Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2011 по делу n А19-4877/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru  П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита

21 июля 2011 года                                                                Дело № А19-4877/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2011 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Клепиковой М.А., Стрелкова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовой А.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 мая 2011 года по делу № А19-4877/2011 по иску Администрации Ангарского муниципального образования (ОГРН 1023800526056, ИНН 3801022058) к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ» (ОГРН 1033800541323, ИНН 3801068221) о взыскании 4 197 122, 70 руб. и расторжении договора,

(суд первой инстанции: Габескирия М.Н.)

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

и установил:

Администрация Ангарского муниципального образования (ОГРН 1023800526056, ИНН 3801022058) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ» (ОГРН 1033800541323, ИНН 3801068221) о расторжении договора аренды № 5813 от 23.06.2008, заключенного между Администрацией Ангарского муниципального образования и ООО «Торговый дом «КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ», взыскании суммы 2 483 504 руб. 64 коп., составляющей на основании названного договора задолженность по арендной плате за период с 10.10.2009 по 31.03.2011, неустойки в сумме 589 942 руб. 27 коп. за период с 16.11.09 по 20.03.11.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20 мая 2011 года исковые требования удовлетворены частично: договор аренды земельного участка № 5813 от 23.06.2008 года, заключенный Администрацией Ангарского муниципального образования с ООО «Торговый Дом «КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ», расторгнут, с ООО «Торговый Дом «КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ» в пользу Администрации Ангарского муниципального образования взыскана сумма 2 483 504, 64 руб. арендной платы, неустойка в сумме 500 000 рублей, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик  обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции в части расторжения договора аренды земельного участка от 23.06.2008 года № 5813, ссылаясь на то, что допущенное ответчиком нарушение условий договора является несущественным, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды и изъятия земельного участка у ответчика не имеется. Ответчик указывает, что  является застройщиком и осуществляет жилищное строительство с привлечением денежных средств в порядке долевого участия в строительстве жилья, уменьшение количества дольщиков привело к уменьшению поступающих денежных средств и, как следствие, к увеличению кредиторской задолженности ответчика. В связи с тем, что арендодателем не были выполнены технические условия, необходимые для использования земельного участка по его целевому назначению, в связи с чем ответчик был лишен возможности привлекать денежные средства для осуществления строительства на спорном земельном участке и осуществлять строительство жилого дома. Ответчик указывает, что расторжение договора аренды нарушает права не только ответчика, но и его кредиторов; право аренды на указанный земельный участок является одним из главных ликвидных активов, за счет которого может быть восстановлена платежеспособность должника в рамках введенной процедуры банкротства  - внешнего управления.

Лицами, участвующими в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, ООО «Торговый Дом «КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ» заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных им в пункте 25 Постановления № 36 от 28.05.2009 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В связи с тем, что от лиц, участвующих в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства не поступило, законность и обоснованность судебного акта суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия суда апелляционной инстанции, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, согласно пункту 3 протокола от 19.06.08 о результатах аукциона открытого по составу  участников   и   по   форме   заявок  по   продаже   права  на  заключение  сроком на 5 лет договора  аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:26:040302:0141, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 250, дом 3, площадью 15106 кв.м., для строительства 12-9-7-6-4 этажного жилого дома с гаражом на 50 автомашин и объектами сферы обслуживания, победителем названного аукциона признано Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ».

На основании пункта 1.1. заключенного Администрацией Ангарского муниципального образования (арендодателем) с Обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ» (арендатором) договора аренды земельного участка от 23.06.08 №5813, арендодатель предоставляет арендатору земельный участок из земель населенных пунктов площадью 15106 кв.м., с кадастровым номером 38:26:040302:0141, расположенный по адресу: Иркутская область, г.Ангарск, квартал 250, дом 3, для строительства 12-9-7-6-4 этажного жилого дома с гаражом на 50 автомашин и объектами сферы обслуживания, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды устанавливается с 19.06.2008 по 19.06.2013.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, годовая арендная плата за земельный участок составляет сумму 1 681 000 руб.

Согласно пункту 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 текущего года путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 3 месяца и нарушении других условий договора.

Согласно пункту 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 6.2 договора, названный договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 23.06.08.

В соответствии со ст. ст. 131, 164, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка от 23.06.08 №5318 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, о чем свидетельствует проставленная 28.07.08, в соответствии с ч. 1 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная надпись на договоре за № 38-38-02/001/2008-567.

В обоснование требования о взыскании суммы 2 483 504 руб. 64 коп. истец ссылается на невозмещение ответчиком арендной платы за период с 10.10.09 по 31.03.11.

Определением от 18.10.2010 по делу №А19-20216/9-49-68 в отношении ООО «Торговый Дом «КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ» введена процедура банкротства – внешнее управление сроком до 16.04.2012, внешним управляющим ООО «Торговый Дом «КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ» утвержден Караяниди   Е.В.

Судом первой инстанции обоснованно с учетом положений п.1 и п.2 ст.5 Закона о банкротстве, разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», в пункте 11 Постановления от 23.07.2009 N 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», сделан вывод о том, что заявленные требования являются текущими денежными обязательствами должника-ответчика по настоящему делу и рассматриваются по правилам, применяемым к текущим платежам, то есть в общем исковом порядке.

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 3 месяца и нарушения других условий договора.

Ненадлежащее исполнение обязательств по своевременному возмещению арендной платы по договору от аренды земельного участка от 23.06.08 №5813 подтверждено материалами дела и ответчиком не отрицается.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его   отсутствии - в тридцатидневный срок.

В качестве одного из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно рекомендациям, изложенным ВАС РФ в п. 30 Информационного письма от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В адресованном ООО «Торговый дом «КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ» уведомлении «О погашении  задолженности, расторжении  договора аренды» от 18.01.11   №3,   Администрация Ангарского муниципального образования предложила ответчику в срок до 20.02.11 погасить задолженность по арендной плате и пени за просрочку возмещения платежей по договору аренды земельного участка от 23.06.08 №5813, а также расторгнуть названный договор.

Названное уведомление получено 18.01.11 временным управляющим Караяниди Е.В.

При отсутствии доказательств надлежащего исполнения условий договора от 23.06.08 №5813 по своевременной оплате за аренду земельного участка, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о расторжении названного договора аренды по основаниям, предусмотренным ст. ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что истцом в нарушение ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации по названному договору передан земельный участок в состоянии, не соответствующем его назначению, поскольку на земельном участке отсутствуют технические условия согласно протокола от 19.06.08 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды, которые необходимы для строительства жилого дома, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка, у суда апелляционной инстанции оснований для его переоценки не имеется.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что в протоколе о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 19.06.08 определены сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение, согласно требованиям п.п. 1 и 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно истцом по договору аренды земельного участка от 23.06.08 №5813, заключенному по результатам проведенного 19.06.08 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, предоставлен ответчику земельный участок, соответствующий его целевому назначению, что соответствует положениям статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ответчик не представил в материалы дела доказательства обращения к арендодателю с требованием о расторжении договора ввиду отсутствия технических условий, и невозможности использования переданного по договору от 23.06.08 №5813 земельного участка.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды земельного участка № 5813 от 23.06.2008.

Изложенное свидетельствует о том,