Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2013 по делу n А10-3050/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:

1) несоответствие оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту;

2) нарушение прав и законных интересов заявителя этим отказом.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств, требования заявителя удовлетворению не подлежат.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с абзацем 3 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Статьей 13 Закона о государственной регистрации предусмотрена обязанность регистрирующего органа при проведении государственной регистрации осуществить правовую экспертизу документов и проверить законность сделки.

На основании пункта 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В статье 16 Закона о государственной регистрации приведен перечень документов, которые представляются для государственной регистрации вместе с заявлением.

В соответствии с пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184 (далее – Методические рекомендации), при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 19 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Правила регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства установлены специальными нормами Закона о государственной регистрации, закрепленными в статье 25.

Пунктом 4 указанной статьи Закона о государственной регистрации установлено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что необходимым условием для осуществления государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства является наличие у заинтересованного лица прав на соответствующий земельный участок.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в обоснование права на земельный участок, на котором находится незавершенный строительством объект, общество представило договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 06 ноября 2008 года № 301.

Срок действия договора аренды № 301 установлен с 06 ноября 2008 года по 05 ноября 2011 года.

После окончания срока действия договора арендатор – общество продолжал пользоваться арендованным земельным участком, в связи с чем, договор аренды № 301 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что арендодатель имел право на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции, общество обратилось в Комитет с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 06.11.2008 № 301.

На данное письмо Комитетом был дан ответ 15 декабря 2012 года, в котором Комитет указал, что обществом не выполнены условия договора по строительству магазина и с истечением срока аренды Комитет отказывает в пролонгации договора аренды от 06.11.2008 № 301. В связи с чем договор будет расторгнут по истечении трех месяцев с даты уведомления. Согласно пункту 3.4 договора в течение 10 дней после окончания срока действия договора арендатор обязан передать арендодателю земельный участок на основании двустороннего акта приема-передачи. Обществу предложено явиться в Комитет для подписания акта приема-передачи земельного участка.

Указанное письмо получено директором общества Мамедовым Д.Г-О. 29 декабря 2011 года.

Обществом действия Комитета по направлению названного письма в судебном порядке не оспорены, в суд с заявлением о признании надлежащим исполнения ООО «Мамедов» своих обязательств по договору аренды земельного участка общество не обращалось, данный факт не устанавливался.

12 января 2012 года сторонами по договору подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 301, которым изменена арендная плата на период с 01.01.2012 по 15.03.2012.

Общество, обратившись в Управление, с заявлением о государственной регистрации, данное дополнительное соглашение представило в копии, указанное подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.

Государственный регистратор в целях проведения правовой экспертизы, необходимости подтверждения факта пользования обществом земельным участком по договору аренды, направил запрос от 22.03.2012 в Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ.

Письмом от 29 марта 2012 года Комитет сообщил Управлению, что 15.12.2011 Комитет отказал обществу в пролонгации договора аренды земельного участка, в связи с чем, договор аренды земельного участка от 06.11.2008 № 301 будет прекращен по истечении трех месяцев с даты уведомления, то есть 29.03.2012.

30 марта 2012 года государственным регистратором приостановлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 27.04.2012, о чем в адрес общества направлено уведомление от 30.03.2012 № 01/072/2012-315. В данном уведомлении указано, что у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации, поскольку не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права. Как следует из уведомления, срок действия представленного договора аренды от 06.11.2008 № 301 истек 05.11.2011. В ответе от 29.03.2012 Комитет сообщил об отказе в пролонгации договора аренды, в качестве доказательства представлено письмо от 15.12.2011 исх. 00220829 Комитета, с отметкой о получении его директором общества 29.12.2011, где общество предупреждено о расторжении договора. Государственный регистратор в уведомлении предложил заявителю представить иной документ, подтверждающий право общества на земельный участок.

Судом первой инстанции установлено, что ранее, ООО «Мамедов» обращалось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным уведомления Управления от 30.03.2012 № 01/072/2012-315 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из решения суда по делу № А10-1673/2012 следует, что договор аренды содержит сведения об окончании срока аренды земельного участка 05 ноября 2011 года, дополнительное соглашение от 12.01.2012 к договору было представлено в копии, в данном соглашении установлена арендная плата только до 15 марта 2012 года, в дополнительном соглашении отсутствуют сведения о продлении указанного договора аренды земельного участка, документы, свидетельствующие о продлении срока договора аренды, заявителем в Управление не представлены, Комитет сообщил Управлению о прекращении договора аренды с 29 марта 2012 года, у государственного регистратора возникли обоснованные сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права, в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений.

Следовательно, Управление обоснованно и правомерно на основании положений статьи 19 Закона о государственной регистрации приостановило государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомив об этом общество 30 марта 2012 года и предложив заявителю представить документы, подтверждающие право ООО «Мамедов» на земельный участок.

При таких обстоятельствах, нарушений при приостановлении государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Туполева, 17Б, Управлением не допущено.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 13.07.2012 по делу № А10-1673/2012 в удовлетворении заявленных обществом требований отказано. Данное решение заявителем не оспорено, вступило в законную силу.

Срок государственной регистрации был приостановлен до 27 апреля 2012 года.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 19 Закона о государственной регистрации установлено, что если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Как установлено судом первой инстанции, в течение срока, указанного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, заявитель не устранил причины, препятствующие государственной регистрации прав. Доказательства, свидетельствующие о продлении срока действия договора аренды от 06.11.2008, обществом не представлены.

Данной обстоятельство свидетельствует о невозможности осуществления Управлением Росреестра по РБ государственной регистрации права собственности на спорный объект незавершенного строительства.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой пришел к обоснованному выводу об отказе заявителю в удовлетворении требований.

При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

Четвертый