Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по делу n А19-9535/2010. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью

со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Из положений статей 3, 4, 6 названного Закона в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным. В связи с чем, возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статьей 12 Закона № 135-ФЗ и разъяснению, изложенному в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51).

ООО МП «Творческая Студия» на основании заключенных с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска (арендодатель) договоров аренды с 01.04.2005 арендует объект муниципальной собственности - одноэтажное кирпичное здание площадью 399.4 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Рабочего Штаба, д. 66.

В силу статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» арендатор пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с чем, ООО МП «Творческая Студия» обратилось к собственнику имущества с заявлением о приватизации арендуемого помещения в порядке, установленном федеральным законом от 22.07.2008 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.

Согласно Отчету № 280/09-15 от 28.09.2009 об оценке рыночной стоимости находящегося в муниципальной собственности нежилого одноэтажного кирпичного здания площадью 399.4 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Рабочего Штаба, д. 66, выполненного оценщиком ООО «Прайс Хаус ТВ с» Сидоренко Н.О., рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере  8 000 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

09.12.2009 распоряжением администрации города Иркутска от № 504-02-5847/9 было утверждено решение комиссии от 05.12.2009 о приватизации одноэтажного кирпичного здания общей площадью 399,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Рабочего Штаба, д. 66 в порядке реализации преимущественного права арендатора - ООО МП «Творческая Студия» - на приобретение объекта недвижимости согласно федеральному закону от 22.07.2008 159-ФЗ.

Решением комиссии от 05.12.2009 рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 8 000 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости указанной в Отчете № № 280/09-15 от 28.09.2009.

В целях обеспечения требований пункта 3 статьи 9 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ администрация направила в адрес общества проект договора купли-продажи нежилого помещения, пунктом 2.1 которого выкупная стоимость имущества определена в размере 8 000 000 руб. без учета НДС, и в пункте 2.3 договора определен порядок оплаты: первый платеж в размере 222 222 руб. перечисляется в течение 10 дней с даты подписания договора (п. 2.3.2 договора); второй и последующие платежи перечисляются ежемесячно равными платежами согласно графику (приложение№ 1 к договору) (п. 2.3.3 договора).

По заданию покупателя (ООО МП «Творческая студия») оценщиком ООО «Сибирский Инженерно-Технический Центр «ИНТЕКС» Смирновой В.Е. была выполнена оценка рыночной стоимости находящегося в муниципальной собственности нежилого одноэтажного кирпичного здания площадью 399.4 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Рабочего Штаба, д. 66.

Согласно отчету № 10-01/10 оценщика ООО «Сибирский Инженерно-Технический Центр «ИНТЕКС» Смирновой В.Е. от 10.02.2010 по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость определена в размере 1 300 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Разница стоимости здания, рассчитанная на основании отчетов различных оценщиков, оказалась значительной, в связи с чем, покупатель подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий относительно цены и порядка оплаты объекта недвижимости, предложив определить стоимость здания в размере 1 300 000 руб.

В силу статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ арендатор пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 12 федерального закона «Об оценочной деятельности» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что цена (8 000 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость) выкупаемого арендатором здания площадью 399.4 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Рабочего Штаба, д. 66., была определена его собственником на основании Отчета № 280/09-15 от 28.09.2009 об оценке рыночной стоимости находящегося в муниципальной собственности нежилого одноэтажного кирпичного здания площадью 399.4 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Рабочего Штаба, д. 66, выполненного оценщиком ООО «Прайс Хаус ТВ с» Сидоренко И.О.

Применение федерального стандарта оценки №5, утв. Приказом Минэкономразвития РФ 04.07.2011г. №328 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)» является обязательным при осуществлении экспертизы отчетов об оценке.

Согласно статье 24.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков осуществляет экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Под экспертизой отчета об оценке в указанном ФСО №5 понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.

Таким образом, законодательно ограничен круг субъектов, полномочных осуществлять экспертизу отчета об оценке, что согласуется с целями создания саморегулируемых организаций, направленных на осуществление контроля и саморегулирование профессиональной деятельности субъектов, объединенных в такую организацию. К таким субъектам относятся члены экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является эксперт,  отчет которого поставлен под сомнение.

Оспариваемый отчет ООО «Прайс Хаус ТВ с» от 24.12.2010г. №938/10-4 подготовлен членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организацией оценщиков «Сибирь»  (свидетельство №438 от 06.10.2009).

Суд апелляционной инстанции в определении от 04 мая 2012 года разъяснил обществу, что достоверность отчета ООО «Прайс Хаус ТВ с» от 24.12.2010г. входит в предмет доказывания по настоящему спору и предложил рассмотреть вопрос о назначении экспертизы отчетов в саморегулируемой организации оценщиков, однако истец ходатайство о проведении экспертизы отчета ООО «Прайс Хаус ТВ с» от 24.12.2010г. в саморегулируемой организации оценщиков не заявил. О назначении иной независимой экспертизы истец также не заявил.

Поскольку несмотря на разъяснения суда, общество не воспользовалось процессуальным правом заявить ходатайство о проведении экспертизы отчета в специализированной организации оценщиков, по результатам которой мог бы быть решен вопрос о достоверности отчета ООО «Прайс Хаус ТВ с» от 24.12.2010, представленного ответчиком, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств недостоверности этого отчета.

Суд не находит правовых оснований для изложения соответствующего пункта проекта договора купли-продажи в части выкупной цены в редакции общества, так как сама по себе иная оценка объекта не может являться свидетельством недостоверности цены, установленной другим оценщиком.

Указанная правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2012 №ВАС-1541/12.

Кроме того, представленный истцом (арендатором) суду Отчет № 10-01/10 оценщика ООО «Сибирский Инженерно-Технический Центр «ИНТЕКС» Смирновой В.Е. от 10.02.2010 по определению рыночной стоимости объекта не имеет доказательственной силы.

Согласно пункту 7 ФСО № 1 датой проведения оценки является календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Дата составления отчета - это дата, на которую результаты проведения оценки были оформлены в соответствующий основаниям проведения оценки документ.

Величина рыночной стоимости здания должна была быть определена оценщиками ООО «Сибирский Инженерно-Технический Центр «ИНТЕКС» и ООО «Независимая оценка и экспертиза собственности ТПП ВС» на дату, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки оценщиком ООО «ПрайсХаусТВс» (по заявке администрации) - 28.09.2009.

Стоимость объекта оценки ООО «Сибирский Инженерно-Технический Центр «ИНТЕКС» определена на 18.01.2010, а в заключении эксперта ООО «Независимая оценка и экспертиза собственности ТПП ВС» не указана вообще дата проведения оценки объекта недвижимости - здания.

В соответствии с п.6 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно.

В нарушении указанных норм к отчету об оценке объекта недвижимости общей площадью 399,4 кв.м., расположенного по адресу: г.Иркутск, ул.Рабочего штаба,66, подготовленному ООО «Сибирский Инженерно-Технический Центр «ИНТЕКС», не приложены документы, подтверждающие квалификацию оценщика Сафроновой А.А. (лицо указанное в разделе 2 «Сведения о заказчике оценки и об оценщике» отчета в качестве