Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2013 по делу n А58-6111/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

зарегистрирован Управлением Росреестра 01.02.2012  № 14-14-01/005/2012-182.

Истец обращался в Комитет по земельным отношениям окружной администрации г. Якутска с письмами от 21.01.2010 № 03-31/017, от 01.03.2010 № 03-31/035, 10.03.2011 №03-31/031 об установлении частного сервитута, к ответчику ОАО «Сибирская инновационная компания» с письмом от 09.12.2009 № 03-117.

ООО «Северная строительная компания» письмом от 20.01.2011 отказало истцу в согласовании сервитута, Комитет по земельным отношениям окружной администрации г Якутска письмом от 01.02.2011 № 2818 сообщил о необходимости подтверждения установления сервитута, в согласовании сервитут отказал.

В связи с указанными обстоятельствами, ООО «Сахапродукт», ссылаясь на то, что к зданию, принадлежавшему истцу полностью перекрыт подъезд, невозможность доступа к зданию пожарной и иной техники, перекрыт доступ к парковочной стоянке магазина, что нарушает права собственника на пользование принадлежащим ему имуществом, обратилось в арбитражный суд с требованием об установлении сервитута   площадью 898 кв.м.  в отношении земельного участка под кадастровым номером 14:36:105046:45.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия), исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что истец не доказал объективную невозможность использования своего имущества - здания магазина - без установления права ограниченного пользования испрашиваемым земельным участком; что в связи с установкой строительной площадки на арендуемом земельном участке, невозможно осуществление предпринимательской деятельности в принадлежащем истцу магазине.

Четвертый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу пунктов 5, 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Следуя правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11, установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

По смыслу пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации по результатам разрешения спора об установлении частного сервитута суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Материалами дела подтверждено, что истец имеет в собственности земельный участок площадью 1554 кв.м., кадастровый номер 14:36:105046:0031 (л.д.30 т.1) и расположенное на нем нежилое 2-х этажное здание – магазин, площадью 1463,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Якутск, ул. Каландарашвили, д. 42 кор.1 (л.д.29 т.1).

Смежный земельный участок кадастровый номер 14:36:105046:45 площадью 4609 кв.м., расположенный по адресу: г. Якутск, ул. Каландарашвили, квартал «69» предоставлен в аренду ООО «Сибирская инновационная компания» (л.д.27-35 т.2).

Земельный участок с кадастровым номером 14:36:105046:45 относится к землям населенных пунктов собственность, на которые не разграничена (л.д.48 т.1).

Распоряжение указанным земельным участкам осуществляет Окружная администрация города Якутска в силу п.10 ст. 3 ФЗ «О введение в действие Земельного Кодекса РФ», ст. 13 ЗК Республики Саха (Якутия), и п.3 ст. 22 Устава городского округа «город Якутск».

Материалами дела подтверждено, что в досудебном порядке истец пытался решить спор и установить сервитут, однако в установлении сервитута Окружной администрацией города Якутска и арендатором отказано.

При таких обстоятельствах у истца имеется право на общение в суд для урегулирования спора и установления сервитута.

Отказывая в иске суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не доказал объективную невозможность      использования      своего      имущества      здания      магазина  без установления права ограниченного пользования испрашиваемым земельным участком. Суд указал, что истцом не отрицается факт того, что  имеется возможность проезда к земельному участку, на котором расположен объект недвижимости – магазин иным, альтернативным путем без установления частного сервитута со стороны жилого      многоквартирного      дома,      расположенного      по      адресу г. Якутск, ул. Каландарашвили, 40, примыкающего        к          объекту –магазину, принадлежащего истцу.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел доводы истца о том, что проезд альтернативным путем является очень ограниченным, большие и специальные автомобили не могут осуществить проезд, истец как владелец магазина не может обеспечить пожарную безопасность посетителей магазина. Суд не оценил представленное истцом в качестве доказательства письмо УНД ГУ МЧС России  по Республике Саха (Якутия) от 09.02.2011 (л.д.55 т.2), согласно которого ОНД по г. Якутску УНД ГУ МЧС России по РС(Я) установлено, что рядом с торговым центром ООО «Сахапродукт» по адресу: г. Якутск, ул. Каландаришвили, 42/1 ведется строительство многоэтажного жилого дома под руководством ООО «СБК Инвест», которое в нарушение обязательных требований пожарной безопасности установило строительные ограждение, полностью перекрыв проезд для пожарной и другой техники к торговому центру. По итогам проверки подготовлено и направлено предписание по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности.

Представленное истцом доказательство требовало специальной проверки, в частности требовались специальные познания. Кроме того, сторонами не отрицалось, что в результате начавшегося строительства ранее существовавший проход и проезд к магазину был полностью перекрыт строительной площадкой. В связи с чем, суд первой инстанции должен был поставить на обсуждение сторон вопрос о проведении по делу землеустроительной экспертизы.

В данном случае, учитывая, что нежилое помещение площадью 1463,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Якутск, ул. Каландарашвили, д. 42 кор.1 используется истцом длительное время под магазин, о чем свидетельствует как указание в свидетельстве о государственной регистрации права от 28.11.2008  «объект права» - магазин, так и другие доказательства, то проезд к данному объекту специальной техники является необходимой потребностью. Так  на истца, как  владельца магазина возложена обязанность за соблюдение требований ФЗ «О пожарной безопасности», ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». В случае возникновения нештатной ситуации именно истец как собственник магазина будет нести ответственность за надлежащие обеспечение охраны жизни и здоровья людей.

На необходимость проведения землеустроительной экспертизы по делам об установлении сервитута указано и в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 №11248/11.

С целью проверки как доводов истца о невозможности проезда к его земельному участку, так и с целью проверки доводов ответчиков о возможности проезда иным путем без задействования земельного участка 14:36:105046:45 судом апелляционной инстанции было удовлетворено ходатайство истца и  назначена по делу землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам  автономной некоммерческой организации «Центр Судебных Экспертиз»

Согласно заключения экспертов (л.д.69-73 т.5), проход и проезд к объекту недвижимости: нежилое 2-х этажное помещение, назначением магазин, общей площадью 1463,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Якутск, ул. Каландарашвили, д.42 кор. 1 на земельном участке общей площадью 1554 кв.м., кадастровый номер 14:36:10504046:0031 возможно организовать только в границах земельного участка с кадастровым номером 14:366105046:45, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Каландарашвили, квартал 69.

Экспертами предложено 2 варианта установления сервитута: площадью 449 кв.м., и площадью 317 кв.м. При этом экспертами учтено, что на земельном участке с кадастровым номером 14:366105046:45 ведется строительство.

Экспертами исключена возможность организации альтернативного проезда без задействования земельного участка с кадастровым номером 14:366105046:45.

Оценив, указанное заключение экспертов наряду с другими доказательствами, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом доказана необходимость установления частного сервитута на срок до окончания строительства (выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

Ссылки ответчиков на решение об утверждении заключения экспертизы промышленной безопасности на объект экспертизы: Проект производства работ краном КБ-309 рег.№2086 Я при строительстве объекта «9-ти этажный жилой дом с помещениями в квартале 69 г. Якутска» (1 очередь), не может быть принята в данном случае.

Анализ указанных документов с представленными документами на строительство по запросу суда на основании ходатайства экспертов (т.7) показал, что отмечено также экспертами в заключении (л.д.71 т.5), при согласовании Разрешения на строительство в технических решениях предусмотрено организация проезда к объекту истца. Организация указанного проезда экспертами указана во втором варианте установления сервитута.

Вместе с тем выполняя установку башенного крана, застройщик осуществил ограждение территории строительной площадки и участка производства строительно-монтажных работ, без учета утвержденных технических решений.

Учитывая, что суд не связан доводами  сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сервитут необходимо установить по второму варианту, предложенному экспертами, так как площадь данного сервитута составляет 317 кв.м., что наименее обременительно для ответчиков.

При этом довод отзыва Окружной администрации об отказе в иске, в связи с тем, что истец просил установить сервитут площадью 898 кв.м., подлежит отклонению в связи с вышеизложенным.

Отсутствие межевого плана не препятствует установлению сервитута, что отражено экспертами в заключении и указано на отсутствие необходимости в его составлении, при наличии установления экспертами точных координат и чертежа построения.

В заключении экспертов также определена плата за сервитут, по второму варианту плата за сервитут составляет 20 573 руб. в год.

В данном случае на необходимость определения платы указано в ст. 23 ЗК РФ, и постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 №11248/11. Плата подлежит взысканию в пользу собственника, в данном случае в пользу Окружной администрации города Якутска, осуществляющей распоряжение спорным земельным участком. Арендатор в данном случае вправе требовать после установления сервитута пересмотра арендной платы.

При таких обстоятельствах исковые требования истца подлежат удовлетворению. При этом надлежащим ответчиком в части иска об установлении сервитута является Окружная администрации