Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 по делу n А78-1813/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 3 данной статьи собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Закона о приватизации при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

В силу подпункта 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Как следует из пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

В пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сказано, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Как следует из положений статьи 25.5 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

В пунктах 11, 13 постановления Пленума от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» ВАС РФ дал следующие разъяснения: «Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Из приведенных и подлежащих применению в настоящем деле норм материального права, с учетом их толкования во взаимозависимости и системной связи, а также разъяснений высшей судебной инстанции следует, что, представляя документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (здание, часть здания, помещение в здании, строение) в том случае, если данное недвижимое имущество, а также земельный участок, на котором оно расположено, принадлежит на праве собственности одному лицу, заявитель обязан представить документы об отчуждении одновременно земельного участка приобретателю в том случае, если земельный участок неделимый, либо об оформлении договора аренды, если он не подлежал государственной регистрации. Если договор аренды подлежал государственной регистрации, то представляются документы о государственной регистрации изменения арендатора в нем.

Как следует из дополнений Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю к отзыву на исковое заявление, договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № 59/12 от 10 августа 2012 года, заключенный ОАО «Служба заказчика» на срок менее года и не подлежащий государственной регистрации, в регистрирующий орган не представлялся, в связи с чем не мог быть им учтен в сообщениях от 30 ноября 2012 года № 01/201/2012-192, 01/201/2012-193, 01/197/2012-301 об отказе в государственной регистрации права собственности.

Материалами дела данные обстоятельства подтверждаются, заявителем не опровергнуты и в судебном заседании апелляционной инстанции подтверждены.

Доказательств, однозначно и безусловно свидетельствующих о неделимости земельного участка, в суд первой инстанции представлено не было, равно как не поступало и государственному регистратору.

Согласно заявлению ОАО «Служба заказчика», неделимым земельный участок, по его мнению, является в связи с тем, что часть расположенных на нем помещений передана в хозяйственное ведение МП «Лифт-ремонт». Однако данный довод в отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения является несостоятельным.

Как сказано в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса право хозяйственного ведения относится к вещному праву лица, не являющегося собственником, в связи с чем такое право на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

В материалах дела не имеется доказательств регистрации права хозяйственного ведения МП «Лифт-ремонт», на что Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю указывало в дополнении к отзыву в суде первой инстанции (т.5, л.д.38). Оснований, по которым суд первой инстанции отклонил данный довод, в решении в нарушение пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не содержится.

Письмо директора МП ППАП бюро «Геоплан» от 28 мая 2013 года выражает лишь мнение руководителя данного муниципального предприятия относительно возможности или невозможности раздела земельного участка. Данным письмом государственный регистратор не располагал.

24 октября 2012 года Росреестром приняты решения о приостановлении государственной регистрации права собственности, заявителю ОАО «Служба заказчика» предложено в срок до 24 ноября 2012 года представить документы о переходе права собственности от Городского округа «Город Чита» к ОАО «Служба заказчика» на земельный участок.

Принимая такие решения, регистрирующий орган не имел информации о делимости либо неделимости земельного участка общей площадью 12 050 кв.м. с кадастровым номером 75:32:030868:7, расположенного по адресу: г.Чита, ул.Богомягкова, 3, об отчуждении его полностью либо в части, о передаче заявителю прав пользования им по договору, подлежащему или не подлежащему государственной регистрации.

Соответственно, для выяснения данных обстоятельств регистрирующий орган правомерно предложил заявителю представить дополнительные доказательства наличия оснований для проведения государственной регистрации.

Несмотря на указание о необходимости представления именно сведений о переходе права собственности на земельный участок от Городского округа «Город Чита» к  ОАО «Служба заказчика», исходя из формулировок, приведенных в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации и указанных в них нормах, заявитель не был лишен возможности представить и другие доказательства, в частности, представленный в суд договор аренды № 59/12 от 10 августа 2012 года для правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, осуществляемой в соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований вынесено в нарушение норм материального права, при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, в связи с чем подлежит частичной отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В остальной части апелляционный суд оставляет решение без изменения.

Апелляционные жалобы заявителя и заинтересованного лица отклоняются, поскольку основаны на недоказанных доводах о неделимости земельного участка общей площадью 12 050 кв.м. с кадастровым номером 75:32:030868:7, расположенного по адресу: г.Чита, ул.Богомягкова, 3, на договоре аренды № 59/12 от 10 августа 2012 года, который не представлялся для правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, осуществляемой в соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также на не прошедшем государственную регистрацию и, соответственно, не подтвержденном праве хозяйственного ведения муниципального предприятия городского округа «Город Чита» «Лифт-ремонт» в отношении части недвижимого имущества.

Государственная пошлина, уплаченная ОАО «Служба заказчика» при подаче апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса относится на данного заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 5 июля 2013 года по делу №А78-1813/2013 в части признания незаконными отказов Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: от 30.11.2012 № 01/201/2012-192 на нежилое помещение по адресу: г.Чита, ул.Богомякова, д.3 стр.3, пом.2, № 01/201/2012-193 на нежилое помещение по адресу: г.Чита, ул.Богомякова, д.3 стр.1, пом.2, обязания Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности, а также в части взыскания с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН 1047550034509, ИНН 7536057403) в пользу открытого акционерного общества «Служба заказчика» (ОГРН 1107536000340, ИНН 7536107414) государственной пошлины в размере 4000 руб. отменить, в удовлетворении заявления открытого акционерного общества «Служба заказчика» отказать.

В остальной части оставить решение без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты его принятия.

Председательствующий:                                                                А.В. Макарцев

Судьи:                                                                                                          С.И. Юдин

Е.Н. Скажутина