Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2008 по делу n А58-3626/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100 «б»

www.4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                     Дело №А58-3626/2008

04АП-3966/2008

“30” декабря 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2008 года

Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2008 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей Г.Г. Ячменёва, Д.Н. Рылова при ведении протокола судебного заседания секретарем Будаевой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гоммерштадт Александра Генриховича, на решение арбитражного суда Иркутской области от 27 октября 2008 года по делу №А58-3626/2008, принятое судьей Шевелевым В.В.,

при участии:

от заявителя, ООО «Гермес»: не было;

от заинтересованного лица: Окружной администрации Городского округа «Якутск»: не было;

от третьих лиц:

индивидуального предпринимателя Гоммерштадт Александра Генриховича: не было;

Рябовой Натальи Сергеевны: не было;

ООО «СахаМазСтрой»: не было;

Департамента имущественных отношений мэрии города Якутска: не было;

и установил:

Заявитель, ООО «Гермес», обратился с требованием о признании незаконным распоряжения №1537зр Окружной администрации Городского округа «Якутск» от 24.04.2007 года «О предоставлении земельного участка».

Заявленное требование заявитель обосновывает тем, что оспариваемое распоряжение нарушает право ООО «Гермес» на аренду части земельного участка, поскольку оспариваемым распоряжением предоставлено индивидуальному предпринимателю Гоммерштадт А.Г. в аренду земельный участок, границы которого полностью находятся в границах земельного участка, принадлежащего ООО «Гермес» на праве аренды.

Решением суда первой инстанции от 27 октября 2008 года требования заявителя удовлетворены.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с частями 1,2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды земельного участка от 20 февраля 2006 года № 5056 заключен в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, на основании договора аренды от 20.02.2006 года № 5056 заявитель приобрел право аренды земельного участка, под кадастровым номером 14:36:104019:0020, общей площадью 33956 квадратных метров, по адресу город Якутск, переулок Базовый, дом 1, корпус 2, квартал «113».

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.

Из анализа статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что арендодатель имеет право требовать (при определенных условиях) досрочного расторжения договора. При этом это право может быть реализовано только через суд.

Следовательно, действующим законодательством не допускается расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Между тем, заинтересованное лицо не представило доказательства расторжения с ООО «Гермес» договора аренды на часть земельного участка, которое передано в аренду индивидуальному предпринимателю Гоммерштадт А.Г. на основании оспариваемого распоряжения и договора аренды земельного участка от 06 мая 2008 года № 383.

При принятии решения, суд учитывает то, что на основании оспариваемого распоряжения индивидуальный предприниматель Гоммерштадт А.Г. заключил договор аренды земельного участка от 06 мая 2008 года № 383 на часть земельного участка, предоставленного в аренду ООО «Гермес» и зарегистрировал этот договор.

Следовательно, оспариваемое распоряжение нарушает право аренды заявителя на часть земельного участка, под кадастровым номером 14:36:104019:0020, по адресу город Якутск, переулок Базовый, дом 1, корпус 2, квартал «113».

При таких обстоятельствах и с учетом названных норм права суд приходит к выводу о том, что оспариваемое распоряжение не соответствует требованиям статей 450, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает право заявителя на аренду части земельного участка.

Индивидуальный предприниматель Гоммерштадт Александр Генрихович, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в удовлетворении требований отказать.

Представитель предпринимателя в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представленным ходатайством, индивидуальный предприниматель просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Из апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя следует, что с решением суда первой инстанции не согласен, по следующим основаниям.

С 13.10.08г. по 26.10.08г., индивидуальный предприниматель находился в командировке в Амгинском улусе с целью сдачи в эксплуатацию а/дороги «Амга» государственной комиссии (командировочное удостоверение от 13.10.08г., справка), в связи с чем, явиться на судебное заседание 24.10.08г., не смог.

Заявитель 21 января 2007г., был приглашен на участие в установлении и согласовании в натуре границ земельного участка (расписка о вручении извещения от 20.01.07г.) расположенного по адресу: г.Якутск, пер.Базовый, /4, куда явился и согласовал границы земельного участка с кадастровым номером 14:36:104019:62 площадью 19 369 кв.м принадлежащего Гоммерштадт А.Г., и подписал Акт согласования границ земельного участка от 21.01.07r, также 21.11.2005г., заявитель подписал договор №21/11-1 купли-продажи недвижимого имущества (лист дела 43), где в п.2.2 указанно, что Покупателю - Гоммерштадт А.Г., переходит право пользования земельным участком площадью 17 500 кв.м.

Следовательно, с 21.01.07г., Заявитель знал о том, что право пользования земельным участком площадью 19 369кв.м, расположенным по адресу: г.Якутск, пер.Базовый, 1/2 принадлежит Гоммерштадт А.Г., таким образом Заявитель пропустил срок установленный п.4 ст.198 АПК РФ.

Распоряжением Окружной администрации Городского округа «Якутск» от 24.04.2007 года №1537зр «О предоставлении земельного участка», земельный участок расположенный по адресу: г.Якутск, пер.Базовый, дом 1 корп.2 квартал «113», общей площадью 19 369кв.м., предоставлен ИП Гоммерштадт Александру Генриховичу в аренду сроком до 31.01.2011г.

Между Гоммерштадт А.Г., и ДИО Мэрии г.Якутска 06 мая 2008г., был заключен договор аренды земельного участка №383, со сроком действия с 06 мая 2008г., по 31 января 2011г. Предметом договора является земельный участок под кадастровым номером 14:36:104019:0062, общей площадью 19369кв.м., по адресу: г.Якутск, переулок Базовый, дом 1, корп.2, кв. «113».

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по РС(Я) 30 мая 2008г. На земельном участке расположенном по адресу: г.Якутск, переулок Базовый, дом 1, корп.2, кв. «113» находится принадлежащее Гоммерштадт А.Г., на праве собственности нежилое здание: здание блока горячих цехов, нежилое, 1 -этажное, общей площадью 615,10 кв.м.

Право собственности на недвижимое имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.10.2006г., выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №01/051/2008-852 от 14.11.2008г., правоустанавливающими документами на здание является: договор купли-продажи недвижимого имущества №21/11-1 (лист дела 43) от 21.11.2005г., акт приема-передачи от 07.06.2006г. Сторонами указанного договора купли-продажи является Продавец - ООО «Гермес», в лице директора Рябовой Натальи Сергеевны и Покупатель - Гомерштадт Александр Генрихович.

Таким образом, недвижимое имущество, находящееся на земельном участке расположенном по адресу: г.Якутск, переулок Базовый, дом 1, корп.2, ранее принадлежало заявителю -ООО «Гермес» и было приобретено ИП Гоммерштадт А.Г., 21.11.2005г., а фактически передано от Продавца Покупателю по акту приема-передачи 07.06.2006г.

В п.2.2 договора определено, что согласно ст.552 ГК РФ к Покупателю одновременно с правом собственности на Имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, переходит право пользования земельным участком площадью 17 500 кв.м., который занят этим недвижимым имуществом и необходим для его использования, на тех же условиях, что существовали для ООО «Скат» на момент подписания настоящего договора. Акт приема - передачи к указанному договору был подписан между Продавцом и Покупателем только 07 июня 2006г., в момент когда Арендатором земельного участка был не ООО «Скат», а ООО «Гермес» (Продавец).

В своем заявлении (лист дела 9)3аявитель указал, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.11.2005г., передал ИП Гоммерштадт А.Г., часть недвижимого имущества общей площадью 620 кв.м, однако не указал, что согласно п.2.2 того же договора передал земельный участок площадью 17 500кв.м, который занят этим недвижимым имуществом и необходим для его использования.

Судом договор купли-продажи недвижимого имущества №21/11-1 от 21.11.2005г., не исследован и правовая оценка положениям указанного договора в соответствии с требованиями ст.71 АПК РФ не дана.

В землеустроительном деле ИП Гоммерштадт А.Г., на земельный участок по адресу г.Якутск, переулок Базовый, дом 1, корп.2, имеется Акт согласования границ земельного участка от 21.01.2007г., в котором ООО «Гермес», в лице директора Рябовой Н.С., согласовало для ИП Гоммерштадт А.Г., границы земельного участка.

В соответствии с п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей прав на такую недвижимость предаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В соответствии с п.3 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Собственник здания, строения, сооружения находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п.3 ст.35 ЗК РФ).

Заявитель - ООО «Гермес» не поставило суд в известность о том, что 1) ООО «Гермес» 07.06.06г., подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества находящегося по адресу г.Якутск, переулок Базовый, дом 1, корп.2, в котором оспариваемый земельный участок передан Покупателю, а на момент подписания указанного акта приема-передачи Продавцу земельный участок принадлежал на праве аренды; 2) 21.01.07г., при оформлении землеустроительного дела Заявитель согласовал границы земельного участка по адресу г.Якутск, переулок Базовый, дом 1, корп.2, для ИП Гоммерштадт А.Г.

В соответствии с п.3 ст. 15 АПК РФ принимаемые Арбитражным судом решения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Представитель ООО «Гермес» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Уведомлением, общество просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Из представленного отзыва следует, что общество с апелляционной жалобой не согласно и просит в ее удовлетворении отказать

Из отзыва на апелляционную жалобу следует, что в пояснениях от 24 октября 2008г. ( том2 л/д 47) представитель Департамента имущественных отношений мэрии города Якутска указала, что договор аренды № 5056 от 20.02.06г. (между Департаментом имущественных отношений мэрии города Якутска и ООО Гермес) не расторгнут, следовательно действует до настоящего момента.

Согласно с кадастровым планам земельных участков № 14:36:104019:0062 (т1 л/д 26-28) и № 14:36:104019:0020 (т1 л/д 29-31) видно, что согласно оспариваемому распоряжению ИП Гоммерштадт А.Г. предоставлена в аренду часть земельного участка, которая ранее предоставлена в аренду ООО «Гермес», но при этом договор аренды с ООО «Гермес» не расторгнут. Более того, в самой кадастровой выписке о земельном участке (т1 л/д 26) в графе 16 «Особые отметки» указано: часть запрашиваемого участка находится на территории зарегистрированного участка.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон или на основании решения суда. Таким образом получается, что оспариваемым распоряжением ИП Гоммерштадт предоставлен земельный участок, не свободный от прав третьего лица - ООО «Гермес»

Оспариваемым распоряжением так же нарушаются права не только ООО Гермес, но и права третьих лиц: ООО «Саха Маз Строй» и гражданки Рябовой Наталии Сергеевны.

ООО «Саха МазСтрой» на основании договора купли-продажи № 002/07 от 23 января 2007г. приобрел недвижимое имущество общей площадью 1.188 кв.м. (л/д75 т.1), расположенное по адресу г.Якутск, пер.Базовый 1/2 квартал 113, а так же гражданка Рябова Н.С. приобрела недвижимое имущество общей площадью 243,9 кв.м. на основании договора купли-продажи № 003-07 от 01.05.07г.

Оба эти собственника недвижимого имущества в соответствии со ст.552