Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2012 по делу n А78-10660/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100б

Тел. [phone] Тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                              Дело №  А78-10660/2011

31 мая 2012 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 31 мая 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бушуевой Е.М.,

судей Юдина С.И., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой Д.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «ИЗУМРУД» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 23 марта 2012 года по делу № А78-10660/2011 по иску Комитета экономического развития администрации муниципального района «Борзинский район» к Обществу с ограниченной ответственностью «ИЗУМРУД» о взыскании 186 813 руб. 29 коп.

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «ИЗУМРУД» к Комитету экономического развития администрации муниципального района «Борзинский район» о расторжении договора аренды № 5 от 12.01.2011 и зачете стоимости проведенного капитального ремонта в сумме 225 806 рублей

(суд первой инстанции:  А.А. Артемьева)

при участии в судебном заседании:

от Комитета экономического развития МР «Борзинский район» (ОГРН 1027501005070, ИНН 7529001015; адрес: 674600, Читинская обл, Борзинский р-н, Борзя г, Ленина ул, 37): не явился, извещен;

от ООО «ИЗУМРУД» (ОГРН 1077505000484, ИНН 7529011052; адрес: 674607, Читинская обл, Борзинский р-н, Шерловая Гора пгт, Журавлева ул, 33): Топорков А. А. - директор

установил:

Комитет экономического развития администрации муниципального района «Борзинский район» (далее – истец, Комитет экономического развития МР «Борзинский район», Комитет) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью «ИЗУМРУД» (далее – ответчик, ООО «Изумруд») о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 5 от 12.01.2011 в размере 170 755 рублей 20 копеек, пени по договору 16 058 рублей 09 копеек, рассчитанных с 10.02.2011 по 30.12.2011, всего в сумме 186 813 рублей 29 копеек.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 31.01.2012 принят встречный иск ответчика, впоследствии уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о расторжении договора аренды № 5 от 12.01.2011, зачете стоимости проведенного капитального ремонта в сумме 225 806 рублей в счет арендной платы.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 23 марта 2012 года первоначальный иск удовлетворен, с ООО «Изумруд» в пользу Комитета экономического развития МР «Борзинский район» взыскано 170 755 рублей 20 копеек, пени в размере 16 059 рублей 09 копеек, всего 186 813 рублей 29 копеек, в удовлетворении встречного иска ООО «Изумруд» судом отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении первоначального иска, о расторжении договора аренды и зачете стоимости произведенного капитального ремонта в счет задолженности по арендным платежам. Заявитель апелляционной жалобы указал, что суд первой инстанции неправомерно сослался в решении на Положение о передаче в аренду и безвозмездное пользование недвижимого имущества, движимого имущества, предприятии, как имущественного комплекса, находящегося в муниципальной собственности муниципального района «Борзинский район», утвержденное решением Совета муниципального района «Борзинский район» № 257 от 15.02.2011 (далее - Положение о передаче в аренду и безвозмездное пользование недвижимого имущества), поскольку оно не опубликовано в установленном порядке и принято после заключения спорного договора аренды. Заявитель не согласен с выводами суда о недоказанности неотложного характера проведенного ремонта и недоказанности факта обращения к арендодателю с требованием о проведении ремонта и уклонения арендодателя от его проведения.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания истец извещен надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении № 67200049619811, а также отчетом о публикации 21 апреля 2012 года 04:06:45 МСК на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети «Интернет» определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 12 января 2011 года между Комитетом (арендодатель) и ООО «Изумруд» (арендатор) на основании протокола № 82 от 12.01.2011 заседания комиссии по результатам аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества заключен договор № 5 на аренду нежилого помещения, относящегося к муниципальной собственности (т. 1, л.д. 30-33).

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение по адресу: г. Борзя, ул. Ленина, 33 площадью 110 кв.м., под офис для оказания услуг по обслуживанию ремонта домов.  

Срок действия договора аренды определен в пункте 1.8 договора с 01 января 2011 года по 30 декабря 2011 года.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно не позднее 10 числа следующего за отчетным месяцем вносит арендную плату на счет арендодателя.

В соответствии с разделом 7 договора арендная плата за нежилое помещение составляет 14 229 рублей 60 копеек.

В соответствии с пунктом 4.1 договора за несвоевременное внесение арендной платы арендодатель начисляет пени в размере 0,05% за каждый день просрочки.

 Одновременно с заключением договора составлен акт приема-передачи имущества (т. 1, л.д. 32). Договор прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия 30.12.2011.

Поскольку у ответчика возникла задолженность по арендным платежам за период действия договора с 01.01.2011 по 30.12.2011 в размере 170 755 рублей 20 копеек (т. 1, л.д. 8), пени за период с 11.02.2011 по 30.12.2011 в размере 16 058 рублей 09 копеек, истец обратился к ответчику с претензией от 16.09.2011 об оплате, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

По состоянию на 05.12.2011 сторонами составлен акт сверки взаиморасчетов по договору аренды и подписан уполномоченными лицами (т. 1, л.д. 65).

Неисполнение ООО «Изумруд» обязательства по внесению арендной платы послужило поводом для обращения истца в суд с иском.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о заключенности между сторонами договора аренды объекта недвижимости и регулировании отношений между сторонами главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом основанием для оплаты арендных платежей является заключенный договор аренды и факт передачи предмета договора в пользование арендатору. Акт приема-передачи имущества, подписанный сторонами, подтверждает факт его передачи.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310).

Учитывая, что актом передачи в аренду муниципального имущества (т. 1, л.д. 32) подтверждается факт передачи имущества в пользование ответчика, у последнего возникло обязательство по внесению арендных платежей.

Между тем, доказательства исполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды  нежилого помещения № 5 от 12.01.2011 в размере 170 755 рублей 20 копеек в материалах дела отсутствуют.

Расчет арендных платежей, а также пени, произведенный истцом судом апелляционной инстанции проверен и признан правильным.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковое требование Комитета экономического развития администрации муниципального района «Борзинский район» к Обществу с ограниченной ответственностью «Изумруд» о взыскании 186 813 рублей 29 копеек.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворении встречного иска.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616  Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Пунктом 2.2.5 договора аренды прямо установлен запрет на проведение перепланировок и переоборудования без согласования с арендодателем.

Из акта передачи в аренду муниципального имущества, подписанного директором ООО «Изумруд» (т. 1, л.д. 32), следует, что на момент передачи истцом ответчику спорного помещения оно находилось в удовлетворительном состоянии, пригодном для использования в целях, указанных арендатором, какие-либо замечания и претензии по техническому состоянию спорного помещения в данном акте отсутствуют. Доказательств иного ответчиком в материалы дела не представлено.

Доводы ответчика о невозможности использования арендованного помещения в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора от 12.01.2011, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку как пояснил директор в судебном заседании суда апелляционной инстанции, данное помещение использовалось обществом три года, письменных обращений ответчика к истцу в рамках договорных отношений в 2011 году с предложением согласовать проведение капитального ремонта (до его проведения) и согласие арендодателя в материалы дела не представлены.

Доказательства того, что неотложная необходимость проведения капитального ремонта помещения имела место на момент его передачи арендатору, а также того, что арендодатель уклонялся от проведения капитального ремонта, в материалах дела отсутствуют.

Доводы ответчика об обращении к истцу об оплате стоимости капитального ремонта после его проведения ответчиком не принимаются судом в качестве основания для взыскания стоимости капитального ремонта с истца как не основанные на нормах права.    

На основании пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендатор, указывая на недостатки сданного в аренду имущества, не выполнил требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества (при наличии таковых) или произвести его замену аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, в связи с чем не имеется правовых оснований для включения стоимости ремонтных работ в счет неоплаченных арендных платежей.

К доводу ответчика о невозможности использования переданного в аренду имущества по причине не выполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору технического паспорта и технической документации на спорное помещение суд апелляционной инстанции относится критически, поскольку доказательства невозможности использования данного помещения в офисных целях в отсутствие технической документации ответчиком не представлены, кроме того, в материалах дела имеется выписка из технического паспорта на нежилое здание, расположенного по адресу: Читинская область, г. Борзя, ул. Ленина, 33, изготовленного по состоянию на 10 июля 2007 года (т. 2, л.д. 107-111), представленного в материалы дела ответчиком и заверенного подписью директора и печатью ООО «Изумруд», из чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о передаче истцом технического паспорта ответчику.       

Довод заявителя апелляционной жалобы о незаконности применения по настоящему делу Положения о передаче в аренду и безвозмездное пользование недвижимого имущества, рассмотрен судом и отклонен, поскольку при вынесении решения суд первой инстанции данным Положением не руководствовался, указал