Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 по делу n А58-1847/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

Чусовской Н.Г.

Таким образом, протокол составлен уполномоченным должностным лицом.

В соответствии с перечнем должностных лиц Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия), уполномоченных рассматривать дела об административных правонарушениях, утвержденным Приказом Управления от 06.11.2012 № 34, рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 7.22 КоАП РФ, уполномочены составлять: руководитель Управления, первый заместитель руководителя Управления, курирующий вопросы жилищного надзора.

Постановление от 26.03.2014 № 97-Ж в отношении заявителя вынесено руководителем Управления Кузаковой В.А.

Таким образом, постановление вынесено уполномоченным должностным лицом.

За нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением в соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность, которая влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Объективную сторону указанного правонарушения образует нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

В пункте 3.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" разъяснено, что субъектом данного административного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту жилых домов.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет его собственник.

Вопросы управления в многоквартирных домах решаются в соответствии с разделом VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которому право выбора способа управления принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

В случае если собственники помещений в многоквартирном доме, исходя из пункта 2 части 2 статьи 161 ЖК РФ, приняли решение об управлении жилым домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, субъектами ответственности за административные правонарушения, предусмотренные статьей 7.22 КоАП РФ, будут являться соответственно товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы как лица, на которые возложены функции по управлению этим домом.

Субъектом указанного административного правонарушения является управляющая организация в тех случаях, если ей согласно статье 162 ЖК РФ переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений.

Как установлено судом и следует из материалов дела, собственниками помещений в многоквартирном доме, находящемся по адресу: г. Якутск, ул. Билибина, 12, с ООО «Александровское» заключены договоры на предоставление жилищных услуг.

Пунктом 1.1 договора на предоставление жилищных услуг от 10.11.2012, заключенного обществом с собственником помещения в многоквартирном доме, находящемся по адресу: г. Якутск, ул. Билибина, дом 12, квартира 2, предусмотрено, что управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Согласно пункту 1.3 указанного договора Управляющая организация обеспечивает самостоятельно или с привлечением специализированых организаций выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества с соблюдением требований, установленных действующим законодательством, в том числе:

– содержание и текущий ремонт общедомового имущества (включая управление, диспетчерское обслуживание);

– вывоз ТБО;

– содержание и ремонт лифтов (при наличии лифта).

В соответствии с пунктом 2.1.1. договора управляющая организация обязуется обеспечивать организацию комплекса мероприятий по техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.

Кроме того, пунктом 2.1.4. договоров предусмотрено, что обязанность общества осуществлять иную направленную на достижения целей управления домом деятельность.

В пункте 3.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года № 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» разъяснено, что судам необходимо учитывать, что лица, осуществляющие работы по ремонту имущества жилого дома на основании договора подряда, не могут являться субъектами ответственности за правонарушения, предусмотренные статьей 7.22 КоАП РФ, поскольку на них не возлагается бремя содержания соответствующего имущества. Эти лица могут нести гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на них договором обязанностей.

Суд апелляционной инстанции, исследовав договор на предоставление жилищных услуг от 10.11.2012, пришел к выводу, что указанный договор является договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, что соответствует части 1.2 статьи 164 ЖК РФ.

Следовательно, ООО УК «Теплоэнергия» является лицом, ответственным за надлежащее состояние и ремонт общего имущества указанного многоквартирного дома, и на основании взаимосвязанных положений части 2.1 статьи 161, статьи 164 ЖК РФ, пунктов 16 и 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме является субъектом административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1).

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

- соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

- доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 1.1).

Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (часть 16).

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

На основании пункта 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме  управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Из совокупности приведенных норм ЖК РФ определенно следует, что организации, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность за выполнение своих обязательств не только в соответствии с заключенными договорами, но и в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (то есть Правили содержания общего имущества в многоквартирном доме).

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилам и норм технической эксплуатации, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Кроме того, статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2010 года № 6464/10 указано, что системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

Таким образом, на основании приведенных норм жилищного законодательства общество обязано обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, проживающих в указанном многоквартирном доме, совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту такого имущества.

Между тем, в ходе проведенной проверки, как уже указывалось выше, основанием для признания ООО УК «Теплоэнергия» виновным в совершении инкриминируемого административного правонарушения и назначения наказания в виде наложения административного штрафа в размере 40 000 рублей, послужили выводы Управления о нарушениях обществом требований Минимального перечня услуг и работ, Правил и норм технической эксплуатации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила противопожарного режима, а именно:

– в первом подъезде на входной площадке под лестничным маршем имеется образование наледи, при осмотре канализационных труб, расположенных под полом межквартирной площадки 1-го этажа, установлено образование наледи на площади до 3 м2, повреждение ПВХ трубы в виде сквозного отверстия размером до 10 см, наличие контруклона труб (провисание) со стороны квартиры № 3, вследствие расширения наледи, образующейся от систематических утечек, локальное образование наледи в месте расположения тройника и перехода указывает на негерметичность стыков соединений труб, тем самым не обеспечен контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов, устранение утечек и дефектов трубопроводов;

– в результате тепловизионного исследования установлено, что при пропуске воды на участке канализационной трубы со стороны квартир № 1, 2 отсутствует нагрев, что указывает на замерзание трубопровода, при этом не проведены мероприятия по защите трубопроводов от замерзания (теплоизоляция, установка греющего кабеля и др.);

– в тамбуре первого подъезда поперек пути движения людей проходит труба отопления, закрытая деревянным коробом высотой до 20 см, что препятствует свободной эвакуации людей;

– под домом и на прилегающей территории наблюдается образование и развитие наледи, вследствие утечки вод с инженерных коммуникаций, на момент проверки установлена утечка с инженерных коммуникаций возле первого подъезда (анализ термограмм – рис. 6, 7), также отмечено образование наледи на придомовой территории, вследствие утечек с открытых ревизий сетей канализации соседнего дома № 12/1, находящихся