не является, прохождение через него  транзитом трубопроводов  центрального отопления и холодного водоснабжения  не может служить достаточным основанием для отнесения этого помещения к вспомогательному и не свидетельствует о возможности отнесения его к общему имуществу собственников помещений в доме. Технические характеристики спорного  помещения  позволяют использовать его в качестве самостоятельного помещения, а не по вспомогательному назначению только для обслуживания других помещений в доме,  что подтверждается, в том числе,  размещением в нём в течение длительного времени  торгового объекта ответчика.

При таких обстоятельствах, Администрация    г.Иркутска  вправе была распоряжаться спорным помещением как объектом муниципальной собственности и оснований для удовлетворения встречного искового заявления не имеется.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

К договору аренды помещения применяются нормы о договоре аренды зданий и сооружений.  Пунктом 2 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, настоящий спор подлежит разрешению на основании норм, регулирующих  отношения по договору аренды помещения, возобновленному на неопределенный срок.

С учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 5, 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Предложение истца от 16 декабря 2009 года  № 505-71-15204/9  оплатить задолженность, образовавшуюся с сентября 2009 года, а также расторгнуть договор ответчик оставил без ответа, в материалах   дела отсутствуют доказательства  расторжения договора аренды  нежилого помещения № 6940 от 01 ноября 2008 года по соглашению сторон, а также оплаты ответчиком спорной задолженности. С учетом изложенного, требования Администрации о расторжении договора, взыскании арендной платы, платы за пользование землей и неустойки  являются законными и обоснованными.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, подлежит удовлетворению также требование  Администрации об   изъятии у ООО «АВМ» спорного нежилого помещения.

Однако, апелляционный суд приходит к выводу, что  задолженность за использование земельного участка истцом  рассчитана без учета положений пункта 3.1.1 договора о порядке и сроках изменения размера арендной платы. Направленное истцом   уведомление об изменении арендной платы за помещение и платы за пользование землей  ответчик получил 19 апреля 2010 года и в силу пункта 3.1.1 договора с апреля 2010 года  условие об изменении  размера  платы считается  внесенным в договор.  Согласно   представленным расчетам арендная плата за помещение не изменилась,  а годовая плата за использование земельного участка увеличилась, составила 12 116,82руб., и подлежала уплате   ежеквартально.

С учетом изложенного,  задолженность по оплате за использование земельного участка за период с 01.01.2009 по 15.07.2010г. составляет 5 635,86руб. (174.33руб. х 15 мес. (с 01.01.2009 по 31.03.2010) + 3020,91 (2кв.2010г.)).

Неустойка  за неисполнение обязательства по оплате  за использование земельного участка за период  с 16.03.2009 по 15.07.2010 составила  1 035,78руб.

С 16.03.2009 по 15.07.2010 на сумму 522,99руб. – неустойка 83,67руб.;

С 05.04.2009 по 15.07.2010  на сумму 174,33руб.  – неустойка 80,19руб.;

С 05.05.2009 по 15.07.2010  на сумму 174,33руб.  – неустойка 74,96руб.;

С 05.06.2009 по 15.07.2010  на сумму 174,33руб.  – неустойка 69,73руб.;

С 05.07.2009 по 15.07.2010  на сумму 174,33руб.  – неустойка 64,50руб.;

С 05.08.2009 по 15.07.2010  на сумму 174,33руб.  – неустойка 59,27руб.;

С 05.09.2009 по 15.07.2010  на сумму 174,33руб.  – неустойка  54,04руб.;

С 05.10.2009 по 15.07.2010  на сумму 174,33руб.  – неустойка 48,81руб.;

С 05.11.2009 по 15.07.2010  на сумму 174,33руб.  – неустойка 43,58руб.;

С 05.12.2009 по 15.07.2010  на сумму 174,33руб.  – неустойка 38,35руб.;

С 05.01.2010 по 15.07.2010  на сумму 174,33руб.  – неустойка 33,12руб.;

С 05.02.2010 по 15.07.2010  на сумму 174,33руб.  – неустойка 27,09руб.;

С 05.03.2010 по 15.07.2010  на сумму 174,33руб.  – неустойка 22,66руб.;

С 15.04.2010 по 15.07.2010  на сумму  3020,91руб.  – неустойка 271,08руб.

Таким  образом, с  ООО «АВМ» в пользу Администрации подлежат взысканию: основной долг по арендной плате  в сумме 130 982 рубля, неустойка в сумме 22 247 рублей 69 копеек за период с 06.05.2009 по 15.07.2010; а также основной долг за использование земельного участка в сумме   5 635 рублей 86 копеек,  неустойка в сумме  1 035 рублей 78 копеек за период  с 16.03.2009 по 15.07.2010.

С учетом изложенного,  выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, что привело к принятию неправильного решения, поэтому на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ судебный акт подлежит отмене.

В связи с тем,  что орган местного самоуправления  в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового  кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины  по делам, рассматриваемым арбитражным судом, на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22  и подпунктов 1, 2,  12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ   государственная пошлина за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 статьи 269, статьей  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 декабря 2010 года по делу № А19-16415/2010  отменить, принять новый судебный акт.

Первоначальный иск  удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения (здания) № 6940 от 01 ноября 2008 года, заключенный  между Администрацией города Иркутска и Обществом с ограниченной ответственностью «АВМ».

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью ООО «АВМ» нежилое помещение, площадью 62,2кв.м., расположенное по адресу: г.Иркутск, ул.Коммунистическая, 76.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью  «АВМ» в пользу Администрации города Иркутска основной долг по арендной плате  в сумме 130 982 рубля, неустойку в сумме 22 247 рублей 69 копеек за период с 06.05.2009 по 15.07.2010.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АВМ» в пользу Администрации города Иркутска основной долг за использование земельного участка в сумме   5 635 рублей 86 копеек,  неустойку в сумме  1 035 рублей 78 копеек за период  с 16.03.2009 по 15.07.2010.

В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АВМ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере  11 797 рублей 03 копейки.

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья                                                      Н.В. Клочкова

Судьи                                                                                               С.И. Юдин                                                                                                                     

 Л.В. Капустина