Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу n А19-14355/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

помещения (здания) № 7461 от 22 августа 2006 года, предметом которого является нежилое помещение (здание) площадью 206,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, д. 207;

- договор аренды нежилых помещений (зданий) № 7461 от 21 сентября 2007 года, предметом которого является нежилое помещение площадью 206,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, д. 207;

- договор аренды нежилого помещения (здания) № 7461 от 4 июня 2008 года (с учетом дополнительного соглашения), предметом которого до 31 декабря 2008 года являлось нежилое помещение площадью 257,2 кв.м., а с 1 января 2009 года – нежилое помещение площадью 301 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, д. 207.

Письмом Администрации от 29 декабря 2011 года № 505-70-25698/11 Общество было уведомлено о том, что договоры аренды после истечения срока их действия будут считаться возобновленными на тех же условиях и на неопределенный срок в силу статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Срок действия договора аренды нежилого помещения (здания) № 7461 от 4 июня 2008 года (с учетом дополнительного соглашения) был определен до 31 декабря 2011 года. Следовательно, с 1 января 2012 года указанный договор аренды (при отсутствии возражений со стороны Администрации и, более того, ее прямого волеизъявления) возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Относительно договора аренды от 4 июня 2008 года № 7461 и дополнительного соглашения к нему суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса также предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений (зданий) № 7461 от 4 июня 2008 года, заключенного на срок более года, и дополнительного соглашения к нему.

В месте с тем, в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» дополнительно разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Предоставив конкретное помещение в пользование арендатору на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Судом первой инстанции установлено, что стороны (Администрация и Общество) согласовали все существенные условия по договору аренды № 7461 от 4 июня 2008 года, при этом ОАО «Северное управление ЖКС» надлежащим образом уплачивало арендные платежи. Каких-либо претензий относительно исполнения Обществом обязательств по внесению арендной платы Администрацией не предъявлялось.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что договор аренды от 4 июня 2008 года № 7461 и дополнительное соглашение к нему считаются заключенными надлежащим образом.

5 апреля 2013 года по результатам проведенного аукциона между Администрацией и Обществом был заключен договор аренды нежилого здания № 9686, предметом которого является нежилое помещение площадью 301 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, д. 207.

ОАО «Северное управление ЖКС» обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе нежилого здания площадью 301 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, д. 207.

Таким образом, вплоть до заключения договора аренды нежилого здания № 9686 от 5 апреля 2013 года и обращения с соответствующим заявлением, испрашиваемое нежилое помещение площадью 301 кв.м. находилось во временном владении и пользовании у Общества с 1 января 2009 года, то есть более двух лет.

Помимо собственно договоров аренды данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела актами приема-передачи муниципального имущества.

С учетом изложенного суд первой инстанции правильно посчитал, что пользование Обществом спорным нежилым помещением являлось непрерывным с момента заключения дополнительного соглашения к договору аренды № 9686 от 4 июня 2008 года (с 1 января 2009 года) и до обращения в Администрацию с соответствующим заявлением.

При таких обстоятельствах следует признать, что на момент подачи заявления о выкупе ОАО «Северное управление ЖКС» соответствовало требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, и, соответственно, обладало преимущественным правом на приобретение спорного имущества.

Относительно позиции Администрации, изложенной в письме от 8 августа 2013 года № 505-70-16711/13, о том, что договор аренды нежилого помещения (здания) № 7461 от 22 августа 2006 года был заключен с нарушением статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), суд апелляционной инстанции отмечает, что данное обстоятельство в рассматриваемом конкретном случае не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований Общества, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Как уже отмечалось выше, предметом договора аренды нежилого помещения (здания) № 7461 от 22 августа 2006 года являлось нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Пржевальского, 207, общей площадью 206,6 кв.м., тогда как ОАО «Северное управление ЖКС» обратилось с заявлением о выкупе нежилого помещения площадью 301 кв.м. (т. 1, л.д. 71).

При этом Общество пользовалось арендованным нежилым помещением площадью 301 кв.м.  не в соответствии с договором от 22 августа 2006 года № 7461, на который ссылается Администрация, а на основании договора аренды нежилого помещения (здания) № 7461 от 4 июня 2008 года (с учетом дополнительного соглашения).

Такой договор также был заключен без проведения аукциона.

Однако Администрацией не учтено, что статья 17.1 Закона о защите конкуренции была введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 2 июля 2008 года, то есть после заключения договора.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции допускалась возможность до 1 июля 2015 года заключения на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение таких договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Договор аренды нежилого помещения (здания) № 7461 от 22 августа 2006 года и договор № 7461 от 4 июня 2008 года были заключены до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, устанавливающей обязательность проведения торгов.

После 31 декабря 2011 года, когда истек срок действия договора аренды № 7461 от 4 июня 2008 года, по инициативе Администрации он был возобновлен на тех же условиях и на неопределенный срок.

Следовательно, довод Администрации о заключении договора аренды нежилого помещения (здания) № 7461 от 22 августа 2006 года с нарушением положений законодательства о защите конкуренции не имеет значения для рассматриваемого дела.

Относительно довода Администрации о том, что ОАО «Северное управление ЖКС» не относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ) к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

1) для юридических лиц – суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать двадцать пять процентов (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов), доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать двадцать пять процентов;

2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

а) от ста одного до двухсот пятидесяти человек включительно для средних предприятий;

б) до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия – до пятнадцати человек;

3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2013 № 101 установлены предельные значения выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательств за предшествующий календарный год без учета налога на добавленную стоимость: микропредприятия – 60 миллионов рублей; малые предприятия – 400 миллионов рублей; средние предприятия –1 миллиард рублей.

При этом частью 3 статьи 4 Закона № 209-ФЗ предусмотрено, что категория субъекта малого или среднего предпринимательства определяется в соответствии с наибольшим по значению условием, установленным пунктами 2 и 3 части 1 этой же статьи.

Как следует из материалов дела, средняя численность работников Общества за 2012 год (за предшествующий подаче заявлению календарный год) составила 24 человека (т. 1, л.д. 86). Сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за 2011 года – 838 873 000 рублей, а за 2012 год – 845 037 000 рублей (т. 1, л.д. 80 и 84), что не превышает предельные значения выручки, установленные упомянутым нормативным актом Правительством Российской Федерации.

Указанные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела бухгалтерскими балансами Общества за 2010-2012 годы (т. 1, л.д. 74-85), а также справкой № 5136 от 30 сентября 2013 года о средней численности работников (т. 1, л.д. 86).

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что Администрацией было отказано Обществу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения не по причине его несоответствия требованиям статьи 4 Закона № 209-ФЗ, а ввиду несоблюдения положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Иными словами, несоблюдение данного условия не являлось основанием для отказа ОАО «Северное управление ЖКС» в реализации преимущественного