Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 по делу n А58-3502/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения.

В пункте 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из указанного следует, что суд при рассмотрении указанного требования оценивает сделку о переходе права на объект недвижимости и в случае её соответствия требованиям действующего законодательства, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Как следует из материалов дела, в данном случае препятствием для регистрации перехода права послужил не только факт ликвидации продавца, но и те обстоятельства, что материалами дела не подтверждается факт принадлежности объекта сделки ликвидированному продавцу. При этом, под этим понимается, не отсутствие сведений о правах продавца и объекте недвижимости (предмете сделки) в государственном реестре прав, а наличие доказательств принадлежности прав на объект продавцу, в соответствии с требованиями, установленными действующим законодательством в момент приобретения им данного имущества.

Между тем, в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о принадлежности данного имущества продавцу ООО «Гарант», у которого заявитель по делу приобрел указанный объект.

Согласно  договору купли-продажи от 26.02.2008, продавец обязан был передать покупателю имеющуюся документацию на объект для оформления сделки после поступления оплаты на расчетный счет. В деле отсутствуют доказательства исполнения продавцом данного обязательства по договору.

В деле отсутствуют сведения о том, что сторона по сделке ООО «Грант» в соответствии с ч. 1 ст. 549, ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации  исполнило данную сделку и передало покупателю предмет продажи.

Из пунктов договора 3.1, 3.2 от 26.02.2013 следует, что сумма сделки, составляющая 28 000 руб., на дату подписания настоящего договора передана покупателем продавцу. В тоже время представленная в дело квитанция к приходному кассовому ордеру №2 (т. 1, л. 22) от 08.09.2008 указывает основание: договор купли-продажи объектов недвижимости от 26.02.2008, сумма 140 000 руб.

Статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ч.1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ч.3).

Доказательств, что продавец объекта недвижимости передал покупателю права на арендуемый им земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, ни в регистрирующий орган, ни в суд не представлено. В деле отсутствует договор аренды земельного участка и доказательства представления его в регистрирующий орган для подтверждения передачи права аренды земельного участка, как это следует из договора от 26.02.2008.

Статья 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прямо указывает, что основанием для отказа в государственной регистрации прав является, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что предприниматель не представил необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие указанного Федерального закона перехода данного права в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Суд считает, что в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что оспариваемый предпринимателем отказ нарушает его права и законные интересы и не соответствует нормам действующего законодательства.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности и пришел к обоснованному выводу об отказе заявителю в удовлетворении требований.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от «08» октября 2013 года по делу №А58-3502/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий судья                                                      Е.В. Желтоухов

Судьи                                                                                                           В.А. Сидоренко

Е.О. Никифорюк