Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 по делу n А78-11214/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                  Дело № А78-11214/2014

«08» апреля 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей: Ткаченко Э.В., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дорофеевой Оксаны Николаевны на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 22 января 2015 года по делу №А78-11214/2014 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к индивидуальному предпринимателю Дорофеевой Оксане Николаевне  о расторжении договора, обязании возвратить земельный участок,

с участием в деле третьим лицом без самостоятельных требований Открытого акционерного общества "Региональное управление строительства",

(суд первой инстанции – А.А. Якимов)

при участии в судебном заседании:

от истца: Чащина Д.А., представитель по доверенности от 11.09.2014;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: Щепина Ю.С., представитель по доверенности от 11.10.2013.

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984, место нахождения: 672002, гЧита, ул.Амурская,68, далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дорофеевой Оксане Николаевне (ОГРН 306753632700071, ИНН 7530008329, место нахождения: г.Чита, далее – предприниматель, ответчик) о расторжении договора №501/10 от 23.04.2010 аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена; обязании возвратить земельный участок площадью 1847 кв.м., местоположение которого определено: г. Чита, мкр. Северный, 30б, с кадастровым номером 75:32:030605:42, в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено Открытое акционерное общество "Региональное управление строительства" (ОГРН 1027501178022, ИНН 7530008329, место нахождения: 672007, г.Чита, ул.Чкалова,158, далее – третье лицо, общество, ООО «РУС»).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, №501/10 от 23.04.2010 с дополнительным соглашением от 08.05.2013 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и индивидуальным предпринимателем Дорофеевой Оксаной Николаевной признан расторгнутым. Суд первой инстанции обязал индивидуального предпринимателя Дорофееву Оксану Николаевну возвратить Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края земельный участок площадью 1847 кв.м., местоположение которого г. Чита, мкр. Северный, 30б, с кадастровым номером 75:32:030605:42.

В обосновании суд первой инстанции указал, что в спорном договоре стороны предусмотрели условие о возможности досрочного одностороннего расторжения договора арендодателем в связи с принятием им решения о размещении объекта капитального строительства на данном земельном участке. Таким образом, на данный момент имеются условия для расторжения спорного договора аренды с правовыми последствиями, установленными ст. 622 ГК РФ – в виде освобождения земельного участка с обязанием вернуть его в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Забайкальского края от 22.01.2015 года по делу №А78-11214/2014 отменить, и принять по делу новый судебный акт - в иске отказать в полном объеме. Полагает, что основанием досрочного расторжения договора аренды по требованию Арендодателя является принятия решения о размещении объектов капитального строительства только на данном земельном участке, который является предметом договора, а именно: земельный участок с кадастровым номером 75:32:030605:42, общей площадью 1847 кв.м. Пунктом 6.2. Договора не предусмотрено право Арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в случае принятия решения о размещении капитального объекта строительства на ином земельном участке, в который входит спорный земельный участок.

Кроме того, судом необоснованно отклонены доводы Ответчика о том, что в силу части второй статьи 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором.

На апелляционную жалобу поступил отзыв департамента, в котором он соглашается с выводами суда первой инстанции, полагает, что в рассматриваемом случае предоставление земельного участка осуществляется через аукцион, то есть представления акта выбора земельного участка не требуется, и просит оставить решение суда первой инстанции  без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет»  03.03.2015.

Представители департамента и общества дали пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу и позиции в суде первой инстанции. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Предприниматель представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 23.04.2010 между истцом и ответчиком был подписан договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, №501/10 в отношении земельного участка площадью 1847 кв.м., местоположение которого определено: г. Чита, мкр. Северный, 30б, с кадастровым номером 75:32:030605:42 (т.1 л.д.23-27).

По условиям договора истец сдал, а ответчик принял сроком до 01.04.2013 указанный земельный участок для открытых автостоянок в целях временного хранения автотранспорта без права капитального строительства.

Договор зарегистрирован в органах Росреестра.

Дополнительным соглашением от 08.05.2013, также зарегистрированным в органах Росреестра, срок договора продлен до 31.03.2016 (т.1 л.д.31).

Государственная собственность на данный земельный участок не разграничена, т.к. истец представил в дело доказательства отсутствия зарегистрированного права собственности на указанный объект.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив письменно арендатора за один месяц, при принятии решения о размещении объектов капитального строительства на земельном участке либо капитальном ремонте, реконструкции объектов капитального строительства, улиц, не располагающихся на земельном участке, в случае, если использование земельного участка для данных целей необходимо.

В 2014 году ответчик и третье лицо обратились к истцу с заявлениями о начале процедуры выбора земельного участка под строительство дошкольного центра и многоквартирного жилого дома соответственно.

Департаментом документы заявителей были направлены в орган местного самоуправления для обеспечения выбора земельного участка. Органом местного самоуправления осуществлены мероприятия, направленные на выявление наличия/отсутствия оснований для выбора земельных участков для испрашиваемых целей.

Департаментом в рамках статей 30.1, 38, 38.1 Земельного кодекса РФ было принято распоряжение от 22.07.2014 № 3750/р «О подготовке к проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для многоэтажного строительства» в отношении земельного участка площадью до 0,5 га, местоположение которого определен Забайкальский край, г. Чита, мкр. Северный.

Из схемы расположения спорного и испрашиваемого земельных участков следует, что спорный участок входит в выбранный для выставления на аукцион земельный участок (т.1 л.д. 87).

После издания распоряжения истец 01.08.2014 направил ответчику уведомление от 30.07.2014 об одностороннем отказе от договора аренды в месячный срок и предложил освободить земельный участок (т.1 л.д. 20-22), которое ответчиком получено 27.08.2014.

Не получив ответа на уведомление, истец предъявил настоящий иск.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителей департамента и общества в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены не предусмотренные законом основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как правильно указывает суд первой инстанции, в спорном договоре стороны предусмотрели условие о возможности досрочного одностороннего расторжения договора арендодателем в связи с принятием им решения о размещении объекта капитального строительства на данном земельном участке. Возбудив процедуру выбора земельного участка и выставления права аренды на него на аукцион, охватываемого участком, который является предметом настоящего договора, истец выполнил условия, необходимые для одностороннего расторжения во внесудебном порядке спорного договора аренды. На основании правомерного одностороннего отказа арендодателя, п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. 6.2 спорный договор аренды расторгнут с 27.08.2014 – даты получения ответчицей уведомления истца от 30.07.2014. Соответственно отдельного судебного расторжения договора не требуется, поэтому суд лишь констатирует в резолютивной части своего решения совершившийся факт расторжения договора.

Для регистрирующего органа, который, по утверждению истца требует в таких случаях судебный акт о расторжении сделки, достаточным основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является констатация в резолютивной части факта одностороннего расторжения (прекращения) договора с учетом п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».

Ссылки ответчика на то, что принятое истцом решение о выставлении участка на аукцион не является решением о строительстве, суд первой инстанции правильно отклонил, поскольку в распоряжении истца прямо указана цель выставления участка на торги применительно к ст. 30.1 ЗК РФ.

Довод ответчика о неясности границ участка в сравнении со спорным участком, приведенный и апелляционному суду, правильно отклонен судом первой инстанции, как  устраненный представленной и не оспоренной ответчиком схемой расположения имеющегося и испрашиваемого для строительства земельного участка.

Апелляционный суд, исследовав в судебном заседании указанную схему, а также схему, с которой общество обращалось с заявлением, пришел к аналогичным выводам.

Как правильно указывает суд первой инстанции, для предоставления земельного участка для строительства непосредственно требуется проведение его кадастрового учета, для получения разрешения на строительство - оформления градостроительного плана в соответствии со ст. ст. 44,51 Градостроительного кодекса РФ, что невозможно при обременении испрашиваемого земельного участка арендными правами третьих лиц. Следовательно, для реализации истцом как лицом, распоряжающимся земельным участком, на который не разграничена государственная собственность, обязанности по предоставлению участка для строительства он вправе расторгнуть договор аренды и требовать возврата участка в первоначальное положение. Смысл данного права требования и заложен истцом в пункт 6.2 договора, который ответчик подписал без разногласий.

При этом для реализации ответчиком своего права на получение участка под строительство капитального объекта (дошкольного центра) также требуется расторгнуть настоящий договор, поскольку в п.п. 1.3, 1.4 договора прямо указана иная цель его использования и невозможность размещения объекта на основании этого договора для капитального строительства. При этом ответчик не лишен возможности рассмотрения вопроса об участии в аукционе в соответствии с земельным законодательством на право заключения договора аренды участка в соответствии с иным целевым назначением.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что на данный момент имеются условия для расторжения спорного договора аренды с правовыми последствиями, установленными ст. 622 ГК РФ – в виде освобождения земельного участка с обязанием вернуть его в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Соответственно отдельной констатации по требованию заявителя об обязании возвратить земельный участок в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, не требуется, т.к. правовое последствие возврата и обязанность арендатора