Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 по делу n А78-8300/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru  П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита

19 апреля 2011 года                                                                Дело № А78-8300/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2011 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Даровских К.Н., Стрелкова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовой А.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 21 февраля 2011 года по делу № А78-8300/2010 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» к индивидуальному предпринимателю Сорокину Сергею Александровичу о понуждении к исполнению обязанности по договору,

(суд первой инстанции: Чайковская Н.В.)

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от КУМИ Администрации МР «Город Краснокаменск и Краснокаменский район»: представитель Федосеев Г.В., доверенность от 22.10.2010

и установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Сорокину Сергею Александровичу

- об обязании исполнить возложенное в соответствии с договором купли-продажи здания казармы № 2 на аукционе по продаже муниципального имущества от 22.01.2007 года обязательство по передаче в муниципальную собственность 6 (шести) квартир в здании, расположенном по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, пр. Строителей, 5 посредством акта-приема передачи;

- в случае невозможности ответчиком исполнить возложенное на него в соответствии с договором купли-продажи здания казармы № 2 на аукционе по продаже муниципального имущества от 22.01.2007г. обязательство по передаче в муниципальную собственность муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края 6 (шести) квартир в здании, расположенном по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, пр. Строителей, 5, посредством акта-приема передачи, взыскать с ответчика сумму понесенных истцом убытков, связанных с неисполнением обязательства ответчиком, в размере 3 420 000,00 руб.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 21 февраля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что из представленной в материалы дела конкурсной документации следует, что цена продаваемого на аукционе муниципального имущества складывалась из суммы, указанной в отчете об определении рыночной стоимости шести квартир реконструированном в последующем  здании. Часть цены имущества была указана в натуре и действительно не имела стоимостной величины, однако это связано с тем, что оговоренные сроки на реконструкцию объекта составляли 2 года, предположить, сколько будет стоить квартира через два года объективно невозможно предположить. Решением Совета муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Читинской области от 25.05.20006 г. № 89 был утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества в муниципальном районе, которым было установлено, что здание казармы № 2 приватизируется с условием продажи только с последующим строительством и реконструкцией под жилой дом в срок не более двух лет, со сдачей первого этажа под офисы и безвозмездной передачей шести квартир в муниципальную собственность.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу выражает согласие с решением суда первой инстанции, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направил, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия суда апелляционной инстанции, проанализировав доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 25.05.2006г. Совет муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Читинской области (далее по тексту - Совет г. Краснокаменска) принял решение № 89 об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества в муниципальном районе «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» на 2006 г., в том числе и в отношении здания казармы № 2 (требующего капитального ремонта несущих конструкций), с условием продажи с последующим строительством и реконструкцией под жилой дом в срок не более двух лет со сдачей первого этажа здания под офисы и безвозмездной передачей шести квартир в муниципальную собственность.

Здание казармы № 2, назначение - нежилое, литера А, общей площадью 5 329,20 кв.м., расположенное по адресу: Читинская область, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, коммунальная зона, принадлежало на праве собственности Муниципальному району «Город Краснокаменск и Краснокаменский район». Что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.06.2006г. № 75 АБ 148205.

В газете «Слава труду» № 144 от 19.12.2006 г. опубликовано информационное сообщение о продаже на аукционе в открытой форме здания казармы № 2.

По результатам проведенного 19.01.2007 г. аукциона по продаже в открытой форме данного объекта победителем был признан ответчик.

22.01.2007 г. истец (продавец) и ответчик (покупатель) подписали договор купли - продажи здания казармы № 2, по условиям которого продавец обязался совершить действия по передаче данного объекта в собственность покупателя после полной оплаты последним цены продажи объекта.

Покупатель, в свою очередь, обязался оплатить и принять имущество по передаточному акту.

Согласно п. 3.1 договора установленная по итогам аукциона цена продажи имущества составляет 1 970 760 руб. (без НДС), сумма НДС в размере 354 736,80 руб. уплачивается покупателем самостоятельно.

В пункте 2.2.6 договора указано, что в срок до 22.02.2009 г. покупатель обязан передать в муниципальную собственность Муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» шесть квартир в реконструированном здании казармы № 2.

По акту приема-передачи от 30.01.2007г. истец передал, а ответчик принял в собственность здание казармы № 2.

По платежным поручениям № 2 от 12.01.2007 г. (сумма задатка - 358 320 руб.), № 3 от 29.01.2007 г. (1 612 440 руб.), № 15 от 29.03.2007 г. (354 736,80 руб. - НДС) ответчик произвел уплату денежных средств за здание казармы № 2, что истцом не оспорено.

03.10.2007 г. в Администрацию «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» поступило письмо ответчика о невозможности строительства жилого дома в связи с принятием новых СНиП.

30.05.2008 г. Совет г. Краснокаменска принял решение № 59 о внесении изменений в свое решение № 89 от 25.05.2006г. в отношении здания казармы № 2, а именно: данное здание приватизируется с условием продажи только с последующим строительством и реконструкцией под четырехэтажное офисное здание в срок не более двух лет и безвозмездной передачей 200 кв.м офисных помещений в муниципальную собственность Муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район».

Истец направил ответчику дополнительное соглашение № 1 к договору от 22.01.2007 г. об изложении пунктов 2.2.5 и 2.2.6 в иной редакции: о реконструкции здания казармы под офисные помещения и обязанности ответчика безвозмездно передать 200 кв.м. офисных помещений в муниципальную собственность Муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район».

Данное соглашение сторонами не подписано.

16.03.2007 г. за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект – Бизнес-центр.

22.10.2009 г. ответчику взамен свидетельства от 16.03.2007 г. на данный объект выдано свидетельство серии 75АА № 059644.

19.04.2010 г. ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию полученного в результате реконструкции здания казармы № 2 объекта – Бизнес-центр, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект «Строителей», 5.

В настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – ЕГРП) отсутствуют сведения на указанный объект -   Бизнес-центр, в связи с преобразованием.

В спорном здании по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект «Строителей», 5 имеются 20 самостоятельных объектов – помещений, право собственности на каждое из которых зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается выписками из ЕГРП.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствуясь нормами ст.ст.398, п.3 ст.393 Гражданского кодекса РФ, ст.12 и части 1 ст.18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества», исходил из нарушения истцом требований закона, поскольку п.2.6.6 договора купли-продажи на победителя торгов возложены дополнительные условия в отношении проданного имущества.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда в силу следующего.

Согласно ст. 1 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в редакции, действовавшей на дату проведения аукциона спорного объекта), под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований в собственность физических и (или) юридических лиц.

Одним из способов приватизации муниципального имущества является продажа данного имущества на аукционе (ст. 13 Закона № 178-ФЗ).

Как указано в ст. 12 Закона № 178-ФЗ, начальная цена приватизируемого муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным законом, на основании отчета об оценке муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как следует из пояснений сторон, данных ими  в ходе судебного разбирательства  в суде первой инстанции, начальная цена здания казармы № 2 составляла 1 791 600 руб., которая была установлена отчетом об оценке данного имущества, который представить в материалы дела возможности не имеется.

В силу п. 1 ст. 18 Закона № 178-ФЗ, на аукционе продается муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Как следует из протокола № 6 от 19.01.2007 г., участие в аукционе приняли два индивидуальных предпринимателя, из которых ответчик предложил наибольшую цену - 1 970 760 руб.

Ответчик уплатил предусмотренную п. 3.1 договора цену спорного имущества.

Истец со ссылкой на нормы ст.398, п.3 ст.393 Гражданского кодекса РФ просит обязать ответчика исполнить обязательство по передаче в спорном здании шесть квартир. Исходя из обстоятельств, просит удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие на день вынесения решения.

Размер убытков истец определил, исходя из сложившейся в городе Краснокаменске рыночной стоимости однокомнатной квартиры – 570 000 руб.

Стоимость шести однокомнатных квартир, по расчету истца, составляет 3 420 000 руб.

В ходе разбирательства в суде первой инстанции представители сторон пояснили, что стоимость квартир не включена в цену имущества, указанную в п. 3.1 договора от 22.01.2007 г.

В информационном сообщении в газете «Слава труду» № 144 от 19.12.2006 г. об условии – обязанности покупателя безвозмездно передать в муниципальную собственность шести квартир – указано не было. Поэтому судом первой инстанции правильно установлено, что истец реализовал свое право на заключение договора купли-продажи спорного объекта (казармы) на иных условиях, которые были отражены в средствах массовой информации.

Исходя из смысла норм ст. 12, 18 Закона № 178-ФЗ, судом первой инстанции правильно сделан вывод о том, что на аукционе должно быть продано муниципальное имущество с установленной начальной ценой и без выполнения покупателем каких-либо условий в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Начальная цена здания казармы № 2 установлена, ответчик выполнил свои обязательства по уплате данной цены. При этом стоимость квартир в эту цену не включена.

С учетом заявленной истцом суммы убытков (стоимости квартир – 3 420 000 руб.) и цены здания казармы № 2 (1 970 760 руб., без НДС) согласно договора, общая сумма составляет 5 390 760 руб., что противоречит условию о начальной цене спорного объекта и ст.ст. 12, 18 Закона № 178-ФЗ.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции правильно указано, что п.2.6.6 договора купли-продажи от 22.01.2007 согласован сторонами в нарушение требований ст.ст.12 и 18 Закона № 178-ФЗ,  следовательно, исходя из смысла пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации данный пункт договора ничтожен, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Учитывая, что условие договора (п.2.2.6) ничтожно, у ответчика не возникло  обязанности по его исполнению.

При таких обстоятельствах, вывод