Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2013 по делу n А78-10025/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100-б

Тел. [phone] Тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Чита                                                                                                  дело №А78-10025/2012

15 мая 2013 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года

В полном объеме постановление изготовлено 15 мая 2013 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Капустиной Л.В.,

судей Бушуевой Е.М., Юдина С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом заседании в помещении суда апелляционную жалобу ответчика на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 05 февраля 2013 года по делу №А78-10025/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью «Монтажник» (ОГРН 1047503000742, адрес: Забайкальский край, ГОС-4, а/я 186) к обществу с ограниченной ответственностью «Монтажно-специализированное управление №92» (ОГРН 1027501068814, адрес: Забайкальский край, ГОС-4, а/я 55) о расторжении договора аренды от 27.11.2008, освобождении нежилых помещений и взыскании 7 134 000 руб. (суд первой инстанции: судья Артемьева А.А.),

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя Лядовой Л.И., действовавшей по доверенности от 29.04.2013 в порядке передоверия,

от ответчика – Злобина Ю.А. – директора,

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Монтажник» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края к обществу с ограниченной ответственностью «Монтажно-специализированное управление №92» (далее – ООО «МСУ №9»2, ответчик) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением о взыскании 7 134 000 руб., из которых: 2 994 000 руб. задолженности по договору аренды недвижимости от 27.11.2008, 4 140 000 руб. штрафа за просрочку внесения арендных платежей, о расторжении договора аренды недвижимости от 27.11.2008 и обязании ответчика освободить и передать ему (истцу) нежилые помещения, а именно:

- здание производственного корпуса, условный номер объекта: 75:09:000000:00:140/2, площадью 6 649,19 кв.м, литер 2, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, промышленная зона, северная часть города;

- здание сан. вент. заготовок, участка механизированных работ, условный номер объекта: 75:09:000000:00:166/А, площадью 1 608,97 кв.м, литер А, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, южная сторона ТЭЦ;

- здание конторы участка №2/8, условный номер объекта: 75:09:000000:00:167/А, площадью 160,88 кв.м, литер А, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, северо-восточная часть города;

- здание гаража, условный номер объекта: 75:09:300406:0006:167/Б, площадью 107,9 кв.м, литер Б, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, северная часть города, коммунальная зона;

- здание гаража, условный номер объекта: 75:09:300406:0006:167/Д, площадью 133,1 кв.м, литер Д, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, северная часть города, коммунальная зона;

Решением Арбитражного суда  Забайкальского края от 05.02.2013 исковые требования удовлетворены полностью. Кроме того, на ответчика суд отнес расходы истца на государственную пошлину в сумме 66 670 руб.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, просил судебный акт по делу отменить, принять новый судебный акт об оставлении исковых требований без рассмотрения.

В обоснование жалобы апеллянт указал на несоблюдение истцом установленного законом и договором претензионного порядка разрешения споров, полагая, что представленное истцом предупреждение о расторжении договора не может расцениваться в качестве претензии. Сослался на то, что в договоре аренды не согласован предмет договора, поскольку стороны не определили данные, позволяющие установить передаваемое в аренду имущество (кадастровый (условный) номер объекта недвижимости и точное описание его местоположения; не идентифицированы земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости); нарушено требование закона о форме договора, поскольку договор аренды получил государственную регистрацию без подписания сторонами акта приема-передачи объектов аренды.

Апеллянт обратил внимание, что в решении неправильно указан условный номер здания производственного корпуса - 75:09:000000:00:140/2, в действительности условный номер здания (объекта): 75:09:300101:0012:140/2, здание располагается на земельном участке, находящимся у него (апеллянта) в постоянном (бессрочном) пользовании; в договоре аренды указан номер регистрационной записи о праве собственности истца: 75-01/09-140/2004-332, а согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ГРИП) от 04.02.2013 (новое доказательство) – 75-01/09-140/2004-335.

Кроме того, по мнению апеллянта, ошибочен расчет отыскиваемой суммы штрафа, составленный истцом; суд первой инстанции неправомерно не уменьшил неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно квалифицировал уплаченную в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды денежную сумму и неправильно не принял указанную денежную сумму в зачет арендной платы.

Апеллянт сослался на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении уточненных исковых требований без их направления ответчику, принятии к производству искового заявления, подписанного лицом, не имеющим на то полномочий, ввиду недействительности выданных истцом доверенностей.

Истец в отзыве на доводы жалобы возражал, указывая на их несоответствие обстоятельствам дела и требованиям закона, полагал решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика повторил правовую позицию, изложенную в жалобе, а представитель истца – возражения, приведенные в отзыве на жалобу. Представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы апеллянта и возражения истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, правоотношения сторон регулируются заключенным ими договором аренды недвижимости от 27.11.2008 (далее – договор). По условиям договора истец (арендодатель) сдает, а ответчик (арендатор) принимает во временное владение со всеми инженерными сетями (коммуникациями) объекты недвижимого имущества: здание производственного корпуса, здание сан.вент.заготовок - участка механизированных работ, здание конторы участка №2/8, здания гаража литер Б, здание гаража литер Д, принадлежащие истцу на праве собственности (пункты 1.1 – 1.4).  Срок договора сторонами установлен  с 01.01.2009 по 01.01.2014 (пункт 2.1).

В пункте 3.1 договора стороны определили размер арендной платы из двух частей – в твердой денежной сумме (с 01.01.2009 по 31.12.2009 – 420 000 руб. в месяц, с 01.01.2010 по 31.12.2010 – 483 000 руб. в месяц, с 01.01.2011 по 31.12.2011 – 555 500 руб. в месяц, с 01.01.2012 по 31.12.2012 – 638 800 руб. в месяц и с 01.01.2013 по 31.12.2013 – 734 600 руб. в месяц) и зачетной (расходной), в состав которой включены коммунальные и эксплуатационные расходы на содержание объектов, уплачиваемые арендатором самостоятельно. В пункте 3.3 договора указан срок внесения ежемесячного платежа за аренду – не позднее 15 числа текущего месяца.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор уплачивает арендодателю 2 520 000 руб. до момента государственной регистрации договора, эта денежная сумма будет зачтена сторонами в счет арендной платы за второе полугодие 2013 года.

В пункте 11.1 договора стороны согласовали ответственность арендатора в случае несвоевременного внесения арендной платы в виде неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки платежа.

Договор получил государственную регистрацию 25.12.2008. По акту приема-передачи от 01.01.2009 арендатор получил от арендодателя имущество в пользование.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с января 2012 года, истец через организацию почтовой связи направил ответчику предупреждение о расторжении договора от 18.09.2012 №2. В этом документе истец не только уведомил ответчика о расторжении договора через месяц, но и потребовал оплаты задолженности.

Нарушение ответчиком обязательства своевременно вносить арендную плату и возвращение истцу органом почтовой связи неполученного ответчиком извещения о расторжении договора послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с иском.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 8, статьи 309, пункта 1 статьи 329, статьей 330, 331, 333, 401, пунктов 1, 2 статьи 404, статьей 421, 450-453, пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 611, статей 619, 622, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из обоснованности исковых требований как по праву, так и по размеру ввиду доказанности нарушения ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы, отсутствия оснований для зачета в счет арендной платы 2 520 000 руб., уплаченной в качестве обеспечения исполнения обязательства ответчиком, и уменьшения неустойки.

Суд апелляционной инстанции согласился с этими выводами по посчитал решение суда правильным.

По правовой природе заключенный сторонами договор относится к договору аренды, потому к спорным отношениям применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пунктах 1.2.1-1.3.5 договора подробно изложены индивидуально-определенные признаки каждого объекта аренды. В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения, о смешении объектов аренды с другим недвижимым имуществом. При указанной совокупности сведений сама по себе ошибка в условном номере здания производственного корпуса и ошибка в номере регистрационной записи о праве собственности истца, на что сослался апеллянт, не свидетельствует о несогласовании сторонами предмета договора и не является неустранимым препятствием к исполнению вступившего в законную силу судебного решения.

Таким образом, предмет договора аренды сторонами согласован.

Спорный договор получил государственную регистрацию 25.12.2008, потому согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 8.2.1 договора стороны предусмотрели, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, а также в случае, если арендодатель просрочил исполнение обязанности по уплате арендной платы более чем на пять дней. Согласно пункту 8.2.5 договора при досрочном расторжении договора арендодатель обязан известить о таком намерении арендатора не менее чем за один месяц.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Так как изложенная норма Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Соблюдение досудебного порядка расторжения договора подтверждено содержанием предупреждения о расторжении договора, данными описи почтового вложения, с которым предупреждение направлялось ответчику, почтового конверта с адресом места нахождения ответчика (юридического адреса), с отместками организации почтовой связи об извещении адресата о почтовом отправлении и о причине возврата почтового отравления - истечение срока хранения (т. 1, л.д. 20-22).

В этом случае суд первой инстанции правильно указал, что ненадлежащая организация деятельности юридического лица в части получения поступающей по его юридическому адресу корреспонденции является риском самого юридического лица, которое несет неблагоприятные последствия такой ненадлежащей организации своей деятельности либо отсутствия юридического лица по юридическому адресу.

Ответчик в суд не представил доказательства исполнения обязательства по внесению арендной платы в установленном размере и в согласованный с истцом срок, доказательств уплаты задолженности. Ответчик не оспаривал того обстоятельства, что с января 2012 года своевременно арендной платы не вносил. Расчет истца арендной платы за спорный период времени в сумме 2 994 000 руб. не опровергнут, а судом апелляционной инстанции проверен и признан соответствующим условиям договора о размере арендной платы, допущенной ответчиком просрочки внесения платы, потому правильным.

При изложенных данных, с учетом