Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2013 по делу n А58-4902/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Учитывая данное разъяснение, суд первой инстанции правомерно привлек к участию в деле в качестве надлежащего ответчика ООО «Пресса».

В соответствие со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301-304 данного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, спорный земельный участок находится на территории города Якутска, государственная собственность на данный участок не разграничена.

В соответствие пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Проанализировав взаимосвязанные положения части 1 статьи 43 и части 3 статьи 44 Устава городского округа «город Якутск», утвержденного решением окружного Совета г. Якутска от 25 июня 2007 года № РОС-51-1, и пункта 1.1 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска, утвержденного решением Якутской городской Думы от 14.06.2012 № РЯГД-46-9, суд первой инстанции пришел к мотивированному выводу о том, что Администрация в лице своего функционального органа - Департамент имущественных и земельных отношений - в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе истребовать имущество (спорный земельный участок) из чужого незаконного владения.

Из материалов дела следует, что ООО «Пресса», в отсутствие законных на то оснований, самовольно (без правоустанавливающих документов) занимало и использовало спорный земельный участок (в том числе и на момент принятия обжалуемого судебного акта).

Данное обстоятельство подтверждается, в частности, актом проверки соблюдения земельного законодательства от 17 декабря 2012 года (т. 1, л.д. 163-166).

Довод ООО «Пресса» о том, что оно является дочерним предприятием ОАО «Медиа-холдинг Якутия», обоснованно отклонен судом первой инстанции как не имеющий правового значения для рассматриваемого дела. В качестве допустимых доказательств законного использования спорного земельного участка ООО «Пресса» должны быть представлены правоустанавливающие документы (договор аренды земельного участка и т.д.), однако таковых у ответчика не имеется.

На основании пункта 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Согласно пункту 3 этой же статьи приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (в том числе сносу возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд первой инстанции правомерно удовлетворил виндикационный иск Администрации, обязав ООО «Пресса» освободить самовольно занимаемый земельный участок общей площадью 9,86 кв.м. (именно такая площадь фактически используемого земельного участка была установлена в ходе проведенных проверок и обмеров площади земельного участка), расположенный по адресу: г. Якутск, пр. Ленина, квартал 56, возле кинотеатра «Центральный», и в месячный срок за свой счет демонтировать расположенный на этом земельном участке  торговый киоск.

Удовлетворив виндикационный иск Администрации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности встречных исковых требований ООО «Пресса» о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Поддерживая позицию суда первой инстанции в этой части, суд апелляционной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что торговый киоск, принадлежащий на праве собственности ООО «Пресса» и расположенный на спорном земельном участке, является временным сооружением, а не объектом недвижимости.

Следовательно, к ООО «Пресса» не перешло право пользования земельным участком под данным торговым киоском в порядке пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем его ссылки на наличие договорных отношений между Администрацией и ОАО «Медиа-холдинг Якутия» несостоятельны.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством (в том числе для использования под размещение нестационарных торговых объектов) урегулирован в статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательств обращения в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в порядке названной статьи ООО «Пресса» не представлено.

Внесение платы за фактическое использование земельного участка (в 2011-2012 годах, в период действия договора аренды киосков от 22 августа 2012 года № 556) также не является основанием для удовлетворения встречного искового заявления, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды земельного участка № 359 от 17 апреля 2002 года (т. 2, л.д. 11-14) по мотиву отсутствия его государственной регистрации.

Делая такой вывод, суд первой инстанции сослался на положения пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор аренды земельного участка на срок более года подлежал государственной регистрации, и, соответственно, должен считаться заключенным с момента государственной регистрации.

Однако вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды земельного участка постановлен без учета правовой позиции, выраженной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Согласно данной правовой позиции в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при соблюдении указанных в пункте 14 постановления № 73 условий незарегистрированный договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, порождает обязательства между арендатором и арендодателем по этому договору.

В рассматриваемом случае согласно договору аренды земельного участка № 359 от 17 апреля 2002 года стороны достигли соглашения по поводу всех существенных условий договора, земельный участок был передан в пользование, соглашение о размере платы за пользование имуществом было также достигнуто сторонами.

Срок действия договора аренды земельного участка № 359 от 17 апреля 2002 года истек 31 декабря 2004 года. По истечении указанного срока правоотношения между арендодателем (Администрацией) и арендатором (ОАО «Медиа-холдинг Якутия») продолжались. В частности, ОАО «Медиа-холдинг Якутия» продолжало пользоваться переданным в аренду земельным участком, а также вносило арендную плату за пользование земельным участком (в материалах дела имеются платежные поручения, подтверждающие факт отсутствия задолженности за арендные платежи). Данные обстоятельства сторонами по существу не оспаривались.

В соответствие с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором, согласно пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

Из приведенных норм материального права следует, что пользование земельным участком по истечении срока действия договора возможно при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Из материалов дела следует, что по истечении срока действия договора аренды № 359 от 17 апреля 2002 года ОАО «Медиа-холдинг Якутия» продолжало пользоваться спорным земельным участком в отсутствие возражений со стороны Администрации Следовательно, данный договор аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок.

Уведомление № 18 о непродлении договора аренды и о необходимости освободить земельный участок в трехмесячный срок Администрация направила ОАО «Медиа-холдинг Якутия» только 17 марта 2012 года (т. 2, л.д. 121).

Подобное уведомление должно рассматриваться как реализация Администрацией своего права на отказ от договора, предусмотренный пунктом  2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому одна из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, ОАО «Медиа-холдинг Якутия» обязано было освободить земельный участок в срок до 17 июня 2012 года и именно с этой даты следует считать прекращенным действие договора аренды от 17 апреля 2002 года № 359.

В пункте 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел арбитражным судом апелляционной инстанции» указано, что в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с приведенным выше выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды земельного участка от 17 апреля 2002 года № 359, тем не менее,  считает возможным оставить правильное по существу решение суда первой инстанции без изменения.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 26 февраля 2013 года по делу № А58-4902/2012, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 26 февраля 2013 года по делу № А58-4902/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий  судья                                                        Г.Г. Ячменёв

Судьи                                                                                                  Д.В. Басаев

Д.Н. Рылов