Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2013 по делу n А10-933/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

         г. Чита                                                                                  Дело № А10-933/2013  

«28» октября  2013  года

Резолютивная часть постановления объявлена 03.10.2013.

Полный текст постановления изготовлен 28.10.2013.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Скажутиной Е.Н.,

судей Бушуевой Е.М., Юдина С.И.,  

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Васильевой О.И.,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Паюсовой Кристины Викторовны   на решение  Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 июля 2013 года  по делу № А10-933/2013  по иску  индивидуального предпринимателя Паюсовой Кристины Викторовны (ОГРН 311525428700028, ИНН 525405405280) к обществу с ограниченной ответственностью «Мультиплекс на Набережной» (ОГРН 1070326004924, ИНН 0326045871 670000, Бурятия Респ, Улан-Удэ г, Корабельная ул,32) о взыскании 1 114 453 руб. 73 коп., признании предварительного договора недействительным  (суд первой инстанции: Филиппова В.С.)

в отсутствие  в судебном заседании  представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Индивидуальный предприниматель Паюсова Кристина Викторовна  обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  к обществу с ограниченной ответственностью «Мультиплекс на Набережной»  о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 114 453  руб. 73 коп.,  признании предварительного договора № 01/ПДА/УУ-А27 от 29.06.2012 аренды нежилого помещения   недействительным.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением,  истец  в апелляционной жалобе на него просит отменить обжалуемый судебный акт  в связи с существенными нарушениями судом норм процессуального и материального права. По мнению истца, предварительный договор аренды со стороны общества подписан не органом юридического лица, такой договор является недействительным в силу его ничтожности, так как не соответствует действующему законодательству (ст. 53, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поддерживает требования и доводы указанные в исковом заявлении, ходатайстве по делу от 01.07.2013, дополнительных пояснениях по делу от 05.07.2013. Не согласен с отказом арбитражного суда в удовлетворении ходатайства  о проведении экспертизы и вызова гражданки Сухановой в качестве свидетеля в судебный процесс, так как суд не дал правовое обоснование указанных действий.

Ответчик представил письменный отзыв  на апелляционную жалобу.

Истец, ответчик, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом,  представителей в суд не направили.    

       В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие надлежащим образом  извещенных  сторон.

         Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

         Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права,  суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам .

        По делу установлено, что 29.06.2012 между Паюсовой К.В. и ООО  «Мультиплекс на Набережной»  заключен предварительный договор аренды нежилого помещения №01/ПДА/УУ-А27.

         Согласно п.1.1. договора стороны обязуются в будущем, в установленный договором срок, заключить договор аренды (основной договор) части нежилого помещения, которое будет расположено в здании Торгового центра «Пионер», расположенном по адресу: Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Корабельная, №32.

         Здание (объект незавершенного строительства) принадлежит арендодателю на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права 03-аа №050950. Здание расположено на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности на основании свидетельства № 03-АА №129932.

         Проект основного договора согласован сторонами и прилагается к договору в виде приложения №2 и является его неотъемлемой частью. 

         Пунктом  1.3 договора предусмотрено, что площадь помещения, передаваемого в аренду по основному договору, составит ориентировочно 37,82 кв.м. с отклонениями в большую или меньшую стороны в пределах 10%. Ориентировочное расположение помещения в торговом центре обозначено на предварительном плане 1 этажа торгового центра «Пионер», который является приложением №1 к договору, помещение №А27.  

          Размер арендной платы определяется путем суммирования базовой части и переменной части арендной платы (п. 1.5.1). Размер базовой части арендной платы определяется по формуле: ставка базовой части арендной платы за 1 кв.м. помещения в месяц * на площадь. Ставка базовой арендной платы составляет 5750 руб. в том числе НДС 18% за один кв. метр помещения в месяц. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц составляет 217 465 руб.    

         Переменная часть арендной платы представляет собой сумму возмещения эксплуатационных расходов и возмещения коммунальных расходов. 

          Стоимость возмещения эксплуатационных расходов рассчитывается как произведение общей площади помещения в квадратных метрах, определяется на основании акта приема-передачи помещения на ставку эксплуатации в размере 200 руб. в том числе НДС 18% за 1 кв.м. 

          Стоимость возмещения коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором в помещении, рассчитывается по тарифам, установленным поставщиками коммунальных услуг как сумма:

- стоимости фактически потребленной арендатором электроэнергии в помещении в  соответствии с показаниями приборов учета;

- стоимости фактически потребленных услуг по водоснабжению и канализованию в помещении в соответствии с показаниями приборов учета;

- суммы, пропорциональной доле арендатора в общей стоимости фактически потребленных услуг по теплоснабжению, электроснабжению, вентиляции, кондиционированию, водоснабжению и канализованию торгового центра. При этом доля арендатора определяется как отношение общей площади помещения к арендопригодной площади торгового центра.

          Арендная плата начисляется с даты подписания акта приемки-передачи помещения. С момента начала коммерческой деятельности до момента подписания основного договора и акта приема-передачи арендатор оплачивает  арендодателю  плату за пользование помещением в размере 217 465 руб. переменная часть арендной платы начисляется с даты допуска арендатора в помещение для производства подрядных работ (п. 1.5.4).

         Срок действия основного договора аренды будет составлять 3 года с момента его

подписания. Основной договор вступает в силу с момента его подписания (2.1.). 

         Арендатор обязуется подписать основной договор в течение 10 рабочих дней со дня получения уведомления арендатора от арендодателя о получении последним свидетельства о праве собственности на здание. Такое уведомление направляется арендодателем заказным письмом с уведомлением по адресу арендатора или путем вручения представителю арендатора. Такое уведомление является предложением арендодателя заключить основной договор на согласованных сторонами в договоре условиях (п.2.2 договора).

          Разделом 3 предварительного договора стороны согласовали, что в течение пяти

рабочих дней с момента подписания настоящего договора арендатор обязуется перечислить на счет арендодателя сумму в размере 434 930 руб. за все помещение, которая будет являться обеспечением исполнения арендатором своих обязательств по договору (гарантийная денежная сумма). Если какие-либо виновные действия арендатора явились причиной повреждения помещения, здания или прилегающей к нему территории или причинения иных убытков, арендодатель вправе удержать из гарантийной денежной суммы любые суммы, причитающиеся с арендатора в погашение вышеуказанных нарушений (3.3).

         В случае отказа арендатора от заключения основного договора, а также в случае

одностороннего расторжения настоящего договора арендодателем в соответствии  с п. 6.3 договора, гарантийная денежная сумма возврату арендатору не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа. 

         Во исполнение условий договора 10.09.2012 стороны подписали акт на производство работ, согласно которому арендатор принял от арендодателя помещение, указанное в договоре для производства работ арендатора. Помещение соответствует условиям договора, претензий арендатор не имеет.  

           15.11.2012г. дополнительным соглашением №1 к предварительному договору аренды нежилого помещения №01/ПДА/УУ-А27 от 29.06.2012г., стороны условились на период с 15.11.2012г по 20.12.2012г. арендную плату рассчитывать исходя из базовой части равной 2000 рублей за 1 кв.м помещения в  месяц, в т.ч. НДС, что в месяц составляет 75640 рублей. Переменная часть арендной платы представляет собой сумму эксплуатационных расходов в размере 200 рублей за 1 кв.м. и сумму возмещения коммунальных расходов, фактически потребленных арендатором, рассчитанной по тарифам, установленным арендодателю поставщиками коммунальных услуг.

          15.11.2012 стороны пописали акт начала коммерческой деятельности, согласно которому Паюсова К.В. приступила к осуществлению коммерческой деятельности 15.11.2012. Переданное помещение пригодно для использования арендатором для осуществления им коммерческой деятельности. 

          Истец указал, что в период с 10.09.2012 – с момента подписания акта на производство работ он получил фактический доступ в помещения, в котором до момента начала коммерческой деятельности проводили ремонт, установку оборудования и т.д. С момента подписания акта о начале коммерческой деятельности в помещении осуществлялась торговля товарами истца.

          Письмом от 25.02.2013 Паюсова К.В. сообщила  арендодателю о своем намерении освободить торговую площадь в ТРЦ «Пионер» №А27 с 26.03.2013 и направила претензию от 25.02.2013, в которой указала на отсутствие желания заключать основной договор по причинам недобросовестного исполнения договорных условий арендодателем перед арендатором, чрезмерной арендной платы, отсутствием рентабельности. Просила заключить дополнительное соглашение и исключить из текста предварительного договора раздел 3, предусматривающий гарантированную денежную сумму и иные платежи и вернуть ей уплаченную сумму неосновательного обогащения в размере 434 930 руб. и 26 095,80 руб. В тексте обращения указанное письмо просила признать как отказ от заключения основного договора и требование о расторжении предварительного договора аренды от 29.06.2012. 

          25.03.2013 Паюсова К.В. вернула, а представитель ООО «Мультиплекс на Набережной» принял нежилое помещение №А27 площадью 37,82 кв.м.  

         Обращаясь с настоящим иском, Паюсова К.В. указала, что считает договор недействительным ввиду несогласования его существенных условий, отсутствии полномочий у лица, подписавшего со стороны арендодателя предварительный договор, незаконного включения в текст договора условий о внесении арендной платы и гарантированного платежа, а также отсутствие у арендодателя права на передачу помещения в аренду здания, не введенного в эксплуатацию. 

          В качестве правового обоснования заявленных требований истец сослался на статьи  168, 183, 380, 429, 608, 609, 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

           Суд первой инстанции, разрешая спор, признал предварительный договор аренды нежилого помещения №01/ПДА/УУ-А27 от 29.06.2012г. заключенным и, исходя из принципа свободы договора, пришел к выводу об обязательности для сторон этого договора его условий о предмете договора аренды; о размере арендной платы; о неустойке (штрафе) в  виде гарантированной денежной суммы в размере 434 930 руб., не подлежащей возврату арендатору в случае  ненадлежащего исполнения им своих обязательств по договору и, соответственно, отсутствия оснований для взыскания этих сумм как неосновательного обогащения. Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суд исходил из того, что денежные средства, внесенные истцом за проведение компании по открытию торгового комплекса в сумме 26095,80 рублей и за проведение маркетинговых акций в сумме 9455 рублей зачтены арендодателем в счет эксплуатационных расходов, по оплате которых у истца имелась задолженность. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания названного договора недействительной сделкой.

           Судебный акт принят со ссылками на положения статей 1, 168, 309,310, 329, 421, 429, статей главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, приведенные в пунктах 11, 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

  Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания предварительного договора аренды недвижимого имущества незаключенным и недействительным, а также об отсутствии оснований для возврата внесенных истцом арендных платежей как неосновательного обогащения.

Судом обоснованно указано на то, что установленные по делу обстоятельства, свидетельствуют о том, что между сторонами фактически сложились арендные правоотношения. При этом у сторон отсутствовали неясности в идентификации объекта аренды, по срокам аренды, а также о размере арендной платы и эксплуатационных расходах. Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт получения предпринимателем во владение помещения, обусловленного договором аренды. В свою очередь предприниматель выполнял предусмотренную спорным договором обязанность вносить определенную договором плату.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений