Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу n А19-14355/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

http://4aas.arbitr.ru    П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита

30 апреля 2014 года                                                                                Дело № А19-14355/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2014 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ячменёва Г.Г.,

судей Желтоухова Е.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Малановой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 февраля 2014 года по делу № А19-14355/2013 по заявлению Открытого акционерного общества «Северное управление жилищно-коммунальными системами» (ОГРН 1063810027038, ИНН 3810042438; адрес места нахождения: г. Иркутск, ул. Пржевальского, д. 207) к Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271; адрес места нахождения: г. Иркутск, ул. Ленина, д. 14) о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженного в письме заместителя мэра – председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска от 8 августа 2013 года № 505-70-16711/13,

(суд первой инстанции: Дмитриенко Е.В.)

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

и установил:

Открытое акционерное общество «Северное управление жилищно-коммунальными системами»  (далее – ОАО «Северное управление ЖКС», Общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Администрации города Иркутска (далее – Администрация) о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженного в письме заместителя мэра – председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска от 8 августа 2013 года № 505-70-16711/13.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12 февраля 2014 года заявленное Обществом требование удовлетворено. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у Администрации не имелось правовых оснований для отказа ОАО «Северное управление ЖКС» в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, 207, площадью 301 кв.м., которое находится у Общества в аренде с 1 января 2009 года (с момента заключения дополнительного соглашения к договору аренды № 7461 от 4 июня 2008 года).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В обоснование законности отказа в реализации преимущественного права Администрация указывает, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, 207, площадью 301 кв.м., находится у Общества в аренде только с 5 апреля 2013 года (с момента подписания договора аренды и передаточного акта). То есть на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения такое недвижимое имущество находилось во временном владении и пользовании Общества менее двух лет. Кроме того, Администрация обращает внимание на то, что Обществом не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие его принадлежность к субъектам малого или среднего предпринимательства.

В отзыве от 7 апреля 2014 года на апелляционную жалобу ОАО «Северное управление ЖКС» выражает согласие с решением суда первой инстанции, просит оставить его без изменения.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК Российской Федерации, что подтверждается почтовыми уведомлениями №№ 67200272938772 и 67200272938789, а также отчетом о публикации 27 марта 2014 года на официальной сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети «Интернет» (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ОАО «Северное управление ЖКС» зарегистрировано в качестве юридического лица 30 июня 2006 года, ему присвоен основной государственный регистрационный номер 1063810027038 (т. 1, л.д. 112).

По договору аренды нежилого помещения (здания) № 7461 от 22 августа 2006 года Администрация (арендодатель) предоставила Обществу (арендатору) во временное владение и пользование муниципальное нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, 207, общей площадью 206,6 кв.м. (т. 1, л.д. 12-17).

21 сентября 2007 года между Администрацией и Обществом вновь заключен договор аренды нежилого помещения (здания) № 7461, предметом которого явилось то же самое нежилое помещение (здание) (т. 1, л.д. 26-30).

На основании распоряжения от 4 июня 2008 года № 504-02-1876/8 «О заключении договора аренды на нежилое помещение (здание) по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, 207» между Администрацией и Обществом заключен договор аренды нежилых помещений (зданий) № 7461 (т. 1, л.д. 38-43), по условиям которого Обществу во временное владение и пользование предоставлено муниципальное нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, 207, общей площадью 257,2 кв.м. Договор заключен сроком с 4 июля 2008 года по 31 декабря 2011 года.

Дополнительным соглашением к договору аренды № 7461 от 4 июня 2008 года в него внесены изменения, в соответствии с которыми общая площадь нежилого помещения (здания), предоставленного Обществу в аренду и расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, 207, составила 301 кв.м. Начало действия дополнительного соглашения определено с 1 января 2009 года (т. 1, л.д. 50-51, 57а-57б)

Письмом от 26 декабря 2011 года № 505-70-25698/11 Администрация уведомила ОАО «Северное управление ЖКС» о возобновлении договоров аренды на тех же условиях на неопределенный срок после истечения срока их действия (т. 1, л.д. 58).

По результатам проведенного аукциона 5 апреля 2013 года между Администрацией и Обществом был заключен новый договор аренды нежилого здания № 9686 (т. 1, л.д. 59-64), по условиям которого Администрация предоставила Обществу во временное возмездное владение нежилое здание, общей площадью 301 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, 207. Указанный договор заключен на срок до 4 апреля 2023 года.

9 июля 2013 года в Администрацию поступило заявление Общества № 01-2938 от 8 июля 2013 года о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, 207, общей площадью 301 кв.м. (т. 1, л.д. 71).

Письмом от 8 августа 2013 года № 505-70-16711/13 (т. 1, л.д. 72-73) Администрация отказала Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, сославшись на несоответствие требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Посчитав указанный отказ в предоставлении преимущественного права выкупа нежилого помещения незаконным, ОАО «Северное управление ЖКС» оспорило его в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции считает правильными выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого отказа ввиду следующего.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

На основании части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий указанным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что каких-либо претензий относительно надлежащего исполнения Обществом обязательств по внесению арендной платы Администрацией ни в письме от 8 августа 2013 года № 505-70-16711/13, ни при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не высказано.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, 207, общей площадью 301 кв.м., не включено в утвержденный перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что условия для реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, предусмотренные пунктами 2 и 4 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, в рассматриваемом случае имеются. Несоблюдение данных условий не являлось основанием для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

Относительно условия, определенного пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 134) указано, что при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, существенным условием договора аренды недвижимого имущества является его предмет (недвижимое имущество), в том числе площадь арендуемого нежилого помещения.

Из материалов дела следует, что между Обществом (арендатором) и Администрацией (арендодателем) были заключены:

- договор аренды нежилого