Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 по делу n А19-6821/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Арбитражным судом Иркутской области установлено, что обязательства ООО «Строительная компания «СОЮЗ» перед Бурдуковской В.Н. по передаче квартиры, проектной площадью 104,28 кв.м., в т.ч. общей площадью 98,18 кв.м., расположенной на 3 этаже многоквартирного дома – индивидуальный 12-этажный жилой дом со встроенными офисами, номер по Генплану и номер блок-секции – 2 «Б», строительный адрес: г. Иркутск, ул. 6-ая Советская, уч. № 14, кадастровый номер земельного участка 38:36:000023:0087, кадастровый номер части 023, в срок, указанный в договоре от 05.06.2008 № 15/2Б  участия в долевом строительстве многоквартирного дома, не исполнены.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (пункт 3 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Арбитражным судом Иркутской области установлено, что в подтверждение произведенной оплаты по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома Бурдуковской В.Н. представлены акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 23.07.2008  между ООО СК «СОЮЗ» и ЗАО «ГК-Аурум» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 15-2Б от 05.06.2008, согласно которому ЗАО «ГК-Аурум» обязательства исполнило; справка от 30.11.2011, согласно которой ООО СК «СОЮЗ» подтвердило, что оплата по договору участия в долевом строительстве от 05.06.2008  № 15/2Б произведена в сумме 3 754 080 руб. и что застройщик уведомлен об уступке права требования передачи квартиры от ЗАО «ГК-Аурум» к Карнауховой М.И.;  справка № 231 от 15.07.2010, согласно которой задолженность Карнауховой М.И. по договору уступки (цессии) права (требования) от 25.08.2008 перед ЗАО «ГК-Аурум» отсутствует.

При таких обстоятельствах, Арбитражный суд Иркутской области пришел к правомерному выводу о том, что требование Бурдуковской В.Н.  по передаче квартиры проектной площадью 104,28 кв.м., в т.ч. общей площадью 98,18 кв.м., площадь лоджий – 6,10 кв.м., строительный номер 6, расположенной на 3 этаже многоквартирного дома – индивидуальный 12-этажный жилой дом со встроенными офисами, номер по Генплану и номер блок-секции – 2 «Б», строительный адрес: г. Иркутск, ул. 6-ая Советская, уч. № 14, кадастровый номер земельного участка 38:36:000023:0087, кадастровый номер части 023, является обоснованным и подлежит включению в реестр требований ООО «Строительная компания «СОЮЗ»  о передаче жилых помещений.

Доводы апелляционной жалобы о том что, договор уступки (цессии) права (требования) ничтожен в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, так как заключен в нарушение требований части 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и правомерно отклонены по следующим основаниям.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Как следует из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 15/2Б от 05.06.2008, договор заключен с ЗАО "ГК-Аурум", как с участником долевого строительства многоквартирного дома, поскольку отвечает требованиям статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в том числе содержит все существенные условия договора, предусмотренные пунктом 4 статьи 4 указанного закона, и не связан с инвестиционной деятельностью ЗАО "ГК-Аурум" по строительству (созданию) многоквартирного дом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 389 Гражданского кодекса РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку договор уступки (цессии) права (требования) зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, следовательно, форма уступки требования сторонами соблюдена.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор новации не имеет государственной регистрации, следовательно, является незаключенным, так как договор долевого участия в строительстве подлежал государственной регистрации, отклоняется как несостоятельный.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в той же форме, что и сам договор (в данном случае с соблюдением требований о госрегистрации), должно совершаться соглашение об изменении и расторжении договора.

В соответствии со ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

В данном случае соглашении о новации заключено в письменной форме, специального указания в законе о государственной регистрации соглашения о новации не имеется, следовательно, учитывая, что новацией стороны не изменяют и не расторгают, но прекращают свои обязательства, государственная регистрация соглашения о новации обязательств не требуется.

Относительно довода жалобы о том, что принятие векселя не погашает обязательство, так как не является оплатой, отклоняется как необоснованный, так как в данном случае вексель является самостоятельным средством платежа и должник не лишен возможности предъявить вексель к оплате.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, приводились заявителем в суде первой инстанции, были исследованы, оценены и правомерно отклонены.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено, определение  по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда Иркутской области от 04 мая 2012 года по делу №А19-6821/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца.

Председательствующий                                                                              К.Н. Даровских

Судьи                                                                                                            О.А. Куклин

Н.М. Панькова