Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2012 по делу n А10-3025/2012. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью

требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Общество считая, что судебный пристав-исполнитель, принимая оспариваемое постановление, неправомерно принял во внимание отчет №50-06/12 от 21.06.2012 (т.1, л.20) об оценке рыночной стоимости арестованного объекта недвижимости для реализации в рамках исполнительного производства, нарушил права и законные интересы заявителя, поскольку указанное заключение дано с нарушением действующего законодательства, является не полным и не учитывает существенные обстоятельства.

В рамках сводного исполнительного производства №792/09/18/03-СД, судебный пристав-исполнитель с участием представителя – заместителя генерального директора Пономаревского Д.Н., с участием понятых, в рамках сводного исполнительного производства №792/09/18/03-СД, составил акт о наложении ареста (описи имущества) (т.2, л.13) должника – здания авторемонтного корпуса №8, 1 этажного, 1984 г.в., литера А, инвентарный номер 5359, общая площадь 3042,50 кв.м. по адресу: Республика Бурятия, Селенгинский район, г. Гусиноозерск, микрорайон 9, кадастровый номер 03:19:000000:107/2003-000134, предварительная оценка 4 000 000 руб.

05.04.2012 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве для оценки рыночной стоимости здания автомонтажного корпуса, инвентарный номер 5359. Оценка поручена специалисту-оценщику ООО «Бюро оценки собственности» (т.2 л.15).

Специалистом-оценщиком 21.06.2012 составлен отчет №50-06/12 об оценке рыночной стоимости арестованного объекта недвижимости – здания автомонтажного корпуса, инвентарный номер 5359 (т.2 л.16).

Рыночная стоимость имущества определена в сумме 2 745 388, 00 руб. (без учета НДС), 3 239 558, 00 руб. с учетом НДС.

27.06.2012 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление №68456/12/18/03 о принятии отчета об оценке стоимости имущества – здания автомонтажного корпуса, инвентарный номер 5359, на сумму 2 745 388,00 руб. с учетом:

постановления от 30.07.2012 (т.3, л.54), которым внесено изменение  в описательную часть, указано на «сводное исполнительное производство № 792/09/18/03-СД» (постановлением от 30.07.2012 (т.3, л.53) внесено аналогичное изменение  в описательную часть постановления от 05.04.2012 об участии специалиста);

постановления от 31.07.2012  (т.3, л.55), которым внесено изменение в постановочную часть, указано на номер отчета оценщика №50-06/12.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать, в том числе, следующие исполнительные действия в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральным законом, производить оценку имущества; привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании части 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В случаях, предусмотренных частью 2 данной статьи, судебный пристав-исполнитель обязан привлечь к оценке имущества оценщика.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки предусмотрены статьей 11 вышеназванного Федерального закона.

Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254 - 256 утверждены Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», которые являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости

объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный методы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Из указанного следует, что оценщик самостоятельно определяет метод проведения оценки объекта оценки, но строго в рамках установленных стандартами оценки.

Согласно  статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть3).

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4).

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5).

Суд апелляционной инстанции, оценив материалы дела и доводы сторон установил, что в материалах дела отсутствуют доказательства, что отчет об оценке рыночной стоимости арестованного имущества №50-06/12 не соответствует установленным стандартам оценки, и что оспариваемое постановление не нарушает прав и законных интересов заявителя, и соответствует нормам действующего законодательства.

Так в разделе 5 отчета «Описание процесса оценки объекта» оценщик обосновал отказ от применения затратного и сравнительного подхода (т.2 л.36-38), а отказ от затратного подхода обосновал отсутствием сметы затрат на покупку участка и строительство на нем здания. Так же сослался на невозможность определить рыночную стоимость права аренды земельного участка по причине отсутствия информации, при том, что стоимость прав на земельный участок является обязательным компонентом затратного подхода.

Отказ от сравнительного подхода оценщик обосновал отсутствием информации об объектах-аналогах, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом.

Оценщиком применен доходный подход. Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанной на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком в рамках доходного подхода выбран метод прямой капитализации доходов как наиболее приемлемый (раздел 6 отчета; т.2, л.д.38).

В представленном отчете оценщиком подробно изложена процедура определения рыночной стоимости объекта доходным подходом на основе метода прямой капитализации (разделы 6.1.1-6.2 отчета).

Оценщиком проведен анализ рынка объектов коммерческой недвижимости, на основании базы данных агентств недвижимости города, СМИ, газеты  «Все для ВАС», «Из рук в руки» и проведены необходимые корректировки для установления наиболее вероятных арендных ставок для объекта аренды (таблица 6.1.1.; т.2, л.д.41).

Оценка имущества произведена с учетом месторасположения объекта, физических характеристик объекта и его конструкции (в соответствии с техническим паспортом объекта от 20.10.2006 и результатами визуального осмотра).

Оценщиком применялись документы, регламентирующие практику профессиональной оценки: Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255; Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254.

Доказательств, подтверждающих недостоверность и занижение оценки рыночной стоимости спорного имущества либо избрание оценщиком не того метода оценки, заявителем в материалы дела не представлено.

Ссылка заявителя на расхождение в площади оцениваемого здания суд отклоняет, поскольку согласно имеющемуся техническому паспорту от 20.10.2006 (т. 1, л64) площадь здания составляет 3039,0 кв.м. эта площадь и была указана в отчете в таблице 2.2. раздела «описание объекта оценки» (т.1, л.34-35). Данный технический паспорт составлен позже выдачи свидетельства о государственной регистрации права и поэтому оценщик правомерно руководствовался техническим паспортом.

Сведения о балансовой стоимости указаны согласно справке, представленной главным бухгалтером Общества (т.2, л.д.62), а доказательств её ошибочности в суд первой инстанции не представлено.

Допущенная оценщиком неточность в указании реквизитов собственника, ул. Ленина, 28, а не микрорайон 9, не свидетельствует о недостоверности оценки, поскольку материалами оценки подтверждается, что оценка проводилась объекта, находящегося по адресу Республика Бурятия, г. Гусиноозерск, микрорайон 9 (т.2, л. 17, 19, 31).

Указание же на местонахождение собственника по адресу Ленина 28, обусловлено данными содержащимися в свидетельстве о регистрации права (т.1, л.62), что ни каким образом не повлияло на законность оценки указанного объекта.

Учитывая, что расходы на обеспечение безопасности, расходы на замещение (резервы) по таблице 6.3 (т.1, л.49-50) определены в сумме 288 000 руб. исходя из ежемесячной зарплаты сторожей 8000 руб., суд считает, что указанная зарплата не является чрезмерной.

Расходы на замещение в сумме 21 844 руб. определены в размере 2% от суммы действительного валового дохода (валовый доход по таблице 6.4. составляет 1092240 руб.). Расходы на замещение или резервы рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения, аналогично бухгалтерской амортизации (раздел 6.1.4; т.2 л.д.44).

Примененную оценщиком заполняемость объекта при сдаче в аренду (таблица 6.4) в размере 60% суд признаёт обоснованной, в отсутствие доказательств обратного.

Доводы оценщика о том, что оцениваемое здание не используется, является неликвидным, находится на территории бывшего приборостроительного завода, территория находится в запустении, осуществляется разбор на кирпич рядом стоящего здания, а из-за отсутствия какой-либо деятельности в оцениваемом здании заполняемость принята в размере 60%, материалами дела не опровергается и соответствует положениям о затратном подходе (пункт 23 ФСО №1), а также пункту 21 ФСО №1, указывающему, что при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Статьей  3  Федерального  закона  от  29.07.1998  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под  рыночной  стоимостью  объекта оценки  понимается  наиболее  вероятная  цена,  по  которой  этот  объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией,  а  на  величине  цены  сделки  не  отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона об оценочной  деятельности  итоговая величина  рыночной стоимости объекта оценки, указанная  в  отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Доказательств, что утвержденная судебным приставом-исполнителем стоимость указанного имущества не является наиболее вероятной ценой,  по которой  этот  объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией,  а  на  величине цены  сделки  не  отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства, заявителем в суд не представлено.

Иные доводы заявителя, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, свидетельствующих о нарушении оспариваемым постановлением судебного пристава-исполнителя прав и законных интересов заявителя.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П