Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 по делу n А78-1745/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100б

Тел. [phone] Тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                     дело №А78-1745/2010

20 сентября 2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2011 года

В полном объеме постановление изготовлено 20 сентября 2011 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Капустиной Л.В.,

судей Макарцева А.В., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дубининой А.С.,

рассмотрев в открытом заседании в помещении суда апелляционную жалобу ответчика - комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» на  решение Арбитражного суда Забайкальского края от 29 декабря 2010 года по делу №А78-1745/2010 по иску общества  с ограниченной ответственностью «Форэс» к муниципальному образованию городской округ «Город Чита» в лице администрации муниципального образования городского округа «Город Чита», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки собственности» о понуждении к заключению договора купли-продажи и признании недостоверным отчета об оценке (суд первой инстанции: судья Стремецкая Т.Ф.),

с участием в судебном заседании:

от истца: Чечеля С.А. – представителя, действовавшего по доверенности от 19.01.2010,

от ответчиков: администрации городского округа «Город Чита» и Комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» - Пименовой О.В. – представителя, действовавшего на основании доверенностей от 26.05.2009 и от 28.09.2009 соответственно,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Форэс» (далее – ООО «Форэс», истец; ОГРН 1027501146287, ИНН 7536047035) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края к муниципальному образованию городской округ «Город Чита» в лице комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» с исковым заявлением о понуждении заключить договор купли-продажи №460 от 30.12.2009 с протоколом разногласий от 27.01.2010 по цене имущества 1 846 970 руб., определенной на основании Отчета №772-09 Краевого государственного унитарного предприятия «Забайкальское БТИ» по состоянию на 21.12.2009, и к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки собственности» (далее – ООО Агентство оценки собственности», ответчик; ОГРН 1037550003369, ИНН 7536050398) – о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Чита, ул. Ленинградская, д. 76, пом. 3, определенной в сумме 2 523 714 руб. в Отчете №12/09/271 по состоянию на 08.12.2009.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 11.06.2010 комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» привлечен к участию в деле в качестве самостоятельного ответчика (далее – Комитет, ответчик; ОГРН 1027501166483, ИНН 7536009390).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 29.12.2010 прекращено производство по делу в части исковых требований к ООО «Агентство оценки собственности» о признании недостоверной оценки рыночной стоимости нежилого помещения, отраженной в Отчете №12/09/271 от 08.12.2009, в остальной части исковые требования удовлетворены. Арбитражный суд первой инстанции обязал Комитет заключить с ООО «Форэс» договор купли-продажи нежилого помещения – мастерская (лит. А) общей площадью 83,6 кв.м., расположенного в цокольном этаже трехэтажного жилого дома по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, ул. Ленинградская, 76, пом. 3, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

пункт 1.3: Оценка стоимости муниципального имущества - нежилого помещения произведена в соответствии с требованиями Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ. Рыночная стоимость указанного в пункте 1.2 договора нежилого помещения составляет 1 928 034 (один миллион девятьсот двадцать восемь тысяч тридцать четыре) руб. 10 коп. с учетом НДС;

пункт 2.1: Покупатель оплачивает Продавцу нежилое помещение, указанное в пункте 1.2 договора, по цене равной его рыночной стоимости, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, денежными средствами в сумме 1 633 927 (один миллион шестьсот тридцать три тысячи девятьсот двадцать семь) руб. 20 коп. без учета НДС. Уплата НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации;

абзац 2 пункта 2.2: На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на 30.12.2009 дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Уплата процентов производится ежемесячно одновременно с уплатой основной суммы долга;

пункт 7.2: При существенном нарушении условий договора Покупателем Продавец вправе требовать расторжения договора в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Кроме того, суд отнес на Комитет возмещение истцу расходов на государственную пошлину в сумме 4 000 руб. и возвратил истцу из федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины в связи с прекращением производства по делу в части исковых требований к ООО «Агентство оценки собственности».

Дополнительным решением от 17.01.2011 арбитражного суда с Комитета в пользу  истца взыскано 9 000 руб. возмещения  расходов на экспертизу.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой обратился Комитет. Заявитель жалобы просил отменить судебный акт по делу и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы жалобы с учетом дополнений сводятся к тому, что суд первой инстанции неправильно определил рыночную стоимость имущества, подлежащего передаче истцу в собственность, поскольку неправомерно принял в качестве надлежащего доказательства заключение судебно-оценочной экспертизы, составленного экспертом государственного учреждения Читинская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации, суд неправомерно отнес на Комитет возмещение истцу государственной пошлины и расходов на экспертизу.

Истец на апелляционную жалобу возражал, решение суда первой инстанции полагал правильным и просил оставить без изменения. Истец изложил возражения относительно доводов апелляционной жалобы, своего несогласия относительно существа обжалованного ответчиком судебного акта не выразил.

Исходя из содержания апелляционной жалобы и дополнения к ней, в суде апелляционной инстанции представитель заявителя жалобы повторил апелляционные доводы и уточнил, что судебный акт по делу обжалован в той части, в которой суд изложил содержание пунктов 1.3 и 2.1 договора, указав рыночную стоимость помещения, подлежащего передаче в собственность истца, в размере 1 928 034,10 руб. с учетом НДС и 1 633 927,20 руб. без учета НДС.

Муниципальное образование городского округа «Город Чита», интересы которого представляла администрация городского округа «Город Чита» (далее – Администрация, ответчик; ОГРН 1027501183, ИНН 7536031229) и ООО «Агентство оценки собственности» не представили отзывов на апелляционную жалобу. При этом представитель Администрации в суде апелляционной инстанции поддержал позицию Комитета.

Возражений против рассмотрения дела в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней сторонами не представлено, в связи с чем, решение суда в апелляционном порядке рассматривалось в обжалованной части в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы заявителя и возражения истца, суд апелляционной инстанции нашел апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению исходя из следующего.

Предметом рассмотрения иска ООО «Форэс» явилось требование об урегулировании разногласий с Комитетом, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 30.12.2009 №460 (далее – договор), согласно которому ООО «Форэс» (покупатель), реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, приобретает в собственность нежилое помещение - мастерскую, расположенное по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Ленинградская, 76, пом. 3 (далее – нежилое помещение).

С учетом утонений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил арбитражный суд обязать Комитет заключить договор на условиях пунктов 1.3 и 2.1 в редакции, принятой арбитражным судом первой инстанции.

Обязывая Комитет заключить с истцом договор на условия пунктов 1.3 и 2.1 в вышеизложенной редакции, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что при наличии противоречий в оценке рыночной стоимости заявленного к выкупу по договору нежилого помещения, рыночная стоимость этого нежилого помещения, определяется по состоянию на ноябрь 2010 года в размере 1 928 034,10 руб. с учетом НДС в соответствии с не опровергнутым сторонами заключением эксперта №550/2-3 государственного учреждения Читинская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации.

Однако суд апелляционной инстанции счел этот вывод ошибочным, а решение неправильным в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, ООО «Форэс» как арендатор находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения на основании заключенного с Комитетом договора аренды №1/330 от 20.11.2008 и ранее заключенных договоров аренды №1/63 от 18.02.2005, №1/176 от 20.07.2006, №1/261 от 10.08.2007, обратилось в Комитет с заявлением на отчуждение арендуемого помещения в соответствие с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

28.12.2009 Мэром г. Читы утверждено решение об условиях приватизации объекта муниципальной собственности нежилого помещения расположенного по адресу город Чита, Центральный административный район, ул. Ленинградская, 76, пом.3, по цене, равной его рыночной стоимости в размере 2 523 714 руб. без учета НДС, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценка нежилого помещения в указанном размере определена независимым оценщиком – ООО «Агентство оценки собственности» в Отчете №12/09/271 на 08.12.2009.

В адрес истца Комитет направил проект договора, который истец подписал с протоколом разногласий от 27.01.2010 в отношении пунктов 1.3, 2.1 договора и других пунктов договора (абзац 2 пункта 2.2, пункт 7.2), предложив свою редакцию условий договора в этой части. Истец выразил несогласие с предложенной ответчиком редакцией условий договора и, в частности, указанной в пункте 1.3 договора ценой продажи выкупаемого имущества в размере 2 523 714 руб. без учета НДС, посчитав ее завышенной, и указал в протоколе разногласий от 27.01.2010, что она должна быть установлена в сумме 1 846 970 руб. с учетом НДС. По мнению истца, исходя из указанной суммы, в пункт 2.1 договора должны были быть внесены изменения в части размера рыночной стоимости нежилого помещения.

Комитет не согласился с предложенной истцом редакцией договора, направил истцу письменный ответ от 10.02.2010 №637, настаивая на своей редакции спорных пунктов договора.

Фактически разногласия между сторонами возникли относительно цены продажи недвижимого имущества.

Так как стороны возникшие разногласия в досудебном порядке не урегулировали, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998  №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным