Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2012 по делу n А58-4623/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

сообщении от 23.05.2011 № 01/032/2011-042 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, закону или иному нормативному правовому акту;

2) нарушение прав и законных интересов общества этим отказом.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств требования ООО «Якутская промышленная компания» удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

В соответствии с абзацами 3 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, на которые ссылается Управление Росреестра, как на основания оспариваемого обществом отказа, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из материалов дела и содержания оспариваемого отказа следует, что основанием для отказа обществу в государственной регистрации перехода прав явилось ликвидация юридического лица ООО «Алданская ЭРК» – продавца по договору № 9 купли-продажи недвижимого имущества и исключение его из Единого государственного реестра юридических лиц, а также не представление обществом справок о балансовой стоимости имущества сторон сделки для определения на предмет крупной сделки в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ и решений коллегиальных органов обществ о совершении крупной сделки.

Как правильно указал суд первой инстанции, в силу пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ при возникновении права на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации права подают все стороны сделки.

Законом о государственной регистрации и иными нормативными правовыми актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

Частью 6 статьи 13 АПК РФ предусмотрено, что в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09).

При ликвидации продавца – юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество (пункт 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В договоре № 9 от 11.08.2009 указаны характеристики объекта, совпадающие с теми, которые обозначены в свидетельстве о праве собственности на спорный объект ООО «Алданская ЭРК», в том числе наименование, адрес, кадастровый условный номер объекта.

Поскольку ООО «Алданская ЭРК» 23.12.2010 было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договору купли-продажи от № 9 от 11.08.2009 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, что также подтверждается государственной регистрацией права собственности за указанным лицом, отказ обществу в государственной регистрации перехода права собственности по причине отсутствия продавца не соответствует упомянутым нормам права и противоречит принципу правовой определенности.

Кроме того суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены в соответствии с настоящим Федеральным законом документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 июля 2009 года № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статьей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»: «На основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. В связи с изложенным судам следует иметь в виду, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону».

Не предусмотрено представления доказательств одобрения крупной сделки и пунктом 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 года № 184.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

Согласно статье 166 ГК РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые. Ничтожные сделки являются абсолютно недействительными, поэтому ссылаться на их ничтожность и отсутствие правовых последствий вправе любое заинтересованное лицо независимо от того, имеется ли решение суда о признании недействительной ничтожной сделки.

В соответствии с пунктом 5 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ крупная сделка общества является оспоримой (пункт 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 1999 года № 90/14 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»»).

Оспоримые сделки имеют иную правовую природу: они могут быть признаны недействительными судом, причем только по иску лица, прямо указанного в законе. До признания судом оспоримой сделки недействительной такая сделка является действительной, порождает правовые последствия для сторон сделки. Никто не вправе ссылаться на недействительность оспоримой сделки и отказывать в признании прав и обязанностей, ее порожденных, если не имеется вступившего в законную силу решения суда о признании недействительной оспоримой сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Кодексе.

Таким образом, крупная сделка, совершенная без ее одобрения в порядке статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ, является оспоримой. Такая сделка может быть признана недействительной по иску общества или его участника при отсутствии обстоятельств, указанных в пункте 5 статьи 46 того же Закона. Оспоримая сделка может быть признана недействительной только судом. Регистрирующий орган не вправе давать правовую оценку оспоримой сделке как недействительной и отказывать в регистрации такой сделки при отсутствии соответствующего судебного решения о признании недействительной оспоримой сделки.

Доказательства того, что договор купли-продажи № 9 от 11.08.2009 в установленном законом порядке был оспорен и признан недействительным на основании части 1 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ, в материалах дела отсутствуют.

Право собственности ООО «Алданская ЭРК» на спорный объект в судебном порядке также оспорено не было.

При указанных обстоятельствах отказ обществу в государственной регистрации перехода права собственности по причине не представления справок о балансовой стоимости имущества сторон сделки для определения на предмет крупной сделки в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ и решений коллегиальных органов обществ о совершении крупной сделки также не соответствует приведенным нормам права.

Оспариваемый обществом отказ нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ограничивая его право распоряжения спорным имуществом.

В силу указанного являются несостоятельными доводы Управления Росреестра о том, что с заявление о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, что обществом не предоставлены дополнительные доказательства наличия оснований для регистрации перехода, и справки о балансовой стоимости имущества сторон сделки для определения на предмет крупной сделки в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ и решения коллегиальных органов обществ о совершении крупной сделки.

Также подлежат отклонению доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что в представленных обществом договоре аренды земельного участка от 30.06.2009 № 51, акте приема-передачи от 30.06.2009, постановлении Администрации от 30.06.2009 № 114, расчете арендной платы от 30.06.2009 имеются разночтения по площади арендуемого земельного участка с кадастровым паспортом земельного участка от 04.03.2011 № 1400/11-343, а также не полностью указан кадастровый номер земельного участка, так как указанные документы отсутствуют в материалах дела, и, следовательно, оценке не подлежат.

Не могут служить основанием для отказа в государственной регистрации и имеющиеся в материалах дела свидетельство о государственной регистрации права серии 14-АА № 479826 от 05 сентября 2008 года, подтверждающее право собственности Республики Саха (Якутия), Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия) на здание шлакозолоудаления площадью 418,6 кв. м., расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), Алданский улус, г. Алдан, улица Заортосалинская, 59 (т. 1 л. д. 96), и  свидетельство о государственной регистрации от 05.09.2008 серии