Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2011 по делу n А19-430/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                           Дело № А19-430/2011

29 августа 2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2011 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ячменёва Г.Г.,

судей Рылова Д.Н., Ткаченко Э.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сюхунбин Е.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613) на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 апреля 2011 года по делу № А19-430/2011 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Орион» (ОГРН 1023801011244, ИНН 3808005911) к Министерству имущественных отношений Иркутской области о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Областного государственного казенного учреждения «Фонд имущества Иркутской области» (ОГРН 1023801011365, ИНН 3808022890)

(суд первой инстанции: Дмитриенко Е.В.)

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

и установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Орион» (далее – Общество, ООО «Орион») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее – Министерство, МИО Иркутской области) о признании незаконным решения, оформленного письмом от 11 ноября 2010 года № 10-7118/1и, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений общей площадью 670,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Свердлова, д. 28, и обязании принять решение об условиях приватизации этих нежилых помещений.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 2 марта 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Областное государственное казенное учреждение «»Фонд имущества Иркутской области» (т. 1, л.д. 70-71).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25 апреля 2011 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии оспариваемого решения Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества) и обязал МИО иркутской области устранить нарушение прав и законных интересов Общества путем рассмотрения заявления от 20 мая 2010 года.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Министерство обжаловало его в апелляционном порядке (т. 2, л.д. 17-19).

Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества спорные нежилые помещения не подпадают под категорию помещений, в отношении которых может быть реализовано преимущественное право выкупа, поскольку на момент обращения Общества с заявлением были закреплены на праве оперативного управления за ОГУ «Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимого имущества» (в настоящее время - ОГКУ «Фонд имущества Иркутской области»). Кроме того, заявитель апелляционной жалобы считает, что у него имелись и другие причины для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение спорных нежилых помещений (в частности, Общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по уплате арендной платы).

В отзыве от 11 августа 2011 года на апелляционную жалобу ООО «Орион» выражает согласие с решением суда первой инстанции, просит оставить его без изменения.

В отзыве от 8 августа 2011 года № 04-1062 на апелляционную жалобу ОГКУ «Фонд имущества Иркутской области» считает апелляционную жалобу обоснованной, просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовыми уведомлениями № 67200039880955, № 67200039880962 и № 67200039880979 а также отчетом от 20 июля 2011 года о публикации определения об отложении рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В отзыве на апелляционную жалобу ОГКУ «Фонд имущества Иркутской области» заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии с частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 3 марта 1997 года между товариществом с ограниченной ответственностью «Орион» (арендатором), правопреемником которого является ООО «Орион», и Комитетом по управлению государственным имуществом, ценным бумагам и инвестициям Иркутской области (арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения № 44/97 (т. 1, л.д. 24-31).

Согласно пункту 1.1 данного договора и акту приема-передачи арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 708,9 кв.м. (537 кв. м. – первый этаж и 171,9 кв. м. – подвал), расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Свердлова, д. 28, для использования под предприятие общественного питания.

По условию пункта 6.2 договора из общей площади арендуемого помещения (708,9 кв. м.) - 617,8 кв. м. сдается в аренду сроком на 15 лет (до 1 февраля 2012 года), а 91,1 кв. м. – сдается сроком на 5 лет (до 1 февраля 2003 года).

Исходя из имеющихся в материалах дела документов (приложений к договору аренды), в дальнейшем стороны уточнили общую площадь арендуемого помещения – 670,9 кв. м., из которых 530,9 кв. м. – первый этаж и 140 кв. м. – подвал. Арендуемые помещения используются под магазин, ресторан, бар, кафе, общепит (т. 1, л.д. 32-33).

Данное обстоятельство (изменение общей площади арендуемых нежилых помещений с 708,9 кв. м. до 670,9 кв. м., их использование под ресторан, магазин, кафе, бар, общепит) сторонами по существу не оспаривается и, более того, подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 8 июля 2009 года по делу № А19-3711/09-70 (т. 1, л.д. 59-64, 124-126), имеющим в этой части преюдициальное значение для настоящего дела.

21 мая 2010 года ООО «Орион» обратилось в МИО Иркутской области с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества – нежилого помещения общей площадью 670,9 кв. м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Свердлова, д. 28 (далее – спорное нежилое помещение), арендуемого по договору аренды от 3 марта 1997 года № 44/97 (т. 1, л.д. 149-150).

Письмом от 11 ноября 2010 года № 10-7118/1и Министерство отказало Обществу в предоставлении преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения.

Из содержания названного письма следует, что основанием для отказа в реализации преимущественного права послужило то, что в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества спорное нежилое помещение не попадает в категорию подлежащих преимущественному праву выкупа, поскольку закреплено на праве оперативного управления за областным государственным учреждением (т. 1, л.д. 148).

Кроме того, в этом же письме МИО Иркутской области сообщило Обществу о том, что по состоянию на 26 октября 2010 года образовалась задолженность по арендной плате в сумме 311 812,74 руб. (без НДС), в том числе 272 604,15 руб. – арендная плата и 39 208,59 руб. – пени за просрочку платежей. Обществу было предложено в течение 10 дней оплатить сумму долга и пени, в противном случае Министерство указало на возможность подачи искового заявления о расторжении договора аренды и выселении ООО «Орион» из арендуемых помещений.

Суд апелляционной инстанции находит правильными выводы суда первой инстанции о незаконности отказа Министерства в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, выраженного в письме от 11 ноября 2010 года № 10-7118/1и, исходя из следующего.

Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В пункте 3 мотивировочной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2010 года № 22-П указано, что Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт «ж»). Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (статья 37, часть 3, Конституции Российской Федерации), а следовательно, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии.

В соответствии со статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что по договору аренды нежилого помещения от 3 марта 1997 года № 44/97, действующему до 1 февраля 2012 года, спорное нежилое помещение на момент вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (5 августа 2008 года) находилось в аренде у Общества более двух лет (т. 1, л.д. 24-31).

Поскольку договор аренды № 44/97 заключен 3 марта 1997 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то применению подлежит пункт 1 статьи 6 этого Федерального закона, в соответствии с которым права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

При этом сторонами по существу не оспаривается, что указанный договор аренды № 44/97 на момент подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права действовал в отношении всей арендуемой площади, а спорное нежилое помещение является обособленным объектом и в отношении него может быть осуществлен государственный кадастровый учет.

На основании имеющихся