Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу n А78-11339/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, при этом частью 3 названной статьи установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Исходя из указанных норм права судебная процедура расторжения договора аренды состоит из трех этапов:

1)         арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации);

2)   затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации);

3)   после отказа на предложение арендодателя изменить (расторгнуть) договор, или неполучение ответа в срок (если срок не указан, то в 30-дневный срок после получения предложения) - обратиться с иском в суд.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, договор аренды земельного участка № 382/07 от 25.06.2007 заключен для строительства гаражей боксового типа и организации второго выезда для гаражного кооператива № 112.

В пункте 7.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного его расторжения в судебном порядке в случае невыполнения арендатором п. 4.2 договора.

Согласно пункту 4.2 договора аренды арендатор обязан выполнять использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Специалистами истца проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 75:32:030712:0007, что подтверждается актом обследования земельного участка от 18.09.2013. По результатам проверки установлено, что земельный участок захламлен, строительство гаражей не ведется. Планируемые работы по строительству индивидуальных гаражей не проводились.

Письмом от 18.10.2013 №01-13/9115а истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды № 382/07 от 25.06.2007, подписав в месячный срок со дня получения данного письма Соглашение о расторжении договора в связи с неиспользованием земельного участка, а также в указанный срок освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования. Указанное письмо получено ответчиком 04.11.2013, о чем свидетельствует отметка в почтовом уведомлении (т. 1 л.д. 36-37). Однако, ответа от ответчика не последовало.

Как следует из сообщения Отдела разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию Управления архитектуры и градостроительства Комитета по развитию инфраструктуры Администрации городского округа «Город Чита» от 21.03.2014 №114 следует, что 27.09.2012 Управлением архитектуры и градостроительства разрешение на строительство объекта «Гаражи боксового типа и организация второго выезда для гаражного кооператива № 112» по адресу: г. Чита, ул. Новобульварная, 42, было отозвано, действие его прекращено на основании обращения Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края № 01-19/6532 от 14.09.2012.

В качестве основания расторжения договора истцом указано нарушение ответчиком пункта 4.2 договора аренды - не использование ответчиком земельного участка в соответствии с целями договора, что явилось существенным нарушением его условий.

Суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что истцом не представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.

Исследовав письмо Департамента от 18.10.2013 №01-13/9115а по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истцом не представлено доказательств, что он обращался к ответчику с письменным предупреждением о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Не содержится такого предупреждения и в письме Департамента от 24.04.2012 №01-13/1919-а, на которое ссылается истец в апелляционной жалобе. По мнению суда апелляционной инстанции, инициирование Департаментом судебного спора в рамках дела №А78-7810/2012 не подтверждает то обстоятельство, что истец требовал от ответчика исполнения обязательств по договору аренды в разумный срок.

Доводы заявителя апелляционной жалобы апелляционным судом отклоняются в связи с их необоснованностью.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды №382/07 от 25.06.2007, на основании которого ответчик владеет спорным земельным участком, не прекращен (не расторгнут), т.е. является действующим, исковые требования о возврате истцу переданного ответчику по договору аренды земельного участка правомерно оставлены судом без удовлетворения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют. 

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2014 года по делу №А78-11339/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий:                                                       Э.В. Ткаченко

Судьи:                                                                                      Д.Н. Рылов

Д.В. Басаев