Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2008 по делу n А19-8002/08-48. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100б

www.4aas.arbitr.ru; E-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции

г. Чита                                                                                                Дело № А19-8002/08-48

              04АП-3978/2008        

26 декабря 2008 года.

Резолютивная часть объявлена 25.12.2008.

Полный текст постановления изготовлен  26.12.2008.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Т.В. Стасюк, судей: О.А. Куклина, Е.Н. Скажутиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Зенчиком, в отсутствие представителей сторон, рассмотрел апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Творческо - производственная фир­ма «Руслан» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 октября 2008 года по иску  Администрации г. Иркутска к Обществу с ограниченной ответственностью Творческо - производственной фир­ме «Руслан» о взыскании 135 914 руб. 53 коп.,  об изъятии нежилого помещения (судья Е.Ф. Капустенская).

Администрация г. Иркутска обратилась в Арбитражный суд Иркутской облас­ти с исковыми требованиями к ООО Творческо - производственной фирме «Руслан» об изъятии нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск ул.Киевская 11, общей площадью 87, 5 кв.м., согласно позиций №№5, 5а, 5б, 6, 6а, 6б, 7, 7а, в прилагаемой выкопировке т/паспорта, изготовленного БТИ г.Иркутска 20.09.2006. и передать представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Иркутска, о взыскании задолженности по арендной плате по дого­вору от 16.05.2007. № 7735 в сумме 122 410 руб.; взыскании пени за просрочку пла­тежей по арендной плате в суме 8888 руб. 97 коп.; взыскании задолженности по зе­мельному платежу в суме 4295 руб. 91 коп.; взыскании с ответчика пени за про­срочку земельного платежа в сумме 319 руб. 65 коп.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции истец на сновании ст. 49 АПК РФ уточ­нил заявленные требования и просил суд обязать ответчика вернуть нежилое по­мещение, расположенное по адресу: г. Иркутск ул.Киевская 11, общей площадью 87, 5 кв.м., согласно позиций №№ 5, 5а, 5б, 6, 6а, 6б, 7, 7а, в прилагаемой выкопировке технического паспорта, изготовленного БТИ г. Иркутска 20.09.2006.; взыскать с от­ветчика задолженность по арендной плате по договору от 16.05.2007. № 7735 в сумме 270 790 руб., взыскать с ответчика пени за просрочку платежей по арендной плате в сумме 40 497 руб. 66 коп.; взыскать с ответчика задолженность по земельно­му платежу в сумме 6 484 руб. 11 коп.; взыскать с ответчика пени за просрочку зе­мельного платежа в сумме 827 руб. 48 коп.

Заявленные истцом требования решением арбитражного суда Иркутской области от 29 октября 2008 года были удовлетворены.

Ответчик, не согласившись с указанным решением суда, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на то, что требование истца о взыскании  финансовой санкции  не является обоснованным, т.к. изменения арендной платы не были зарегистрированы в установленном порядке, что ведет к признанию таких соглашений незаключенными. Ответчик полагает, что договор фактически действовал с период с 01.05.2008 по 29.08.2008, что влечет обязанность зарегистрировать изменения, вносимые в договор. Кроме того, как указывает заявитель апелляционной жалобы, суд не проверил приложенный  к исковому заявлению  расчет суммы  иска в части  согласования с арендатором  арендной платы.

Как следует из отзыва истца, направленного в суд апелляционной инстанции, решение суда первой инстанции им признается законным и обоснованным. Истец указывает на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей, на то, что в соответствии с абз. 4  п. 3.1.1. договора аренды от 16.05.2007  №7735 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании соответствующих актов органов  городского  самоуправления г. Иркутска. По мнению истца, изменение размера базовой ставки арендной стоимости 1 кв.м. здания (помещения), применяемого для расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда установлено актом главы администрации г. Иркутска и не является изменением всего механизма (порядка) исчисления арендной платы. Истец считает, что в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды от 16.05.2007. № 7735 государственной регистрации не подлежит, также не подлежат государственной регистрации и изменения, вносимые в указанный договор.

Представители сторон в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, что подтверждается почтовым уведомлением №71007 и телефонограммами, переданными истцу и ответчику.

Ходатайство ответчика  об отложении рассмотрения дела со ссылкой на неполучение определения суда и необходимости подготовки к судебному заседанию по определению суда, судом апелляционной инстанции отклонено как необоснованное.

Учитывая положения ст. 156 АПК РФ, апелляционная жалоба  подлежит рассмотрению в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

16.05.2007. между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения № 7735, по условиям которого, истец по передаточ­ному акту от 01.05.2007. (приложение № 3 к договору аренды № 7735 от 16.05.2007.), предоставил ответчику во временное возмездное владение и пользование муници­пальное нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Киевская 11, общей площадью 87, 5 кв.м. - согласно позиций №№ 5, 5б, 6, 6а, 6б, 7, 7а.

Согласно п. п. 3.1, 3.1.1 договора № 7735 от 16.05.2007. за пользование объек­том ответчик уплачивает арендную плату, плату за использование земли, плата пе­речисляется не позднее 5-го числа текущего месяца в соответствии с расчетом арендной платы (приложение №1 к договору), расчетом платы за использование земли (приложение №2 договору), так согласно приложения № 1 годовой размер арендной платы с мая 2007 г. по апрель 2008. составляет 328 063 руб., из приложе­ния № 2 следует, что размер платы за пользование землей с 01.05.2007. по 31.12.2007. равен 8587 руб. 06 коп., при этом, годовой размер платы составляет 12 206 руб. 62 коп.

Ответчик обязался уплачивать арендную плату, плату за использование земли в соответствии с расчетом арендной платы, расчетом платы за пользование земли (Приложение № 1, № 2 к договору).

 09.04.2008. в адрес ответчика направлено Предупреждение № 505-71-3108/8, в котором истцом указано на необходи­мость погасить образовавшуюся по договору № 7735 от 16.05.2007. задолженность, а также указанно на то, что срок действия договора № 7735 от 16.05.2007. истекает - 29.04.2008., на новый срок договор продлен не будет, в связи с чем, следует передать арендуемое помещение, однако, ответа не последовало.

Повторное предупреждение № 505-71-4451/8 от 13.05.2008. положительного результата не дало.

Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по договору аренды № 7735 от 16.05.2007. полностью не исполнил, арендную плату в установленном договором от 16.05.2007. порядке и сроки не вносил, арендованное имущество по истечении срока действия договора не возвратил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Заявленные истцом требования были обоснованно удовлетворены судом первой инстанции, учитывая следующее.

По договору аренды (имущественного найма) арендода­тель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Право на сдачу имущества в аренду принадлежит собственнику. Право муниципальной собственности муниципального образования г. Иркутск на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Иркутск ул. Киевская 11, подтвер­ждено свидетельством о государственной регистрации права от 11.01.2007. серия 38 - АГ №424377.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Расчет задолженности по арендной плате и земельному платежу, расчет пени судом первой инстанции были проверены. Судом установлено соответствие указанных расчетов представленным в материалах дела договору аренды от 7735 от 16.05.2007., приложениям к нему.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Исходя из смысла пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Согласно абз. 4 п. 3.1.1. договора аренды от 16.05.2007. №7735 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании соответствующих актов органов городского самоуправления г. Иркутска.

На основании п. 1 постановления мэра г. Иркутска от 06.12.2006. № 031-06-1718/6 на момент заключения договора аренды от 16.05.2007. №7735 размер базовой ставки арендной стоимости 1 кв.м. здания (помещения), применяемый для расчета арендной платы за пользование объемами муниципального нежилого фонда г. Иркутска составлял 14 365 руб.

Согласно п. 2 постановления мэра г. Иркутска от 28.12.2007. №031-06-2736/7 с 01.01.2008. размер базовой ставки арендной стоимости I кв.м. здания (помещения), применяемый для расчета арендной платы за пользования объектами муниципального нежилого фонда г. Иркутска утвержден в сумме 15 500 руб.

Так, изменение размера базовой ставки арендной стоимости 1 кв.м. здания (помещения), применяемого для расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда установлено актом главы администрации г. Иркутска и не является изменением всего механизма (порядка) исчисления арендной платы.

Учитывая материалы дела, расчет арендной платы и платы за пользование землей, произведенный  в соответствии с приложениями №1, №2 к договору аренды №7735 от 16.05.2007. и п.п. 3.1.1 указанного договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком не оплачена за­долженность по арендой плате за период с мая 2007 года по октябрь 2008 года в сумме   270 790 руб., задолженность по плате за землю за период с мая 2007 года. по октябрь 2008 года. в размере 6484 руб. 11 коп.

Ответчиком контррасчет в суд апелляционной инстанции не представлен.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться над­лежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответст­вии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требования­ми.

Следовательно, вывод суда о том, что основной долг подлежит взысканию с ответчика в сумме 277 274 руб. 11 коп., из них – 270 790 руб. арендная плата; 6484 руб. 11 коп. - плата за пользование земельным участком, является обоснованным.

Истец начислил ответчику пени за ненадлежащее исполнение обязательств и невнесение платы за пользование земельным участком в соответствии с п. 4.2 договора

Согласно рас­чета истца, неустойка в сумме 40 497 руб. 66 коп. - пени за неисполнение обязательств по упла­те арендной платы за период с 06.09.2007. по 31.10.2008., в сумме 827 руб. 48 коп. - пени за неисполнение обязательств по внесению платы за пользование зе­мельным участком за период с 16.06.2007. по 26.10.2008.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком не исполнена обязанность по уплате арендной платы за нежилое помещение, по внесению платы за использование земли по договору от 16.05.2007. №7735 в полном объеме.

Следовательно, требования о взыскании пени 40 497 руб. 66 коп.- за несвоевременное внесение сумм арендной платы за период с 06.09.2007. по 31.10.2008.; о взыскании пени в сумме 827 руб. 48 коп. - за неисполнение обязательств по внесению платы за поль­зование земельным участком за период с 16.06.2007. по 26.10.2008., на основании п. 4.2 договора от 16.05.2007. №7735 и ст.ст. 330, 331 Гражданского кодекса Россий­ской Федерации были удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Согласно п. 38 приложения к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002. № 66 взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, если иное не установлено законом, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2. ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.

Как следует из п. 1.4. договора аренды от 16.05.2007. №7735 срок действия рассматриваемого договора определен с 01.05.2007. по 29.04.2008., т.е. указанный договор заключен на срок менее одного года и в силу прямого указания закона государственной регистрации не подлежит.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжений договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иного.

На основании п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды от 16.05.2007. № 7735 государственной регистрации не подлежит, следовательно, не подлежат государственной регистрации и изменения, вносимые в указанный договор.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы со ссылкой на отсутствие регистрации изменения размера арендной платы, подлежат отклонению.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Из содержания абз. 5 п. 3.1.1. договора аренды от 16.05.2007. № 7735 усматривается необходимость информирования арендатора об изменении арендной платы. Обязанность заключения в данном случае дополнительного соглашения не установлена.

Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора. Расчет арендной платы от 28.01.2008. за период с января 2008. по апрель 2008.  подписан администрацией г. Иркутска и ООО ТПФ «Руслан».

            Так, судом принимается довод истца об отсутствии оснований для регистрации изменения расчета арендной платы как дополнительного соглашения.

Требование истца об обязании ответчика возвратить нежилое поме­щение, расположенное по адресу: г. Иркутск ул. Киевская 11, общей площадью 87, 5 кв.м., согласно позиций №№ 5, 5а, 5 б, б, 6а, 6б, 7, 7а, в прилагаемой выкопировке технического паспорта, изготовленного БТИ г. Иркутска