Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 по делу n А10-2338/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита. ул. Ленина, 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]  http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                  Дело № А10-2338/2012

31 января 2013 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2013 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарцева А.В.,

судей Юдина С.И., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Золотухиной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БС–МЕДИА» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 08 ноября 2012 года по делу № А10-2338/2012 по иску муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176, адрес: 670031, Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, ул.Бабушкина, 25) к обществу с ограниченной ответственностью «БС–МЕДИА» (ОГРН 1060323052327, ИНН 0323824365, адрес: 670047, Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, ул.Сахьяновой, 9) о взыскании 8 911 504 руб. 26 коп., расторжении договора аренды земельного участка №492 от 18 октября 2006 года, обязании освободить земельный участок,

судебное заседание проведено при использовании системы видеоконференц-связи при содействии судьи Арбитражного суда Республики Бурятия Гиргушкиной Н.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Торноевым А.А. (суд первой инстанции: Марактаева И.Г.),

при участии в судебном заседании:

от ответчика представитель Дамбаев Б.Г.,

у с т а н о в и л:

Муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БС–МЕДИА» о взыскании 8 911 504 руб. 26 коп., в том числе 8 701 808 руб. 19 коп. – сумма долга по арендной плате за период с 26 августа 2011 года по 31 мая 2012 года, 209 696 руб. 07 коп. – пени за период с 27 августа 2011 года по 21 мая 2012 года, 

- расторжении договора аренды земельного участка № 492 от 18 октября 2006 года,

- обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 106 квартал, площадью 118 200 кв.м. с кадастровым номером 03:24:0:0039 и передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ в течение 14 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 08 ноября 2012 года заявленные исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью «БС–МЕДИА» взыскано в пользу муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» 7 611 504 руб. 26 коп., в том числе 7 401 808 руб. 19 коп. – долг, 209 696 руб. 07 коп. – пени.

В удовлетворении искового требования о взыскании долга в остальной сумме отказано.

С общества с ограниченной ответственностью «БС–МЕДИА» взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 67 557 руб. 52 коп.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, прекратить производство по делу. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с при неполном исследовании обстоятельств по делу. Заявитель указывает на то, что в материалах дела имеется дополнительное соглашение к договору аренды от 21 июля 2009 года, согласно которого арендная плата была рассчитана 274 626,86 руб. в месяц. Более никаких дополнительных соглашений по изменению размера арендной платы сторонами не подписывалось. Заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что пунктом 2.5 договора от 26 августа 2011 года сторонами ООО «Агролесстрой» и ООО «БС-Медиа» согласован порядок расчета арендной платы по формуле с исходными данными (датой от 17 мая 2007 года; ставкой земельного налога в квартале (03 15 01) 392, 847*1,5%; площадь арендуемого земельного участка – 221; коэффициент вида использования земель – 1,5; коэффициент категории арендатора -1). Заявитель указывает на то, что в указанном договоре вообще отсутствует пункт 2.5. Заявитель ссылается на то, что судом неправомерно указано в решении о снятии доводов отзыва на исковое заявление в части указания кадастровой стоимости арендуемого земельного участка 824,32.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца не явился, уведомлен надлежащим образом. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителя истца.

Решение пересматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом части 5 статьи 268 Кодекса о проверке законности и обоснованности в оспариваемой части – в части взысканной арендной платы.

Исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Предметом иска по настоящему делу является требование к обществу с ограниченной ответственностью «БС–МЕДИА» о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора, обязании освободить земельный участок.

Основанием иска муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ» указало, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, что послужило основанием для обращения с настоящим иском.

Правовым основанием иска указаны положения статей 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о наличии у ответчика долга и о его частичном погашении, о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора для расторжения договора.

В апелляционной жалобе не содержится доводов относительно несогласия с частичным прекращением производства по делу, с частичным отказом во взыскании арендной платы, решение в данной части не обжаловано, в связи с чем подлежит пересмотру лишь частично, в части взысканной арендной платы.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом города Улан-Удэ принял решение от 18 октября 2006 года № З-1789, согласно которому, рассмотрев заявление ООО «Агродесстрой» в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставил в аренду сроком на 3 года ООО «Агролесстрой» земельный участок площадью 120 000 кв.м. с кадастровым номером 03:24:0:0039, расположенный по адресу: г.Улан-Удэ, 106 квартал, для строительства группы индивидуальных жилых домов.

На основании указанного решения истец и ООО «Агролесстрой» заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 492 от 18 октября 2006 года. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду участок из категории земель – земли поселений по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, 106 квартал, площадью 120 000 кв.м., на срок с 18 октября 2006 по 17 октября 2009 года. Участок предоставлен для строительства группы индивидуальных жилых домов (пункт 1.3). Кадастровый номер земельного участка 03:24:0:0039 (пункт 1.4). Арендная плата составляет 64 073 руб. 09 коп. за год, в том числе ежемесячно 5 339 руб. 42 коп.

По акту приема-передачи от 18 октября 2006 года земельный участок передан ООО «Агролесстрой».

Дополнительным соглашением от 19 сентября 2008 года изменено целевое назначение - участок предоставлен для строительства многоквартирных жилых домов.

21 июля 2009 года стороны заключили дополнительное соглашение, по которому в связи с разделом земельного участка площадью 120 000 кв.м. с кадастровым номером 03:24:0:0039 у ООО «Агролесстрой» сохранено право аренды на земельный участок площадью 118 200 кв.м. с кадастровым номером 03:24:000000:39, установлена арендная плата ежемесячно 274 626 руб. 86 коп.

По договору от 26 августа 2011 года ООО «Агролесстрой» передало ООО «БС-Медиа» - ответчику права и обязанности по договору аренды земельного участка от 18 октября 2006 года № 492 (земельный участок категории «земли населенных пунктов» по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, 106 квартал, площадью 118 200 кв.м., кадастровый номер 03:24:000000:39, срок аренды с 18 октября 2006 по 16 июня 2012 года для строительства многоквартирных жилых домов).

На договоре от 26 августа 2011 года имеется согласование с председателем Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ, отметка о государственной регистрации договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.

Земельный участок передан ответчику от ООО «Агролесстрой» по передаточному акту от 26 августа 2011 года.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Истец правомерно определил размер арендной платы по формуле в соответствии с Постановлением Правительства Республики Бурятия от 14 января 2008 года №4.

Согласно утвержденному порядку, определение годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, производится по формуле:

Ап = КСзу * Кр /100, где

Ап - годовой размер арендной платы за земельный участок,

КСзу – кадастровая стоимость земельного участка,

Кр – коэффициент разрешенного использования.

Суд первой инстанции, согласившись с истцом и подставив значения в формулу, определил задолженность за период с 26 августа 2011 по 31 мая 2012 года в размере 8 701 808, 19 руб. Поскольку ответчик представил доказательства частичной оплаты долга на общую сумму 1 300 000 руб., суд уменьшил подлежащую взысканию сумму на указанный размер частичной оплаты.

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции ссылается на пункт 2.5 договора, которого нет в договоре от 26 августа 2011 года, по которому ООО «Агролесстрой» передало ООО «БС-Медиа» - ответчику права и обязанности по договору аренды земельного участка от 18 октября 2006 года № 492, не принимается апелляционным судом, поскольку данный пункт имеется в договоре аренды земельного участка от 18 октября 2006 года № 492. Дополнительными соглашениями в данный пункт вносились изменения.

Поскольку цена аренды регулируемая, то размер арендной платы определен в соответствии с Постановлением Правительства Республики Бурятия от 14 января 2008 года №4  по следующим данным: 1115,236 * 118200 *5% = 6 591 044 руб. 76 коп. в год, а не по тем данным, которые приведены в апелляционной жалобе.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что арендная плата была согласована только дополнительным соглашением от 21 июля 2009 года в размере 274 626 руб. 86 коп.

Между тем, после этого изменились обстоятельства и сведения, подлежащие подстановке в формулу.

Согласно пункту 2.3 Постановления Правительства РБ от 14 января 2008 года №4 в отношении лиц, указанных в пункте 1.2.3 Порядка, установлены следующие коэффициенты разрешенного использования:

- 2,5 - для земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- 5 - для земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта строительства для ООО «Агролесстрой» от вынесено 9 августа 2004 года, договор аренды земельного участка заключен 18 октября 2006 года, соответственно, на момент подписания дополнительного соглашения прошло больше двух, но меньше трех лет, поэтому коэффициент кадастровой стоимости в указанном дополнительном соглашении - 2,5 %.

К 2011 году с момента заключения договора прошло более трех лет, объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию, в связи с чем коэффициент правильно определен истцом и судом первой инстанции равным 5 %.

Как указано в решении суда первой инстанции, по сообщению истца, объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию. Данное обстоятельство ответчик не опроверг.

Из акта обследования земельного участка следует, что ведется строительство индивидуальных жилых домов и многоквартирного дома (т.1, л.д.49).

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства.

Частью 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.

Земельный участок предоставлялся не для возведения объекта индивидуального жилищного строительства, а для строительства группы индивидуальных жилых домов, а также для строительства многоквартирных домов. Соответственно, для уменьшения коэффициента с 5 % до 2,5 % истцу ответчиком подлежали представлению разрешения на ввод в эксплуатацию всех объектов, расположенных на арендуемом земельном участке, по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698.  Таких доказательств представлено не было.

Как следует из указанного выше акта обследования земельного, на нем расположены недостроенные объекты.

Соответственно, коэффициент разрешенного использования 5 % в расчетах был применен правильно.

Также в формуле с 1 января 2012 года изменилась кадастровая стоимость земельного участка, которая  на основании сведений приложения № 2 (позиция 34) к постановлению Правительства РБ от 28 ноября 2011 года № 618 составила 2 598, 37 руб. за 1 кв.м.

Заявитель жалобы не согласен с размером кадастровой стоимости земельного участка, поскольку, по его мнению, земельный участок предоставлялся для строительства группы индивидуальных жилых домов.

Между тем, после заключения договора, дополнительным соглашением от 9 сентября 2008 года было изменено назначение