Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 по делу n А19-16505/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Также пояснил, что им был подписан договор купли – продажи от 04.04.2007 в редакции, приложенной в материалы дела о банкротстве - № А19-40930/05-34. Относительно редакции договора от 04.07.2007, представленной ООО «ТрансСервис», пояснил, что договор в такой редакции им не подписывался и не мог быть подписан, так как ликвидируемое предприятие не имело прав на объект недвижимого имущества.

Исходя из указанных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что предметом договора купили – продажи от 04.07.2007 были приобретаемые ответчиком материалы, полученные в результате разборки зданий, в том числе нежилого одноэтажного здания банно-прачечного комбината в кирпичном исполнении, состоящее из тридцати девяти внутренних помещений общей площадью 554 кв.м., с подвальным помещением котельной общей площадью 87, 5 кв.м., 1938 г., ввода в эксплуатацию, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Свирск, ул. Лазо, 9. Договор купили – продажи от 04.07.2007 в редакции ООО «ТрансСервис» в качестве надлежащего доказательства приобретения объекта недвижимого имущества, а не стройматериалов от разборки этого имущества, не принимается.

Поддерживая указанные выводы суда первой инстанции, апелляционный суд исходит также из того, что, как правильно указывает суд первой инстанции,  из представленной истцом кадастровой выписки от 07.02.2013 № 3800/604/13-31197 на земельный участок, площадью 5537+/-26 кв.м., расположенный по адресу: г. Свирск, ул. Лазо, 9, следует, что объектов недвижимости, зарегистрированных в установленном законом порядке, нет. Также в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно представленным сведениям от 03.08.2011 №15/004/2011-800, не зарегистрировано право на данный объект ни за ООО «ТрансСервис», ни за продавцом имущества - МУП «Комбинат коммунальных услуг и благоустройства».

Учитывая, что ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а ч.1 ст.2 данного закона предусматривает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что ответчиком не представлено доказательств наличия на земельном участке объекта недвижимого имущества, приобретенного ООО «ТрансСервис» и оформленного в установленном законом порядке, а также отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что общество является законным владельцем спорного земельного участка.

Исходя из изложенного, апелляционный суд отклоняет и доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о назначении экспертизы, поскольку вышеуказанных доказательств достаточно для выводов относительно предмета договора, а, кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, в договоре отсутствуют постраничные подписи сторон, т.е. каждая из страниц договора купили – продажи от 04.07.2007 не заверена продавцом и покупателем, а подписана его последняя страница. Данное обстоятельство, в свою очередь, исключает возможность установления фактического согласования предмета договора в редакции ответчика, поскольку предмет определен на первой странице, подпись сторон - на последней, при этом из материалов дела следует невозможность продажи зданий в качестве объектов недвижимости, что подтверждается как материалами дела № А19-40930/05-34 о банкротстве МУП «Комбинат коммунальных услуг и благоустройства», так и отсутствием в ЕГРП зарегистрированных прав.

Также судом первой инстанции правильно отклонены доводы ответчика о статусе приобретенных им зданий для разбора на стройматериалы в качестве объектов недвижимости и представленные в обоснование своей позиции документы:

- технические паспорта на объекты недвижимости, в том числе на нежилое здание бани - прачечной, расположенной по адресу: г. Свирск, ул. Лазо, 9, где собственником указано ООО «ТрансСервис» на основании   договора купили – продажи от 04.07.2007,

- справка ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 23.05.2012, где указано, что нежилое здание, расположенное по адресу: г. Свирск, ул. Лазо, 9, общей площадью 554 кв.м., принадлежит ООО «ТрансСервис» на основании договора купли – продажи от 04.04.2007;

- справка ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 02.06.2011, где отражено, что нежилое одноэтажное здание, в кирпичном исполнении, состоящее из 39 внутренних  помещений,  общей  площадью  554  кв.м.,  с  подвальным  помещением  площадью 87,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Свирск, ул. Лазо, 9, принадлежащее ООО «ТрансСервис» на основании договора купли – продажи от 04.04.2007, находится на земельном участке с кадастровым номером 38:33:020161:56;

- ответ ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 28.11.2011 в котором отражено, что нежилые здания, в том числе по ул. Лазо, 9 г. Свирск, общей площадью 554 кв.м., ранее находились в оперативной управлении МУП «Комбинат коммунальных услуг и благоустройства»;

- ответ председателя КУМИ администрации МО «город Свирск» Харисова В.М. от 31.12.2008 № 180 на письмо от 27.11.2008 № 74, которым председатель не возражает и не имеет претензий относительно регистрации прав собственности ООО «ТрансСервис» приобретенного имущества по договору купли – продажи от 04.04.2007.

Суд первой инстанции правильно указал, что отсутствие возражений со стороны КУМИ администрации МО «город Свирск» в лице председателя, а также справки, полученные ответчиком из ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (по состоянию на 2011 и 2012 года), не могут являться основанием для определения приобретенных ответчиком по договору купли – продажи материалов в качестве объектов недвижимости.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неприменимости и нормы статей 550, 551 Гражданского кодекса РФ, исходя из следующего.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение на основании статьи 131 Гражданского кодекса РФ подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно пункту 1 статьи 14 которого, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

На основании п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 3 названной статьи, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Как правильно указывает суд первой инстанции,  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно представленным сведениям от 03.08.2011 №15/004/2011-800, не зарегистрировано право на данный объект ни за ООО «ТрансСервис», ни за продавцом имущества - МУП «Комбинат коммунальных услуг и благоустройства», как не представлено в материалы дела и доказательств обращения МУП «Комбинат коммунальных услуг и благоустройства» или ООО «ТрансСервис» за регистрацией права собственности на объекты.

Государственная регистрация, в силу п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является единственным доказательством зарегистрированного права.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая, что ответчиком не представлены доказательства ни регистрации права собственности продавца на здание МУП «Комбинат коммунальных услуг и благоустройства», ни регистрации перехода права собственности на здание, его ссылка на то, что на земельном участке по адресу: г. Свирск, ул.Лазо, 9, расположен принадлежащий ему на основании заключенного МУП «Комбинат коммунальных услуг и благоустройства» с ООО «ТрансСервис» договора купли-продажи от 04.04.2007 объект недвижимого имущества - нежилое одноэтажное здание в кирпичном исполнении, общей площадью 554 кв.м., с подвальным помещением котельной общей площадью 87, 5 кв.м., в силу ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильно не принята судом первой инстанции во внимание, так как не свидетельствует об установленных п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации обстоятельствах.

Доводы апелляционной жалобы общества со ссылкой на договор аренды №3 от 22.07.2008 г., согласно которому, ранее спорный земельный участок был предоставлен ему в аренду для размещения банно-прачечного комбината, которые также были заявлены обществом суду первой инстанции, отклоняются, поскольку, как указывал и суд первой инстанции, вступившим в законную силу решением суда от 09.08.2012 по делу № А19-8935/2012 (оставлено без изменения апелляционным и кассационным судами), признан незаключенным договор № 3 от 24.06.09 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования  «город Свирск» и обществом с ограниченной ответственностью «ТрансСервис». Предметом данного договора являлись земельные участки из земель населенных пунктов: для размещения банно-прачечного комбината, по адресу: Иркутская область, г. Свирск, ул. Лазо, 9, площадью 3685 кв.м. (п. 1.1.). Основанием для признания договора незаключенным явился установленный судом факт того, что предмет договора аренды № 3 от 24.06.09, при его подписании сторонами не согласован, поскольку договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что материалами дела не подтверждается факт законного занятия ответчиком земельного участка по адресу: г. Свирск, ул. Лазо, 9.

Далее, судом первой инстанции было правильно учтено следующее. 25 января 2011 г. директор МУ «Департамент единого Заказчика» муниципального образования «город Свирск» обратился в Комитет по управлению имуществом муниципального образования «город Свирск» с заявлением о выделении земельного участка под строительство бани.

Администрация муниципального образования «город Свирск» приняла решение предоставить земельный участок для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта (протокол заседания комиссии по выбору земельных участков от 28.01.2011 г.). Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется муниципальным учреждениям в постоянное (бессрочное) пользование без проведения торгов.

В силу ст. 31 Земельного кодекса РФ на основании заявления муниципального учреждения и документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории комиссия, назначенная постановлением мэра г. Свирска от 25.10.2010 г. №187, произвела выбор земельного участка для строительства и проектирования общественной бани.

Постановлением администрации от 07.04.2011 г. №180 МУ «Департамент единого Заказчика» муниципального образования «город Свирск» было предварительно согласовано место размещения здания бани на земельном участке площадью 5 537 кв.м. по адресу: Иркутская область, г. Свирск, ул. Лазо, 9, и утвержден акт №3 от 16.03.2011 г. выбора земельного участка.

При соблюдении порядка предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта Администрация муниципального образования «город Свирск» приняла постановление от 19.04.2011 г. №206 «О предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование». Впоследствии, МУ «Департамент единого Заказчика» муниципального образования «город Свирск» было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством серии 38 АД №486032.

На основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ собственник вправе требовать устранений всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 216 Гражданского кодекса РФ, вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества, и защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 Гражданского кодекса РФ, согласно которой права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Несовершение стороной предусмотренных законом процессуальных действий в силу статей 9, 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ влечет для такой стороны отрицательные правовые