Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 по делу n А19-8616/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (статья 435 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, при этом несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Исходя из положений статьи 550 ГК РФ и пункта 2 статьи 434 ГК РФ заключение  договора купли-продажи недвижимости в порядке пункта 3 статьи 438 ГК РФ невозможно.

Направление уполномоченным органом арендатору – субъекту малого и среднего предпринимательства  помимо предложения  о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества также и  проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, предусмотрено частями 2, 4 статьи 4, пунктом 3 части 3 статьи 9 Федерального закона  от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Между тем, предложение  Комитета № 954 от 10.12.2010г. о заключении   договора купли-продажи  по форме не является договором купли-продажи  недвижимости, и кроме того не содержит существенные условия  договора купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства: о предмете (статья 555 ГК РФ), подтверждение выполнения продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона  от 22.07.2008 N 159-ФЗ, порядке оплаты приобретаемого арендуемого имущества (единовременно или в рассрочку), нахождении имущества в залоге у продавца до полной его оплаты в случае приобретения его  в рассрочку (часть 11 статьи 4, части 2, 5 статьи 5 Федерального закона  от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Таким образом, предложение  Комитета № 954 от 10.12.2010г. о заключении   договора купли-продажи не является офертой предпринимателю  о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

Офертой Комитета является проект договор купли-продажи с рассрочкой платежа  № 9 от 14 января 2011 года, который ИП Сирота А.В. подписала  с протоколом разногласий от 07.02.2011г., в том числе по условию, предложенному в  пункте 1.3 о том,  что стоимость    отчуждаемого объекта оценивается и продается за 1 688 071 рубль на основании отчета об оценке № 102/10  от 19.07.2010г., выданного ООО «Независимая экспертная оценка».

Предприниматель предложила изложить пункт 1.3 договора в следующей редакции: отчуждаемый объект оценивается и продается за 1 084 000 рублей на основании отчета об оценке № 3508_ФП  от 14.01.2010г., выданного ЗАО «РАО Бизнес»

В соответствии с положениями статьи 443 ГК РФ  ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте,  признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Письмом от 22.02.2011  № 103 Комитет отказал предпринимателю  в заключении договора на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 07.02.2011.

Наличие разногласий  относительно условий выкупа арендуемого  помещения,  послужило основанием  для обращения ИП Сирота А.В. с  иском в арбитражный суд.

Согласно статье 421 ГК РФ  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом иными правовыми актами.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ  при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ  в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с частью 3 статьи  9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ  при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Пунктом 26  Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256,  предусмотрено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

При этом, с учетом  положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ применительно к настоящему спору нельзя считать  рекомендуемой   для целей совершения сделки указанную в  отчете  № 102/10 ООО «Независимая экспертная оценка»  стоимость объекта оценки,  исходя из срока, не превышающего 6 месяцев, с даты составления отчета об оценке и даты представления публичной оферты.

В обоснование стоимости отчуждаемого спорного объекта ответчик представил  отчет об оценке   № 102/10 ООО «Независимая экспертная оценка», согласно которому рыночная стоимость арендуемого помещения  на 19.07.2010г составляет 1 688 071руб.

Предприниматель в обоснование стоимости отчуждаемого спорного объекта представил  отчет об оценке № 3508_ФП  Закрытого акционерного общества «Регионального Агентства Оценки Бизнеса», согласно которому  рыночная стоимость арендуемого помещения  на  12.01.2011г. составляет 1 084 000 руб.

Суд первой инстанции, оценив указанные отчеты  и с учетом существенного отличия установленной ими величины рыночной стоимости одного и того же объекта, с учетом основания иска, положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ,  статьи 13   Закон об оценочной деятельности, рекомендаций, содержащихся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и указаний арбитражного суда кассационной инстанции  назначил по делу   судебную оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости  арендуемого помещения по состоянию на январь 2011 года.

Согласно заключению эксперта № 442-Н-12  от 19.09.2012г., составленному оценщиком Закрытого акционерного общества «Национальное агентство Оценки и Консалтинга» Старостенко А.А.  рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на январь 2011 года составляет 1 094 000 руб. Указанное заключение   по форме и содержанию соответствует требованиям  статьи 11 Закон об оценочной деятельности, статьи 86 АПК РФ, определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки сторонами не оспорена,  и, при указанных обстоятельствах, правомерно признана судом первой инстанции достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки со спорным помещением.

С учетом изложенного,   суд первой инстанции правомерно  обязал  КУМИ Усть-Кутского МО заключить с предпринимателем  договор купли-продажи  в рассрочку № 9 от 14 января 2011 года  по цене арендуемого помещения 1 094 000 рублей.  Выводы суда соответствуют нормам материального и процессуального права, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом допущено не было.

При указанных обстоятельствам, предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены оспариваемого решения суда  не имеется.

Руководствуясь  статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 ноября 2012 года по делу № А19-8616/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья                                                      Н.В. Клочкова

Судьи                                                                                               А.В. Макарцев

Е.Н. Скажутина