Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2012 по делу n А10-4137/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и оставить иск без рассмотрения в части

и  отзыва истца на апелляционную жалобу  подтверждается, что объект аренды по спорному договору   имеет площадь 80кв.м. Имеющиеся в материалах дела договор купли-продажи павильона от 13 мая 2009 года между  Соковец В.С. (продавец) и Фомицкой Е.Г., решение Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ от 16.07.2009 №З-2458,  договор №311 от 16 июля 2009 года  аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности между  Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ  и ИП Фомицкой Е.Г. нельзя считать надлежащими доказательствами индивидуальных признаков спорного объекта аренды. Указанные доказательства  относятся к отношениям  иных сторон и по иным обязательствам.

Пунктом  6.2 договора в случае не внесения арендной платы в установленные договором сроки установлена ответственность  арендатора в виде  уплаты арендодателю неустойки (пени) за каждый день просрочки в размере 0,1 процентов от размера платежа, подлежащего уплате за соответствующий расчетный период, начиная с 10-го числа текущего месяца по день уплаты (включительно).

Из системного толкования пункта 3.1 договора и пояснений представителя ответчика в суде апелляционной инстанции апелляционный суд приходит к выводу, что  стороны пришли к соглашению об оплате  арендной платы ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца.

Согласно статье 330 ГК РФ  неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки  на задолженность в размере 160 000 рублей  со сроком платежа 20.09.2011 за  31 день   в сумме 4 960руб. (с 21.09.2011 по 21.10.2011).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности  по арендной плате в размере 357 186 руб. 97 копеек и неустойки в сумме 4 960руб., решение в указанной части соответствует установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и нормам  материального и процессуального права.

Вместе с тем, решение суда в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды принято с нарушением норм материального и процессуального   права и подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ, а требование истца в указанной части  оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением установленного законом досудебного порядка урегулирования спора в силу следующего.

В обоснование требования о  расторжении  договора аренды  ИП Фомицкая  Е.Г.  ссылается на то, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендный платежей более двух периодов подряд и на нормы   статей 450, 452  ГК РФ.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

Подпунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ  предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут  судом в случае, когда  арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом согласно части 3 статьи 619 ГК РФ  арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ  не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Подпунктом «б» пункта 7.2 спорного договора стороны установили, что  арендодатель вправе требовать досрочного прекращения действия договора в случае, если  арендатор не выполняет положения, оговоренные в разделе 3 договора (Размер арендной платы и порядок расчетов), и такое нарушение существенных условий не устраняется в течении 2 месяцев с даты получения арендатором письменного уведомления от арендодателя о таком нарушении существенных условий.

В претензии от 23 сентября 2011 года  ИП Фомицкая Е.Г. потребовала, чтобы ответчик погасил задолженность по арендной плате  за сентябрь, октябрь 2011 года в  течение 10 дней  после получения настоящей претензии.  Претензию истица направил ответчику по месту его жительства 03.10.2011г., а в суд с иском обратилась 28 октября 2011г.. Между тем  по условиям договора стороны согласовали двухмесячный  срок устранения  ответчиком  нарушения обязательств по оплате арендной платы. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства направления  ИП Фомицкой Е.Г. ответчику до обращения с иском в суд требования о расторжении договора.

Таким образом, истцом  до обращения с иском в суд  не были соблюдены требования части 3 статьи 619 и  пункта 2 статьи 452  ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

На основании подпункта 3 пункта 1 статьи  333.41 Налогового кодекса  Российской Федерации в связи с оставление требования о расторжении договора без рассмотрения истцу из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина, в связи с чем  решение суда в части взыскания с ответчика судебных расходов  и государственной пошлины подлежит изменению.

Руководствуясь  статьей 268, пунктами 2, 3 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда   Республики Бурятия от 27 января 2012 года по делу № А10-4137/2011 в части расторжения  договора аренды торгового павильона от 01 июня 2010 года, заключенного между  индивидуальным предпринимателем Фомицкой Екатериной Григорьевной и индивидуальным предпринимателем Богатовым Виталием Александровичем, отменить, исковое заявление в указанной части оставить без рассмотрения.

В остальной части решение Арбитражного суда   Республики Бурятия от 27 января 2012 года по делу № А10-4137/2011 изменить.  Взыскать с индивидуального предпринимателя Богатова Виталия Александровича в пользу индивидуального предпринимателя Фомицкой Екатерины Григорьевны задолженность по договору аренды торгового павильона от 01 июня 2010 года в сумме 357 186 руб. 97 коп., пени в сумме 4 960 руб. и расходы по уплате государственной пошлины   в   сумме   10 143 руб. 74коп.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Фомицкой Екатерине Григорьевне из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 933 руб. 26 коп.

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья                                                       Н.В. Клочкова

Судьи                                                                                                Е.М. Бушуева

Е.Н. Скажутина