Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 по делу n А78-11332/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

приложению №1 к данному документу коэффициент арендной платы 0,15 установлен только в отношении земельных участков, предоставленных под иные цели, не связанные со строительством. Как следует из договора, зм6мельный участок предоставлен для строительства административных и производственных зданий. Следовательно, при расчете арендной платы должен был применяться иной коэффициент. Согласно строке 2.4. приложения №1 коэффициент арендной платы по земельным участкам, предоставленным для строительства административных зданий, составляет 0,008, а для производственных зданий – 0,02.

Апелляционный суд полагает, что применению при рассмотрении настоящего спора подлежит коэффициент 0,02, как отвечающий тому, на что администрация рассчитывала, предоставляя земельный участок в аренду, поскольку никаких доказательств получения разрешения на строительство, в том числе именно административных зданий, ответчиком в материалы дела представлено не было.

Не представлено в материалы дела и доказательств оплаты арендной платы.

Таким образом, суд первой инстанции на основании указанных норм и условий договора пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате и пени, но исходил из неверных расчетов. Апелляционный суд определяет суммы, подлежащие взысканию, согласно следующим расчетам.

Арендная плата согласно договору рассчитывается по следующей формуле:

А = Кс*Кап,  где Кс -  кадастровая стоимость; Кап- коэффициент арендной платы.

Кс - 683 504,64руб.

Кап – 0,02

А = 683 504,64 x 0,02 =13 670,09 руб.

Согласно условиям договора (п.2.4) арендная плата вносится поквартально до 10 числа месяца, следующего за окончанием квартала.

Следовательно, арендная плата в квартал составляет 3 417,52руб.

Договор был заключен 26.06.2012г., то есть первый квартал пользования, который по исчислению признается вторым, был неполным – пользование происходило 5 дней. Соответственно, арендная плата составляет за этот период 189,86руб.  (3 417,52руб. : 3мес. : 30дн. х 5 дн. = 189,86руб.).

Плата за полные кварталы, а именно: за 3 и 4 кварталы 2012г., за 1, 2, 3 кварталы 2013г., составляет, как уже указано 3 417,52руб.

Плата за неполный квартал, исходя из заявленных требований по состоянию на 30.11.2013г., составляет плату за два месяца – 2 278,35руб. (3 417,52руб. : 3мес. х 2 мес.).

Всего сумма задолженности по арендной плате составляет 19 555,81руб. (189,86руб. + 3 417,52руб. х 5 кв. +2 278,35руб.).

Исходя из сроков уплаты согласно п.2.4 договора, арендная плата должна была быть уплачена до 10.07.2012г., 10.10.2012г., 10.01.2013г., 10.04.2013г., 10.07.2013г., 10.10.2013г., 10.01.2014г.

Доказательств уплаты арендной платы ответчиком в материалы дела не представлено. Следовательно, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 19 555,81руб.

Судом первой инстанции задолженность взыскана в размере 146 905,47руб., то есть решение суда первой инстанции подлежит отмене в части необоснованно взысканной суммы в размере 127 349,66руб. с вынесением в данной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании п.1 ч.1 и п.1 ч.2 ст.270 АПК РФ.

В связи с неисполнением обязанности по уплате арендной платы в сроки, установленные договором, с ответчика подлежат взысканию и пени в размере 0,2 % от арендной платы за год за каждый календарный день просрочки (п.8.1 договора).

Поскольку договором сроки уплаты определены как до 10 числа следующего за кварталом месяца, то расчет производится по каждой сумме задолженности, начиная с 11 числа месяца, следующего за кварталом, по 30.11.2013г. (период начисления пени согласно уточненным требованиям – с даты заключения договора по 30.11.2013г., то есть 523 дня).

Пени за 1 календарный день просрочки составляют: 13 670,09руб. х 0,2% = 27,34руб.

Соответственно пени по суммам задолженности составляют:

За задолженность 2 квартала 2012г. – 27,34руб.  х 508дн. (с 11.07.2012г. по 30.11.2013г.) = 13 888,72руб.

За задолженность 3 квартала 2012г. – 27,34руб. х 416дн. (с 11.10.2012г. по 30.11.2013г.) = 11 373,44руб.

За задолженность 4 квартала 2012г. – 27,34руб. х 324дн. (с 11.01.2013г. по 30.11.2013г.) = 8 858,16руб.

За задолженность 1 квартала 2013г. – 27,34руб. х 234дн. (с 11.04.2013г. по 30.11.2013г.) = 6 397,56руб.

За задолженность 2 квартала 2013г. – 27,34руб. х 143дн. (с 11.07.2013г. по 30.11.2013г.) = 3 909,62руб.

За задолженность 3 квартала 2013г. – 27,34руб. х 51дн. (с 10.10.2013г. по 30.11.2013г.) = 1 394,34руб.

По задолженности за часть 4 квартала срок уплаты определен, как уже указано до 10.01.2014г., то есть начисление пени в рамках заявленного периода их начисления в соответствии с уточненными требованиями до 30.11.2013г. невозможно.

Таким образом, согласно условиям договора и заявленным требованиям подлежали уплате пени в общем размере 45 821,84руб. Вместе с тем, суд не может выйти за пределы заявленных требований, поэтому взысканию подлежали пени в заявленном размере 282,88руб. Следовательно, решение суда первой инстанции в части взыскания пени подлежит оставлению без изменения, как верное по существу, хотя и основанное не неправильном алгоритме расчета.

Доводы общества о том, что администрация сначала должна произвести перерасчет, внести изменения в договор и только после этого возможно взыскание задолженности, отклоняются, поскольку пользование землей является платным, причем земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляются в аренду по регулируемым ценам. Следовательно, размер арендной платы просто определяется в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, что и сделано апелляционным судом.

Относительно вопроса о расторжении договора апелляционный суд исходит из следующего.

Пунктами 1 и 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной стороны договор может  быть  изменен или  расторгнут по решению  суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В статье 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Кодекса).

Апелляционный суд с учетом того обстоятельства, что договор аренды не прошел государственной регистрации, также учитывает следующее. Исходя из разъяснений, содержащихся в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. №73, в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014г. №165, следует вывод, что стороны реально исполняющегося договора, пусть и не прошедшего государственную регистрацию, не вправе ссылаться на его незаключенность. Таким образом, апелляционный суд полагает, что применительно к имеющейся ситуации, препятствий к рассмотрению требования о расторжении договора не имеется.

Как правильно указывает суд первой инстанции, из имеющихся в материалах дела документов видно, что ответчик не вносил арендную плату в течение 2012-2013 г. Истцом неоднократно направлялись арендатору уведомления и претензии о нарушении сроков внесения платежей за использование земли с требованием о погашении задолженности в разумный срок. Таким образом, ответчик арендную плату за пользование участком не вносил в течение длительного периода времени, что следует признать существенным неоднократным нарушением договорных условий.

Порядок расторжения договора, предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса РФ, истцом соблюден, о чем свидетельствует направленное истцом ответчику уведомление от 10.10.2013г. № 1199 (т.1 л.д.37) о расторжении договора № 759 от 26.06.2007.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что, учитывая, что не внесение ответчиком арендных платежей более трех раз подряд по истечении установленного договором срока подтверждается материалами дела и ответчиком фактически не оспорено, доказательств внесения арендной платы в сроки и в размере, установленном договором, не представлено, требование истца о расторжении договора аренды является обоснованным в силу статей 309, 310, 450, 614, 619 Гражданского кодекса РФ и подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд поддерживает указанные выводы суда первой инстанции, но с оговоркой о том, что согласно условиям договора (п.6.4) арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случае просрочки арендных платежей в течение шести месяцев. Поскольку данные обстоятельства материалами дела подтверждаются, а п.6.4 договора не установлено одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя во внесудебном порядке (в сравнении – в п.3. договора указано на расторжение договора арендатором в одностороннем порядке путем направления уведомления), то вывод суда первой инстанции по существу является правильным, не подлежащим отмене.

Доводы апелляционной жалобы о том, что арендная плата не уплачивалась, так как была неправильно рассчитана, отклоняются, поскольку ответчиком арендная плат вообще не уплачивалась, то есть ни с применением коэффициента 0,15, ни с применением иного коэффициента, что нельзя расценивать как добросовестное поведение.

Относительно государственной пошлины апелляционный суд полагает следующее.

Судом первой инстанции с ответчика была взыскана государственная пошлина в размере 9 415,95руб. С учетом выводов апелляционного суда с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000руб. (при цене иска до 100 000руб. не менее 2 000руб. (п/п.1 п.1 ст.333.21 НК РФ) и по требованию о расторжении договора – 4 000руб. (п/п.2 п.1 ст.333.21 НК РФ)). Таким образом, судом первой инстанции излишне в доход федерального бюджета с ответчика взыскано 3 415,95руб. государственной пошлины. В данной части решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Государственная пошлина, уплаченная за подачу апелляционной жалобы подлежит частично взысканию с администрации в пользу общества пропорционально неудовлетворенной части заявленных требований по взысканию задолженности (ст.110 АПК РФ) в размере 1 733,80руб. (доля 86,69%).

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения апелляционной жалобы и частичной отмене решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Решение  Арбитражного суда Забайкальского края от 06 июня 2014 года по делу №А78-11332/2013 отменить в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Александровский родник» в пользу Администрации муниципального района «Александрово-Заводский район» Забайкальского края 127 349,66 руб. – основного долга, а также в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Александровский родник» в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 3 415,95 руб.

Принять в отмененной части новый судебный акт.

Отказать в удовлетворении заявленных требований о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Александровский родник» в пользу Администрации муниципального района «Александрово-Заводский район» Забайкальского края 127 349,66 руб. – основного долга.

В остальной части решение Арбитражного суда Забайкальского края от 06 июня 2014 года по делу №А78-11332/2013 оставить без изменения, а  апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Администрации муниципального района «Александрово-Заводский район» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Александровский родник» государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1 733,80 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в  течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий                                                                 Е.О.Никифорюк

Судьи                                                                                                           Е.В.Желтоухов

В.А.Сидоренко