Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 по делу n А58-7481/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу указанного действия застройщика по одностороннему изменению цены договора прямо нарушают установленный статьей 310 ГК РФ запрет на изменение условий договора в одностороннем порядке.

При этом условиями указанного договора участия в долевом строительстве не предусмотрено, что изменение цены договора принимается по соглашению сторон, фиксируется в письменном соглашении, которое подписывается сторонами и является неотъемлемой частью к договору.

В договоре предусмотрено по соглашению сторон изменение только формы оплаты, то есть путем наличных или безналичных расчетов.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предусмотренное пунктом 2.4 условие договора не предусматривает получение согласия участника долевого строительства и оформление дополнительного соглашения об изменении цены договора, и, следовательно, не соответствует положениям ГК РФ, Закона о долевом строительстве и ущемляет права потребителей.

Пункт 3 предписания устанавливает наличие противоречия пункта 6.2 договора требованиям ГК РФ в части необходимости получения согласия застройщика при уступке прав требования по договору.

Согласно пункту 6.2 договора участник долевого строительства вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам только с письменного согласия застройщика и банка.

Пунктом 1 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Из содержания указанных норм права, рассматриваемых во взаимосвязи, следует, что Законом об участии в долевом строительстве предусматривается уступка прав требования только после уплаты цены договора, причем согласие застройщика не предусматривается.

В соответствии с нормами ГК РФ согласие кредитора требуется в том случае, если необходим перевод долга на нового участника.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции является обоснованным довод Управления о том, что включение в договор условия о необходимости получения   письменного согласия застройщика при полном погашении стоимости договора на уступку прав требований ущемляет потребительские права.

Согласно пункту 4 предписания пункт 8.3.2 договора содержит дополнительные условия одностороннего отказа от исполнения договора и его расторжения.

Согласно пункту 8.3.2 договора застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть договор с уведомлением участника долевого строительства:

а) в случае нарушения участником долевого строительства срока внесения денежных средств - графика оплаты (п. 4.1.1);

б) в случае ненадлежащего исполнения участником долевого строительства другого обязательства, предусмотренного настоящим договором. В этом случае обязанность по возврату внесенных участником долевого строительства денежных средств возникает в течение 10 дней с момента реализации жилого помещения, предусмотренного настоящим договором, третьему лицу и полной оплаты им стоимости жилого помещения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами Управления о том, что данные условия ущемляют потребительские права, так как Законом об участии в долевом строительстве предусмотрены основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 5 этой же статьи в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Пунктом 6 оспариваемого предписания установлено, что пункт 10.3 договора противоречит пункту 6 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно пункту 10.3 договора стороны договорились о том, что в случае невозможности передачи жилого помещения в собственность участника долевого строительства в течение 30 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию по вине участника долевого строительства, в том числе в связи с нарушением срока внесения оплаты, в связи с неоплатой неустойки и т.д., участник долевого строительства обязуется возместить застройщику все расходы, связанные с текущим содержанием нежилого помещения, в том числе расходы по коммунальным платежам, охрану объекта и т.д.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, за нарушение сроков внесения оплаты предусмотрена ответственность участника долевого строительства в виде неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в частности: у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Таким образом, является обоснованным довод Управления о том, что возложение на участника долевого строительства обязанности по возмещению расходов застройщика при том, что законом предусмотрена ответственность за нарушение сроков оплаты по договору в виде неустойки, нарушает потребительские права.

Пункт 7 предписания содержит указание на несоответствие пункта 10.4 договора статье 5 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно пункту 10.4 договора стороны договорились о том, что в случае нарушения участником долевого строительства срока внесения денежных средств, застройщик имеет право требовать возмещения убытков застройщика, связанных с уплатой неустойки (законной, договорной) другим участникам долевого строительства (по настоящему объекту), надлежаще исполнившим свои обязательства.

Данное условие, как правильно указывает Управление, противоречит нормам действующего законодательства, так как Законом об участии в долевом строительстве за нарушение сроков оплаты по договору предусмотрена ответственность участников долевого строительства в форме неустойки либо расторжение договора застройщиком в одностороннем порядке.

Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве жилья в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

С учетом указанного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соответствии оспариваемых пунктов предписания закону, отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое при неправильном применении норм материального права, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований заявителя.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2013 года по делу № А58-7481/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных муниципальным унитарным предприятием «Агентство по развитию территорий» (ОГРН 1061435000692, ИНН 1435166660) требований к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Саха (Якутия) (ОГРН1051402059631, ИНН1435157898) о признании недействительными пунктов 2 – 4, 6 и 7 предписания № 352-ОЗЗП от 17.12.2012 отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья                                                      Сидоренко В.А.

Судьи                                                                                                           Желтоухов Е.В.

Рылов Д.Н.