Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2013 по делу n А58-5644/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected] http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                         Дело № А58-5644/2012

17 мая 2013 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2013 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Клепиковой М.А., Басаева Д.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дашиевой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Окружной администрации города Якутска на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 января 2013 года по делу №А58-5644/2012 по исковому заявлению Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435133907, ОГРН 1031402045124) к индивидуальному предпринимателю Кобяковой Светлане Тимофеевне (ИНН 143505024102, ОГРН 306143503000054) о взыскании 950 063,80 руб., (суд первой инстанции: судья Евсеева Е.А.),

при участии в судебном заседании представителей: от истца: не явился, извещен; от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Окружная администрация города Якутска обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к индивидуальному предпринимателю Кобяковой Светлане Тимофеевне о взыскании 950 063,80 рублей, в том числе 301 544,32 руб. арендной платы, 648 519,48 руб. пени.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 января 2013 года взыскана с индивидуального предпринимателя Кобяковой Светланы Тимофеевны в пользу окружной администрации города Якутска сумма долга по арендной плате в размере 40 914, 42 руб., в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 775,86 руб., в остальной части отказано.

Окружная администрация города Якутска, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить его и принять по делу новый судебный акт. В обоснование указано, что согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 года № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2001 года № 18 срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.  В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды №4757 от 05.07.2005г. арендная плата вносится Арендатором два раза в год равными долями не позднее 15 апреля и 15 октября. Таким образом, общий срок исковой давности в отношении 1 полугодия 2009 года истекал 15 апреля 2012 года, а в отношении 2 полугодия 2009 года 15 октября 2012 года. Поскольку Окружная администрация г. Якутска обратилась в суд с настоящим исковым заявлением 04 октября 2012 года, в отношении требований о взыскании арендной платы за второе полугодие 2009 года срок исковой давности пропущен не был. Выписка из ЕГРП №01/049/2011-393 получена 08.09.2011г., в связи с чем, течение срока исковой давности подлежит исчислять с 08.09.2011г., т.е. со дня когда истцу стало известно о нарушении своего права ответчиком. Вывод суда об отсутствии правовых оснований взыскания с ответчика суммы пени за несвоевременное внесение арендной платы не соответствует установленным обстоятельствам дела и основан на неправильном применении норм материального права. Факт отсутствия заключенного непосредственно между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, не имеет правового значения при определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы, в том числе и ответственности за несвоевременное внесение арендной платы.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями. Кроме того, они ранее извещались надлежащим образом и участвовали в судебных заседаниях по данному делу, следовательно, были осведомлены о начавшемся процессе. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123, пунктом 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

28.06.2005 заместителем мэра города Якутска Тресковым И.Б. вынесено распоряжение № 1522змр о предоставлении Сергеевой Г.М. земельного участка под кадастровым номером 14:36:102014:0003, находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Жуковского, 11, квартал «Новопортовской», площадью 1 400 кв.м., для использования в целях размещения магазина с постройками.

05.07.2005 между Департаментом имущественных отношений мэрии г. Якутска (арендодатель) и Сергеевой Г.М. заключен договор аренды земельного участка № 4757.

Согласно пункту 1.1., 1.2 договора арендодатель предоставил Сергеевой Г.М. в аренду земельный участок из земель поселений под кадастровым номером 14:36:102014:0003, находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Жуковского, 11, квартал «Новопортовской», площадью 1 400 кв.м., для использования под размещение магазина с постройками.

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора с 28.06.2005 до 01.04.2008 года; пунктом 2.2. договора установлено, что начисление арендной платы за земельные участки осуществляется с момента наступления права пользования земельным участком, арендная плата вносится арендатором 2 раза в год равными долями не позднее 15 апреля и 15 октября.

Пунктом 2.4 договора определено, что арендная плата за землю может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства: нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы.

Акт приема-передачи земельного участка между сторонами подписан 05 июля 2005 года без разногласий.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 12.12.2005, регистрационный номер 14-14-01/032/2005-162.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 08.09.2011 № 01/049/2011-393:

- 10.12.2004 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) зарегистрировано право собственности Сергеевой Г.М. на здание магазина под кадастровым номером 14:36:102014:0003:15622, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Жуковского, д. 11 (свидетельство 14-01/36-13/2004-3123);

-   19.06.2006 тем же регистрационным органом зарегистрировано право общей совместной собственности Капитонова К.А., Капитоновой М.М. на указанное здание магазина (свидетельство от 19.06.2006 № 14-14-01/019/2006-048);

-   03.04.2009 зарегистрировано право собственности Кобяковой С.Т. на указанное здание магазина (свидетельство от 03.04.2009 № 14-14-01/016/2009-560);

- 16.11.2009 зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью Правовой центр «Юридический Земельный Сервис» (ИНН 1435215525, ОГРН 1091435004088) на указанное здание магазина (свидетельство от 16.11.2009 № 14-14-01/037/2009-874);

- 18.10.2010 зарегистрировано право собственности Васильевой Л.В.          на указанное здание магазина (свидетельство от 18.10.2010 № 14-14-01/063/2010-658).

Полагая, что при переходе права собственности на здание покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании с предпринимателя арендных платежей за период с 03.04.2009 по 15.11.2009 и неустойки.

В соответствии со статьей 71 Закона Российской Федерации "О местном самоуправлении в Российской Федерации" № 1550-1 от 06.07.2001 одним из полномочий местной администрации в сфере земельных правоотношений является взимание платы за землю.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации " № 137 от 25.10.01 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). По смыслу и содержанию указанной правовой нормы она является императивной (статья 422 ГК РФ), то есть не допускает соглашения сторон об ином, поскольку в противном случае между сторонами могут сложиться отношения, противоречащие такому соглашению. Именно это и произошло в отношениях между сторонами настоящего спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования    земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход права собственности на объекты недвижимости и, соответственно, права пользования земельным участком, считается состоявшимся с момента государственной регистрации на отчужденный объект недвижимости (статья 551 ГК РФ).

До государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости титульным собственником объектов недвижимости считается продавец.

В связи с тем, что согласно статье 551 (часть 2) ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, лицом, обязанным по внесению платежей за пользование занятой недвижимостью землей третьим лицам, является продавец имущества.

После государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости обязанности по содержанию недвижимого имущества (включая плату за пользование земельным участком, занятым зданиями) перешли к новому собственнику на основании статьи 210 ГК РФ.

В рассматриваемом случае, ответчик как покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 14:36:102014:0003, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость (03.04.2009) приобрел право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, необходимым для их использования, на праве аренды в силу закона.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Размер арендной платы по земельному участку с кадастровым номером 14:36:102014:0003, расположенному по адресу: г. Якутск, ул. Жуковского, 11, квартал «Новопортовской», площадью 1 400 кв.м., для использования под производственную базу за 2009 год, следует исчислять в соответствии с Решением Якутской городской Думы РЯГД-15-3 от 25.02.09 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликованным в газете "Эхо столицы" № 16, 03.03.2009.

В обоснование своих требований истцом представлен расчет задолженности по арендной плате:

- за период с 03.04.2009 по 30.06.2009: (1 400 кв.м (площадь)*6 897,06 (кадастровая стоимость)*5,03%