Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 по делу n А19-12766/2016. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

окрасочных слоев, неисправность лестниц – отслоение керамических плиток.

Подпунктом «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами установлено, что лицензионными требованиями к лицензиату, устанавливаемыми в соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», является исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, регулирующих отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, определен состав общего имущества, в который включаются, в частности помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений, встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

В соответствии с пунктом 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В силу части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктами 16 и 17 Правил № 491 установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК Российской Федерации в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Нормативно-правовым документом регулирования в области эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170.

Указанные Правила N№170 определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

В силу пункта 3.2.8 Правил окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами; поверхности, окрашенные малярными, безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность; не допускается просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки; не допускается в местах сопряжения поверхностей, искривления линий, закраски высококачественной окраски в различные цвета.

Согласно пункту 3.2.9 Правил периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

Пунктом 4.8.1 Правил предусмотрено, что неисправное состояние лестниц (коррозия металлических косоуров, повышенные прогибы площадок и маршей, неплотное прилегание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины, отслоения пола в лестничных площадках и ступенях, углубления в ступенях от истирания, ослабление крепления ограждений, поручней и предохранительных сеток, повреждение перил, загнивание древесины, недостаточная прочность креплений тетив к подкосоурным балкам и т.п.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения.

Замена поврежденных и закрепление отслоившихся керамических плиток на лестничных площадках новыми должна производиться немедленно после обнаружения дефектов (п. 4.8.5).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, собственниками помещений жилого дома, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, ул. Мечтателей, 33, избран способ управления многоквартирным домом – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (протокол общего собрания собственников от 15.10.2012). С Управляющей организацией ООО «ПКК» был заключен договор от 01.11.2012 об оказании услуг и выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Иркутская область, г. Братск, ул. Мечтателей, 33.

С 01.05.2015 собственниками помещений жилого дома, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, ул. Мечтателей, 33, избран способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией (протокол общего собрания собственников от 31.03.2015).

С управляющей организацией ООО «ПКК» заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: Иркутская область, г. Братск, ул. Мечтателей, 33.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, с 01.05.2015 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Братск, ул. Мечтателей, 33, находится в управлении ООО «ПКК».

По договору управления управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п.1.1 договора).

На основании пункта 1.2 указанного договора при выполнении его условий стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти РФ, иными нормативными правовыми актами (в том числе органов местного самоуправления), регулирующими жилищные правоотношения.

Обязанности ООО «ПКК» предусмотрены пунктом 2.3 договора управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая компания, в числе прочего, обязана: оказывать услуги и выполнять работы надлежащего качества по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с условиями настоящего договора, а также перечня работ в соответствии с постановлением правительства РФ № 290 от 03.04.2013 и указанных в приложении № 1, 2 являющихся неотъемлемой частью настоящего договора, в пределах границ эксплуатационной ответственности; разрабатывать планы работ и услуг по текущему ремонту объектов общего имущества МКД.

Из анализа условий вышеуказанного договора следует, что рассматриваемом случае ООО «ПКК» является специализированной организацией, осуществляющей деятельность по содержанию жилого фонда, переданного ему в управление, приняло на себя обязательства по техническому обслуживанию и ремонту жилого фонда в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, как следствие, в силу подпунктом «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами должно исполнять обязанности по договору управления многоквартирным домом по адресу: Иркутская область, г. Братск, ул. Мечтателей, 33, предусмотренные частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, ООО «ПКК» несет ответственность за содержание общего имущества вышеуказанного дома. Устранение нарушений, связанных с содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входит в исключительную компетенцию управляющей компании.

Из материалов дела следует, что в результате проверки Службой в отношении указанного дома выявлены нарушения ООО «ПКК» требований, установленных правовыми актами, а именно: не обеспечено требуемое санитарное состояние лестничной клетки, не производился длительное время ремонт мест общего пользования, разрушение отделочных окрасочных слоев, нарушена периодичность ремонта подъезда № 2, что является нарушением п. п. 3.2.8, 3.2.9 Правил № 170, п. 10 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006№ 491; - неисправность лестниц – отслоение керамических плиток (подъезд № 2- 1 этаж), что является нарушением требований п.п. 4.8.1, п. 4.8.5 Правил. № 170, п. 10 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Факт выявленных нарушений подтверждается материалами дела и заявителем по существу не оспаривается. Указанное свидетельствует о том, что названные нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда подлежат устранению в установленном порядке управляющей организацией.

При этом в данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, не имеет значения, будут данные нарушения устраняться в штатном режиме обеспечения исполнения нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома или путем проведения работ и услуг, оказываемых управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Правила содержания жилого дома, не допускают фактического наличия выявленных нарушений, в связи с чем именно управляющая компания обязана принять меры к их устранению.

Более того, само предписание не устанавливает за счет каких средств должны быть устранены выявленные нарушения правил содержания жилого дома, за счет текущих платежей или дополнительных средств сособственников жилых помещений. Данный вопрос относится к компетенции общего собрания собственников, которое в силу