Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2011 по делу n А19-11694/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100б

Тел. [phone] Тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                   Дело № А19-11694/2011

24 ноября 2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2011 года.

В полном объеме постановление изготовлено 24 ноября 2011 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кареловой Е.М.,

судей Клочковой Н.В., Капустиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой Д.С., рассмотрел в открытом заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 9 сентября 2011 по делу № А19-11694/2011 по иску Общества с ограниченной ответственностью «НР Риэл Эстейт» (ОГРН 1033801550463, ИНН 3808097824, юр. адрес: 664007, г. Иркутск, ул. Партизанская, д. 15) к Администрации города Иркутска о признании договора недействительным частично  и   применении последствий его недействительности

(суд первой инстанции: Дягилева И.П.),

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «НР Риэл Эстейт» (далее – истец, Общество, ООО «НР Риэл Эстейт») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Администрации города Иркутска (далее – ответчик, Администрация) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) исковым заявлением (т. 2, л.д. 38) о признании ничтожным условия договора об определении стоимости имущества в размере 7 080 000 руб. (без учета НДС), то есть в размере, превышающем определенную независимым оценщиком рыночную стоимость имущества 7 080 000 руб. (с учетом НДС), в части образовавшейся между ними разницы в размере НДС, равной 1 080 000 руб., предусмотренного пунктом 2.1 договора № 22/9 от 01.06.2009, как не соответствующее требованиям закона, а также применить   последствия недействительности части сделки и взыскать с ответчика излишне уплаченную сверх рыночной стоимости имущества сумму – равную сумме уплаченной истцом в составе цены объекта суммы НДС в размере 1 080 000 руб.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 9 сентября 2011 года исковые требования удовлетворены. Судом признан недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи № 22/9 от 01.06.2009, заключенного между Администрацией и Обществом, в части суммы, превышающей рыночную стоимость объектов недвижимости, в размере 1 080 000 руб. Судом первой инстанции применены последствия недействительности сделки: с Администрации в пользу Общества взыскано 1 080 000 руб. задолженности, а также 4 000 руб. расходов по госпошлине, всего 1 084 000 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на необоснованность признания части сделки недействительной, поскольку распоряжение заместителя мэра – председателя КУМИ Администрации № 504-02-1561/9 от 21.04.2009, которым утверждено решение комиссии от 10.04.2009 об условиях приватизации спорного объекта и на основании которого заключен договор купли-продажи никем не оспорено и в установленном порядке не отменено.

Как полагает Администрация, вывод суда первой инстанции о недействительности лишь части условий договора – условия о цене договора, является несостоятельным, поскольку цена договора купли-продажи является существенным условием для данного вида договора и при признании недействительным условия о цене в силу положений статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации весь договор следует признать незаключенным. Кроме того, ответчик считает, что поскольку истец до момента заключения договора не выразил несогласие с условием договора о цене спорного объекта, то в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор не может быть признан недействительной сделкой.

В отзыве от 24 ноября 2011 года на апелляционную жалобу Общество выражает согласие с решением суда первой инстанции, просит оставить его без изменения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении №№ 67200044203886 и 67200044203893, а также размещенной 3 ноября 2011 года 04:24:10 МСК на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети «Интернет» информацией о принятии апелляционной жалобы к производству, однако Комитет и Общество явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. ООО «НР Риэл Эстейт» направило в суд апелляционной инстанции ходатайство от 24 ноября 2011 года о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как правильно установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, между Администрацией (продавец) и Обществом (покупатель) на основании распоряжения КУМИ Администрации от 21.04.2009 № 504-02-1561/9 «О приватизации нежилых помещений, расположенных в Кировском районе г. Иркутска по ул. Партизанская, д. 15» (т. 1, л.д. 47-49) заключен договор купли-продажи № 22/9 от 01.06.2009, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилые помещения: встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью 111,40 кв.м. (номер на поэтажном плане 1-5), кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10002; и встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью 80, 90 кв.м. (номер на поэтажном плане 6, 7), кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10001, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 15 (далее – нежилые помещения), а покупатель обязуется оплатить и принять имущество (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи стоимость имущества составила 7 080 000 руб. без учета НДС, которая определена в соответствии с отчетом № 353-09-23-24 от 31.03.2009 по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества (т. 1, л.д. 63-163). Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 23.06.2009.

Платежными поручениями № 66 от 07.06.2011, № 63 от 09.06.2010, № 73 от 10.06.2009 покупатель произвел оплату имущества по договору в сумме 7 080 000 руб. (т. 1, л.д. 164-166).

Неверное указание Администрацией в договоре купли-продажи стоимости имущества (следовало указать: 7 080 000 руб. с учетом НДС или 6 000 000 руб. без учета НДС) и несоответствие пункта 2.1 договора отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества послужили основанием для предъявления иска в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований истца.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи от 01.06.2009) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу требований пункта 3 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества при получении заявления о покупке недвижимого имущества уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке.

Учитывая, что Общество владело и пользовалось нежилыми помещениями на основании договора аренды нежилого помещения от 15.12.2003 № 6025 (т. 1, л.д. 33-42), у Общества отсутствовала задолженность по арендной плате, а площадь выкупаемого нежилого помещения не превысила размер, установленный Законом Иркутской области от 08.11.2010 № 107-ОЗ «Об особенностях реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области или в муниципальной собственности муниципальных образований Иркутской области» сторонами был заключен договор купли-продажи № 22/9 от 01.06.2009.

Стоимость реализуемых нежилых помещений на основании Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества определяется в силу статьи 3 данного Федерального закона и статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании отчета независимого оценщика об оценке, который является обязательным, поскольку в сделку вовлечены объекты, принадлежащие муниципальному образованию.

В материалах дела имеется отчет от 31.03.2009 № 353-09-23-24 по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненный ООО «КПК «Мост», на основании которого рыночная стоимость объектов оценки - встроенных нежилых помещений, расположенных на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, по адресу: г. Иркутск, ул. Партизанская, 15, общей площадью 111, 40 кв.м. (номер на поэтажном плане 1-5), кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10002, и общей площадью 80,90 кв.м. (номер на            поэтажном плане 6, 7), кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10001, определена оценщиком в конкретной сумме в размере 7 080 000 руб. с учетом суммы налога на добавленную стоимость (18%) (т. 1, л.д. 125).

Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Таким образом, ООО «НР Риэл Эстейт» по сделке купли-продажи муниципального имущества является покупателем такого имущества и агентом по уплате налога на добавленную стоимость, в связи с чем должно самостоятельно исчислить и удержать налог на добавленную стоимость.

При этом Министерство финансов Российской Федерации письмом от 19.10.2009 №